REITs终于要来了？商业地产开发商急盼“救命稻草”

REITs终于要来了？1月16日，证监会主席肖钢表示要“发展企业资产证券化，研究推出房地产投资信托基金（REITs）”。随着高层发声，内地似乎进一步对REITs打开了大门。然而，历经一波三折的REITs进程能否如愿扫清落地障碍？记者就此采访了第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事黄国钧，其表示，在提升GDP、激发市场活力的宏观需求下，REITs的落地进程会越来越快，但“要筹组成为第一家也不容易，因为每个开发商都想有个参考”。

REITs是什么？普通老广也能用它持有太古汇

REITs对大部分普通投资者还是个陌生词汇，但在国外，REITs早已是投资市场的重要成员，REITs是一种以发行收益凭证方式汇集投资者资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，绝大多数公开募集，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产。

近年来，随着国内融资环境的放宽，不少开发商开始发行公司债，但由于投资门槛的限制，只有机构投资者和专业投资客能分享优质商业项目的收益。REITs打破了这道门槛，通过REITs，普通人也可以持有金融中心、东方明珠、太古汇、天河城等商业地产项目。

“REITs针对社会公众，和股票一样，三五百块钱或三五千块钱就可以购买，相当于一个定期产品，风险低、回报稳定。普通人要成为一个大商业项目的股东，只能参与REITs，而且成为股东后，你更愿意到那里消费，变相参与经营。”黄国钧说。

对开发商而言，REITs的意义更加深远，能够满足资产优化、强化企业现金流、降低财务成本的目标，缩短了资金回笼周期，是资产证券化的最佳选择。黄国钧表示，REITs开拓了企业融资的渠道，让开发商摆脱了固有资本的掣肘。“比方说在某些三线城市的龙头商业项目很优质，却达不到上市规模，REITs提供了一个很好的融资渠道。”

REITs可解决商业地产开发商的退出机制

近年来，商业地产供应超量，在“租售两不宜”的尴尬处境下，REITs解决了商业地产开发商的退出机制问题，被视作“救命稻草”。

黄国钧坦言，现在商业地产确实供应过量。以广州为例，十年前，天河城是人们逛街的首选，现在可能每个人家附近都有和天河城类似的购物综合体。“商业社区化是一个趋势，但这反过来说明了商业过量。”此外，物业、商场投资收益周期长、资金周转慢，出售也不似住宅或商住项目便利，造成了开发商不愿持有却无法退出的窘境，最终引发了更大的“重资产”压力。

而REITs在某种程度上解决了商业地产供应过剩的问题。黄国钧认为：“对已经有品牌效应的、在商业地产有长期投入的投资者来说，REITs的发行可以给他们退出机会。REITs流转的资金可以让业主进行二次融资。对重资产的业主来说，REITs确实是迎来了一个春天。”

黄国钧认为，除了商业项目，写字楼也存在供应过剩问题，尤其是在空置率高企的广州，REITs不失为一个良好的解决办法。

REITs落地关键在于政策导向

随着中国内地REITs首单破冰，千呼万唤始出来的“REITs”总算在内地市场落地，但黄国钧认为，中国还没有真正意义上放开REITs政策。“其他国家已经提供了很成熟的运作经验，因此REITs迟迟不落地并非条例不成熟的问题，更关键的是政策导向。”

事实上，REITs在中国的落地堪称一波三折。早在2007年，监管层就成立了“房地产投资基金专题研究领导小组”。2008年，时任国务院总理温家宝提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。2009年，“REITs试点管理办法”初见雏形，但REITs仍属于信托方式，未被赋予公募属性，响应者寥寥。此后，REITs在内地一度陷入沉寂，直到2014年年初，中信证券设立的中信起航专项资产管理计划成为第一个类REITs产品，同年9月30日，《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》提出开展REITs试点工作，由北京、上海、广州、深圳编制REITs试点方案，REITs才再度提上金融创新的日程。

黄国钧认为，REITs落地会越来越快，过去两三年中，国家不鼓励房地产过于发热，对房地产融资和银根收得较紧。但在“三期叠加”的今天，国家需要提升GDP、激发市场活力、盘活存量资产，业主要求放开REITs的呼声也越来越高，“被重资产压了一身债，无法扩张，怎样体现所持有的产品的市场价值？”多重因素下，各方已经感受到了放开REITs的紧迫性。

2015年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会曾披露一份《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，被称作首个中国版REITs专业物业评估规范性文件。但黄国钧认为，这份试行条例还存在一些问题，比如国内评估师的作用权重过大，有失公允，“希望政府尽快完善和放开政策，让真正REITs流通。”黄国钧说。