华侨城土地迷航：上海69亿拿地疑云中的一线追逐

　　开发商对于一线土地的狂热之情从2015年无缝蔓延到了2016年。1月20日，上海新闸北苏河湾中央公园宗地开拍，现场消息称华润华侨城两家总部位于深圳的品牌房企合力以69亿元成功摘牌。

　　然而两家企业继去年11月在北京上演了85亿联合拿地、随后立即拆伙的大戏后，2016年改换剧本又为开年的土地市场奉上了名为“我们到底有没有拿地”的续集故事。

　　在“拿地结果无效”传闻出街后的第一时间，观点地产新媒体首先联系了华侨城上海方面，对方表示，该宗地是以深圳方面华侨城地产有限公司的名义拿的，区域公司不了解详情。而华侨城A的相关人士在接受观点地产新媒体采访时则表示，并未听闻关于闸北拿地失败的传闻，若有确认消息，将及时向外界公布。

　　华侨城A地产业务的相关人士则向观点地产新媒体表示：“当时是按照正常流程拍地，双方最后按照成交总价签署了成交确认书。具体情况还在跟进，最后看怎么一个说法了。”从该回复中不难看出，这宗地的交易结果，确实存在着不确定性。

　　观点地产新媒体查阅上海市规划和国土资源管理局发现，该宗地并未标明最终成交结果和成交对象，甚至地块交易进度仅显示为“发布答疑纪要，挂牌”。

　　此次拿地疑云似乎让华侨城A在追逐一线城市土地的路上再次遇到了阻碍。

　　一线补仓

　　在1月20日上午9:30分开始的闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块拍卖现场，共迎来了龙湖、金地以及华润华侨城联合体三个买家。

　　9:55，手持3号牌的金地率先叫价69.3亿，2号华润华侨城联合随后按照200万的竞价阶梯，出价69.32亿，随后便再无人继续举牌。而宣布休息15分钟后再继续的主持人，则在消失一个小时候返回，并当场宣布，现场竞价结束，最终出让结果会在网上公布。

　　如若按照竞拍流程，2号竞拍人华润华侨城最后出价，拿下该地块。溢价率0.05%，楼板价38019.8元/平方米。但至1月21日，市场却有“拿地结果无效”的传闻流出。

　　由华润、华侨城参与的这场土地悬案，很难不让人联想到去年底笼罩在北京土地市场上空的退地风波。

　　2015年11月2日下午，经过80轮激烈交锋，华润华侨城招商联合体力压其余四对组合，以总价83.4亿元“夺魁”，并将在丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块上配建5.7万平方米公租房，溢价率50%，折合楼面价5.6万/平方米。

　　该宗地也成为去年北京总价第三高、楼面价第二高的土地，总价仅比华润、首开、平安拿下的总价地王少了3亿元。楼面价则仅次于葛洲坝的7.5万元/平方米单价地王。

　　正是因为地价高企，就在拿地结果诞生一个小时后便有市场人士发布消息称，这一联合体面临“拆伙”的可能。该人士在致电华侨城相关负责人后获知，在最后竞拍阶段，由于土地成本超出华润、招商的预期，因此两家房企决定退出，该地块其实是华侨城独自拿下。

　　观点地产新媒体获悉，华侨城A早于去年4月就在投资者关系互动平台上公开表示，在推进大型综合性项目之外，公司还将在一线城市补充“短平快”房地产项目。然而公司一年来在一线市场的两次出手均生出诸多是非，价高者得的公开纳储之路硬是走得磕磕绊绊。

　　土地之渴

　　据了解，华侨城A一线拿地的迫切，还来自于集团整体土储的匮乏。

　　根据该公司发布的2014年度报告，截止当年年末，华侨城旅游综合业务配套地产储备权益面积约622.6万平方米，房地产业务储备权益面积约266.2万平方米。两者相加也不过888.8万平方米。这对于一家销售规模在200亿的房企来说，委实不算太多。

　　一位接近华侨城的分析师对观点地产新媒体表示，华侨城以前一直希望以旅游综合体的方式获得土地，在综合体配套中实现住宅的同步增量。“近几年公司旅游综合体发展的步伐比预期要慢，这也导致住宅土地储备不足，公司确实有纳储方面的压力。”

　　此外，管理层的变更，也在改变这家深圳国企的发展节奏。2015年9月28日，华侨城A发布了人事任免通知，称鉴于公司董事长刘平春已达法定退休年龄，即日起不再担任公司董事长、执行委员会主任委员、战略委员会主任委员等职务，离任后将不再担任公司任何职务。

　　与此同时，华侨城A还公告透露，将聘请王晓雯担任公司总裁，在9月28日的临时股东大会后，华侨城集团总经理段先念将接任华侨城A董事长一职。

　　在市场人士看来，以创造“曲江模式”而闻名的段先念担任华侨城A董事长一职将有助于华侨城改变过往保守的发展战略，进入新的增长轨道。

　　华侨城A还表示2015年要加快全国布局。段先念公开称，北上广深等一线城市仍然是首选，海南、桂林等排名前十位的旅游城市，也要尽快布局，尤其是欢乐谷系列产品，2015年要争取新的签约。

　　利润之忧

　　有熟悉华侨城A的机构投资者对观点地产新媒体指出，因为模式的特殊性，华侨城A一直是高利润房企中的佼佼者。这也一度让公司的管理层认为，“不用做太大的规模即可获得相当可观的收益”，因而满足于缓慢的发展步伐。

　　据观点地产新媒体了解，包括2014年在内的近五年，华侨城A的毛利率都高达50%以上。即使是在2015年上半年出现大幅下滑超过10%的情况下，销售毛利率依然高达51.06%

　　另外，华侨城A的财务数据还显示，2015年上半年公司纸包装业务、房地产业务以及旅游综合业务的毛利率为11.3%、63.63%以及39.54%。同比降幅分别为0.68%、4.27%以及10.73%。

　　由此可见，华侨城A的三大业务中，房地产业务贡献毛利率最高。市场也一直认为“地产+旅游”产生的协同效应，以及高毛利模式都是华侨城A的核心竞争优势。

　　然而当华侨城A的地产开发业务试图走出旅游综合体模式的护佑时，集团的利润水平势必会受到影响。华侨城A也并不缺乏这方面的经验。当年在上海苏河湾高调拿下的稀缺土地，今年就在豪宅风劲吹的市场上终于扬眉吐气，实现了46.55亿元的销售业绩。

　　但在北京，华润的退出却是对于高价摘下的丰台宅地的响亮质疑。在单价5.7万元/平方米的土地上，势必要通过打造豪宅来实现溢价，而北京今年60个10万+豪宅围城的局势，早就让市场捏了把汗。有京城某知名开发商豪宅操盘手曾对观点地产新媒体直言，“北京那些豪宅一大半不赚钱”。

　　“现在行业里已经不再强调高周转了，华侨城可能也该想想，为了规模放弃利润、放弃已有优势是不是值得。”