招商蛇口重生瞄百亿利润 欲成为城市开发运营服务商

　　面对近日股市的大幅波动，招商蛇口(001979.SZ)管理层用增持来证明对公司成长的信心。

　　招商蛇口1月18日晚发布公告，公司董事长孙承铭等9名董事、监事于1月18日通过二级市场累计购买公司股份48.04万股，并作出承诺，36个月之内不出售本次购买的股票。

　　此前，招商蛇口带着前海蛇口自贸区、国企改革等诸多光环在2015年的倒数第二天登陆A股市场，创下了中国经济史的多项纪录。

　　在短短9个月的时间内，招商蛇口完成了B股遗留问题的解决、央企员工持股、换股吸收合并、配套募资。如此艰难而高效的重组，得益于证监会、发改委、商务部、国土资源部等国家各部委的“保驾护航”，这样的“盛景”可谓前无古人，或许今后也难有来者。

　　虽然招商蛇口的股价因重组前被提前透支，上市之后出现了大幅下跌，但招商局集团动用了30亿元增持护盘，充分彰显了大股东对该公司的支持力度。

　　按照规划，招商蛇口将不再是单一的地产开发商，而是主营园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，其目标是要成为中国卓越的城市综合开发和运营服务商。

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　　这个经历了重大资产重组、调整了发展战略的巨无霸，要获得资本市场的认可尚需时日。挂牌当天，招商蛇口董事长孙承铭也向媒体坦承，招商蛇口的长远目标是希望三大业务板块均衡发展，新兴的业务虽然长远看好，但需要一段时间培育。

　　群益证券(香港)分析师王睿哲认为，经历了一轮股价下跌之后，招商蛇口的市值接近合理值，已进入了一个可投资的范围内。

　　蛇口速度

　　从招商地产到招商蛇口，从000024到001979，这次重组向外界展示了什么叫“蛇口速度”。

　　去年4月3日，招商地产停牌;9月17日，重组方案披露;12月7日，招商地产在最后一个交易日定格。在短短9个月时间内，招商地产便完成换股吸收合并方案。

　　这次重组不仅史无前例，而且公认复杂，重组涉及到母公司整体上市、B转A股、员工持股、换股吸收合并的同时进行配套募资近120亿元。整合速度之快令人侧目，重组进度甚至比招商地产原先预计的早了一年。

　　挂牌当天，孙承铭在现场对媒体表示，最初判断这次重组要到2016年年底才能完成，但当招商局集团董事长李建红要求要在2015年底完成之后，整个重组团队便采用了时间倒排法。2015年4月3日停牌，2015年6月26日完成股份制改造，2015年9月18日完成资产评估，2015年10月9日股东大会高票通过B股转A股，2015年11月23日获得证监会重组委通过……每一项程序都是严格按照2015年12月底上市的倒排时间表来做。

　　“招商蛇口成立已有36年，我们要在短时间内把家底翻尽，进行资产评估，并把不能上市的业务剥离，真是超常规发挥。”孙承铭回忆，当时遇到的第一个困难是对于蛇口工业区土地权属等历史遗留问题的整改，团队花费了两个半月才将这个工作完成，“基本脱了一层皮”。

　　招商蛇口的股票代码则别有深意。1979年是蛇口工业区成立的时间，孙承铭表示，蛇口工业区是改革开放的先行者，001979这个股票代码是一种精神传承，同时也有践行国家自贸区战略、发展新产业、扩展新业务的意义。

　　招商地产原先为蛇口工业区的子公司，最早可追溯到蛇口工业区建设指挥部房地产科，1984年注册成立蛇口工业区房地产公司，1993年以蛇口招商港务的名义上市，2004年正式更名为招商地产。在A股市场的22个年头里，招商地产历经配股、增发、更名、实施股改、募资至最后的换股合并重组上市。

　　作为中国最早的房企之一，招商地产曾雄踞于一线梯队，此后因招商局集团优先发展交通航运和金融的战略，逐渐掉入二线梯队。

　　意识到掉队的问题后，蛇口工业区通过定向增长、现金出售地块等方式持续将资产注入招商地产，但效果并不明显。在中国指数研究院、克而瑞研究中心两家机构的2015年销售排行榜中，招商地产以570亿元位列第14名。

　　此番重组、整体上市后，招商蛇口将迅速跻身一线梯队。合并之后，招商蛇口的土地储备约2800万平方米，要在2018年完成千亿销售的目标已非难事。

　　而与资本市场的开创性相比，招商局这次重组方案更大的意义在于代表了国企改革的方向。在新一轮国企改革背景下，招商的案例将是一个典型的通过资本市场手段，借助市场配置资源，将国企的价值通过资本市场反映出来，实现国企资产保值增值的目标。这也是证监会、发改委、商务部、国土资源部等国家部委单位大力支持的主要原因。

　　转型与再造

　　重组后，招商蛇口在未来很长一段时间内的主要收入依然来自地产业务，但这并不是全部。在地产巨头纷纷寻求转型之际，招商蛇口已迈出了一大步。

　　按照规划，未来招商蛇口将在现有产业园区和地产业务基础上，主营园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，运用多轮驱动的商业模式，推动核心业务增长。

　　同时，招商局蛇口根据各业务板块开发、运营等价值链环节设立了三大运营平台，即区域综合开发平台、商住事级开发及城市升级平台、资产管理运营及服务平台。

　　依托于三大主营业务，招商蛇口未来的盈利将来源于土地经营收益、物业开发收益、物业持有经营收益、资产管理收益、综合配套服务收益、股权投资收益、邮轮产业收益、互联网服务收益和跨境电商业务收益等多个方面。

　　公告显示，招商蛇口计划将在2017年实现100亿的利润。

　　孙承铭透露，重组之后，招商蛇口的土地资源价值将会逐步释放出来。这些土地资源首先来自前海蛇口，目前招商蛇口在前海蛇口拥有500多万平方米的土地储备，公司将加快开发建设，满足市场期望。其次是来自中国外运长航集团有限公司(下称“中外运”)，中外运在全国有约1300万平方米的仓储用地，大多位于一二线城市的核心地段。中外运并不具备房地产开发的资格，在整体并入招商局后，将提升招商蛇口的资源获取和开发能力。

　　在园区方面，招商蛇口在建拟建的产业园区已分布全国。目前已经在深圳、青岛、广州等多个大中城市投资开发了多个产业园区项目，包括深圳蛇口网谷、深圳光明科技园、青岛网谷、广州金山谷创意园、镇江卓山创意产业园等。除上述外，招商局蛇口控股还在大力推进重庆广阳湾、东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目的获取与开发。

　　在整体开发上，招商蛇口提出了“前港、中园、后城”的概念，即前面是港区，中间是出口加工区或者保税园区，后面是城市。孙承铭说，招商蛇口有信心将这种模式进行全国复制，并拷贝到一带一路沿线国家和城市。

　　另一个利润增长点来自邮轮产业。据了解，美国等北美地区以及邮轮渗透率约为3.5%，欧洲约为2.5%，日本、韩国、新加坡、香港等不包括中国的远东地区，渗透率约为1.5%。而中国在邮轮产业的渗透率还是较低，2014年只有170万人参加了邮轮旅游，但是每年保持大概30%的增长率。

　　“我们判断高端旅游、高端消费、特别是邮轮产业，会在中国出现爆发式增长。”孙承铭说，十多年前招商局就开始布局邮轮码头，目前在天津、青岛、厦门、深圳都有邮轮。与此同时，招商蛇口与全球最大的邮轮公司嘉年华谈判已进入收官阶段。

　　孙承铭透露，招商蛇口的长远目标是希望三大业务板块均衡发展，新兴的业务虽然长远看好，但需要一段时间培育。同时，作为招商局旗下的资源整合平台，招商蛇口将结合招商局在金融、物流、交通和地产在内的多产业进行战略协同。

　　中投证券分析师李少明认为，为避免与招商局蛇口控股同业竞争，招商局集团承诺将招商局蛇口作为从事园区开发与运营业务、社区开发与运营业务及邮轮母港建设与运营业务的唯一整合平台。因此，未来当招商蛇口平台做大，不排除集团将有新的资源注入上市公司平台。