观察：中国经济进入换挡期 对外地产投资年增率超46%

　　中国经济进入换挡期，正在影响房地产资金的投资方向。其中，国内资金配置海外房产的规模越来越大，体现出资金外流趋势。

　　仲量联行近日发布数据显示，2015年中国房地产海外投资规模约为250亿美元，较2014年增长46%。其中美国仍是首选地，欧洲和澳洲吸纳的资金规模也在加大。2015年中国资本在美国楼市的投资额为60亿美元，在澳大利亚市场的投资规模为45亿美元。

　　从投资主体来看，投资海外房地产主要包括，主权财富基金、大型开发商、投资资金和保险公司以及超高净值人群4类主体。仲量联行指出，近几年，大型开发商和险资的海外投资愈发迅速，成为带动海外投资增长的主要动力。一些大型开发商的项目已经进入运营和销售阶段。

　　世邦魏理仕的报告指出，从投资方式来看，以保险资金为代表的国内机构投资者已不限于门户城市的商业地产，同时也在尝试通过股权合作等模式介入包括物流设施等其他投资类型，及以资产包形式出现的房产投资标的。

　　仲量联行驻英中国业务负责人庞树东表示，对外投资已经成为很多中国机构投资者和房地产公司的长期战略。这与近年来中国经济形势的变化密不可分。

　　庞树东表示，2015年中国GDP增速跌至6.9%，创近25年来最低增幅;上证指数全年下跌15%;人民币对美元汇率跌幅接近1.5%，已跌至五年来最低。尽管中国从2014年底连续降息释放流动性，但资金的恐慌心态并未改变。

　　另一方面，人民币进入贬值通道几成共识，出于对冲汇率风险的考虑，布局海外资产也成为一种选择。

　　此外，多数机构投资者青睐的投资标的为写字楼和酒店，上述物业的收益正随着中国经济增速的放缓而变得不够稳定。与此同时，经过前几年的投资高潮后，很多二三线城市的商业地产出现过热风险，大型资本的投资标的较为缺乏。因此，虽然住宅市场在2015年出现明显升温，但随着国内楼市进入过剩时代，投资房地产的收益开始受到明显影响。

　　有观点认为，这种楼市资金外流的趋势从2014年就开始出现。其中，李嘉诚出售内地物业，并将目光投向欧洲的做法，被认为在一定程度上起到了引导作用。

　　按照该机构的观点，无论是中国经济还是房地产市场，未来都将经历一段调整期。其中，短期内中国经济很可能呈现“L型”发展态势。因此，“成熟的中国投资者仍将继续对全球门户城市进行投资。”

　　最近的案例在于，春节前夕，海航投资宣布与美国房地产巨头铁狮门合作，共同投资并开发位于曼哈顿的两宗地块。其中，海航将以“LP”身份介入，并在第一阶段投入约2.7亿美元。

　　世邦魏理仕的报告指出，预计未来将有更多大型机构参与到市场中，包括社保、养老基金等。目前保险市场集中度高，可用于配置投资房地产的资金体量不容小觑。仲量联行也认为，保险公司已经形成了成熟的对外投资模式和战略，其中一些开始寻求合资和联合投资等形式，并且开始拓展新的投资类别。

　　点评：从投资类型上，仲量联行预计，投资者在继续投资优质商业地产的同时，也会将目光转向学生公寓和房地产基金产品。从区域上看，除英美澳等传统热点区域外，欧洲的巴黎、法兰克福等市场也会引起投资者兴趣。