现金为王适时收购 旭辉控股2016年瞄准400亿销售额

　　2015年，旭辉控股（0884.HK，简称旭辉）跨越了300亿行业内基本门槛。

　　公告显示，旭辉收获302.1亿销售金额，同比增长43%，完成了180亿的结转收入，获得利润21.6亿。年内旭辉43%的增长率在行业内排在前10位。

　　旭辉董事长林中认为，公司还是有后劲的，关键是抓住了行业从低谷到复苏的机会，果断出手，年内买地34块，土地合约金额325亿。这些土地未来会带来近千亿的销售货值。也为旭辉的2016年提供了充足“弹药”。

　　以林中为首的旭辉管理团队提出了2016年销售跨过400亿，进入行业TOP20，利润率保持在12%的目标。纵观旭辉的2015年，除了抓准窗口期加强项目储备之外，通过项目合作与合伙人制加强项目现金流、重点城市加速去化均是主要的战略模式。

　　项目合作与跟投制度

　　旭辉的项目合作早于跟投制度，并逐渐形成了固化合作开发。1月9日，旭辉与重庆东原地产签署战略合作协议，第一个合作项目就是定位高端的江山樾。此前旭辉已有多家合作伙伴，合作项目分布于各个进驻城市。

　　旭辉在2014年7月通过事业合伙人计划，推出一年半后，参与跟投人数接近旭辉内部人员编制的30%。跟投301人，跟投金额1.3亿，平均一人50多万，而跟投年回报率大约是20%-30%。

　　“从2014年7月事业合伙人制度实施至今，我们已经有22个项目跟投，几乎全部覆盖于旭辉持续深耕的10多个一二线城市，跟投人员超过800人次，认购总额超过5个亿。”旭辉集团执行副总裁陈东彪接受21世纪经济报道记者采访时透露。

　　陈东彪指出，按照项目平均投资收益预估，目前旭辉项目的年自有投资回报率大约是20%-30%，有些甚至更高。铂悦滨江是旭辉集团首条高端产品线“铂悦系”的代表作，作为上海区域首个跟投项目，共有超过50人参与跟投，项目自去年10月23日首次开盘以来，当天热销超过10亿，截至目前已超20亿。

　　截至目前，旭辉集团已经有4个项目实现了本金分配（即跟投资金全额返本）且项目的收益预期良好，2016年一季度以前，预计还将会有4-5个项目实现本金分配，铂悦滨江也在其中。

　　陈东彪表示，旭辉跟投制度覆盖了包括集团人员和一线城市公司各层级主要人员。总体认购金额占到了项目整体股权的3%左右，内部人员对跟投认购反响强烈，部分项目甚至出现了超额2倍的认购。

　　“我们设计的跟投制度中，总体上认购金额不超过项目整体股权的5%，但是随着我们开始制定‘同路人计划’（旭辉集团供应商参与项目跟投），这个比例也会有所调整。”陈东彪如是说。

　　针对目前有部分员工希望能跟投非自身所在的其他城市的优秀项目，旭辉集团会根据组织管理的复杂度以及项目跟投额度进一步考虑。

　　在设计之初，旭辉集团跟投分为强制跟投和自愿跟投，强制跟投包括高级管理人员及项目直接管理团队，由于这些人员与项目发展推进息息相关，因此有“风险同担、利益共享”的引导与责任兼顾的组织机制。“一方面是强制跟投，一方面我个人非常看好旭辉项目的发展推进、产品打造及投资收益，我参与了旭辉所有的跟投项目。”陈东彪也大方地爆了一下自己的料。

　　直接管理者必须从踏准拿地节奏开始谋划，并通过准确定位、利用利率较低的外部资金以及项目快速稳健开发等方面来实现项目的高投资回报率，只因为这一切已经和他捆绑在一起了。

　　林中也指出，2016年将进入事业合伙人跟投兑现的年份。在2016年分红的第一个项目中，有一名员工跟投了70万，预计分红170万。“旭辉还会全员持股，除了一般员工的股票，我们最近还会发一些七级股，送给六到七级的员工。”林中透露。

　　现金为王适时收购

　　“房子热了，房价涨了，对我们来说，地就难买了。”林中指出，因为预测到2015年的地难买，旭辉在2014年行业低谷、2015年行业开始复苏的时候，储备了很多地。

　　据透露，旭辉在2014年-2015年买的地，可售货值达1200亿。林中分析，这是旭辉超越很多二线企业的根本原因。“2015年是非常好的一年，我认为今年是‘秋天’，丰收我们过去两年在土地上的播种，秋天来了，冬天还远吗？”

　　从城市来看，旭辉今年的400亿目标中，上海占100亿，北京接近90亿，苏州80多亿。

　　“少投资、防风险”是旭辉今年的新规则。近期出现了很多高价地，面粉贵过面包的情况屡次出现，然而还是有企业预测2017年房价会涨，2018年还会涨。林中则不这么认为，“我从来没有见过连续涨价的房价。”他指出，2014年底是房价低谷徘徊的时候，而房价在2015年是涨的，2016年就显得很重要，房企要少投资、防风险。

　　旭辉已经开始为2017年做布局，管理团队规划下一轮会开辟5-6个新城市，为旭辉实现1000亿完善布局。此外还要现金为王。林中用了一个比喻：当别人处在冬天时，就是旭辉收购他们的好时候。

　　在行业平均利润率下降的时候，旭辉提出要稳住12%利润率。因为在行业平均利润率低于9%时，会给旭辉提供大量兼并收购的机会。做到这样，旭辉在面对2017、2018年可能比2014年更残酷的竞争时，才有实力打赢。

　　亿翰智库研究总监张化东指出，旭辉的战略目标是基于有些企业今年已经增长乏力了，所以非常有机会进入行业销售前20。