泰禾甘当“接盘侠” 龙湖、平安北京退地风波终了

　　曾经传得绘声绘色的“龙湖平安北京退地风波”终在农历新年到来前以另一个故事脚本完成幕终，而在这一版本的主角名单中，泰禾“意外”入选。

　　1月29日，泰禾集团股份有限公司披露，其全资下属公司福建中维在当天与北京昌基置业签署《北京市昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-07地块F1住宅混合公建用地（配建“人才公共租赁房”）项目合作开发意向协议》。

　　据此，福建中维拟以800万元受让“北京市昌平区南邵镇0303-07地块”项目公司北京昌基鸿业房地产的80%股权，昌基置业继续持有昌基鸿业20%股权，并以股东投入方式根据持股比例分担昌基鸿业所开发项目的地价款及后续开发投入。

　　对外界来说，此次泰禾与昌基合作项目并不陌生，因为之前轰动一时的“龙湖平安退地风波”的主角正是该地块。

　　当时围绕退地风波的说法是“昌基的最终举牌成交价超过了龙湖、平安的授权价”。事实上也正是如此，因为南邵镇0303-07地块在剔除配建后高达2.75万元/平方米的楼面价已经直追“面包价”。

　　随着泰禾“接盘”的浮现，外界也颇为好奇龙湖、平安没算过来的帐，泰禾会如何算？

　　“这块地适合打造成低密度高端住宅，因为跟泰禾同一天拿下的南邵镇0303-54地块是相邻的，可以形成整体开发的效应和优势，我们会把两块地综合起来考虑产品的定位，包括业态的组合。”泰禾集团董秘洪再春在接受观点地产新媒体采访时道出其中缘由。

　　龙湖平安悉数退出

　　据了解，昌平项目的获取要追溯至去年10月23日，彼时龙湖平安昌基联合体经过68轮后以总价14.25亿元，配建4.56万平方米“人才公租房”的代价竞得南邵镇0303-07地块。该宗住宅混合公建用地面积为4.88万平方米，建筑规划面积12.19万平方米。

　　为了配合项目开发，上述三家公司出资设立了昌基鸿业作为项目开发建设主体，注册资本为1000万元，其中，龙湖持股34%，平安作为大股东拥有65%的权益，而昌基置业仅持股1%。

　　然而，这样的联姻却未等来最终的开花结果。在仅拿地一周后，便有市场消息称，由于代表联合体出面拿地的昌基最终举牌成交价超过了龙湖、平安的授权价，所以龙湖和平安决意退出项目的开发。

　　彼时，龙湖地产在回应观点地产新媒体时强调，“退地一事子虚乌有”。不过，泰禾在公告却坐实昔日的传闻。其透露，龙湖、平安其实在去年12月就分别向昌基置业出具承诺函，承诺退出项目的开发建设。

　　北京亚豪机构市场总监郭毅认为，龙湖的退出与地块成交楼面价过高脱不了干系，因为在她看来，南邵镇0303-07地块剔除配建后2.75万元/平方米成交价格已经直追面包价。对于龙湖这种在成本、风险上有着严格把控的开发商来说，高价拿地显然不是明智之举。

　　“龙湖作为上市公司，需要每年实现一个非常好的业绩才能支撑整体股价的攀升，从这一点上来说，龙湖这种快节奏的企业拿这样的地回报周期会比较长。因此，这样的地块对于龙湖来说可能也不太适合。”郭毅补充道。

　　至于龙湖于平安的退出方式，泰禾在公告中亦有详述。其称，在与昌基的合作协议签署5个工作日后，泰禾会向项目公司提供2.9亿元股东借款，用于偿还龙湖、平安为项目公司提供的股东借款。

　　在股权转让条件成就之日起60日内，龙湖将会把其所持有的项目公司19%权益按照注册资本转让给昌基置业，同时余下15%权益转让予泰禾，而平安所持65%股权则悉数转手泰禾。

　　泰禾北京昌平的算盘

　　竞拍未果，再以合作方式入股，泰禾此次昌平项目的获取已经是这种“回炉”手法的第二个案例了。

　　为人熟知的是，在去年11月25日上海新江湾城地块的竞夺中，泰禾虽然最终败北，但在今年年初，这家开发商却高调宣布与昔日竞争对手合作，从而获得项目的操盘权。

　　“泰禾每次参与土地招拍挂都是非常理性的，我们会结合土地市场、产品定位以及自身的优势去判断，超过一定的心理预期后，我们宁可放弃。”

　　不过，在泰禾看来，“回头草”有时也并非没有咀嚼的价值。据洪再春透露，泰禾是次接手南邵镇0303-07地块后将与其此前获得的南邵镇0303-54地块形成连片开发，具备规模效应。

　　据观点地产新媒体了解，在龙湖平安联合体夺地的当天，泰禾同样以27.75亿竞拍价、配建4.9万平方米限价房的代价竞得与之相邻的南邵镇0303-54地块。

　　虽然两宗地彼此毗邻，但最终的成交价却相去甚远。其中，龙湖平安联合体所得地块剔除配建后的土地楼面价为2.75万元/平方米，比泰禾地块高出6500元/平方米。

　　毫无疑问，这样的成本优势也给泰禾提供了一个弥补夺地未果遗憾的机会，因为一旦形成连片开发和规模效应，0303-07地块的成本有望得到分摊，项目的开发风险将随之减小。这或许也解释了为什么龙湖、平安算不过的帐，泰禾却算过来了。

　　另外，郭毅认为，泰禾接盘与其本身北京区域销售较好，手头资金宽裕也不无关系。“泰禾本身也有金融背景，所以他们能够接受长周期运作一个项目，不同企业的操盘方式以及对于回报的预期不同决定了龙湖选择退出，泰禾选择接着干。”

　　按照泰禾的规划，上述两幅住宅混合公建用地住宅部分，泰禾将秉承其打造高品质与差异化产品的战略，打造高端精品住宅；而在商业地块上，泰禾会推出其位于北京的首个泰禾广场。

　　另外，洪再春透露，昌基置业是昌平做土地一级开发的企业，届时会负责商业以及人才公寓方面的回购，它留下来对整个项目的推进和开发会有很大的帮助。