如何面对商业过剩？万达转型轻资产 砍缩地产业务

　　根据搜铺网发布的《2015年购物中心业绩统计报告》显示，2015年全国共有407家购物中心开业，其中华东183家，华南51家，西南43家，华中38家，东北34家，华北32家，西北26家。万达、苏宁和华润包揽了前三名。其中，万达2015年共有26家购物中心开业。

　　查阅万达2014的董事长工作报告发现万达2014年共累计开业109个购物中心。

　　购物中心数量的锐减，而以万达为代表的区域综合商场收租却稳定增长。这背后隐藏的逻辑是大连万达——中国最大的商业地产集团，在面对商业过剩的局面下暗暗发力不辍。

　　万人调整

　　在2月14日节后上班首日，万达高管站着开会。“今年工作有更大不确定性，完成今年目标需要付出更大努力。”王健林如是表示。

　　付出努力从去年就已经开始。

　　2015年终工作会议上，王健林一声令下，2016年的预期总收入下调12%。其中最吸引眼球的是，地产收入目标从2015年1640亿元减少到1000亿元!

　　这意味着创造640亿元收入的团队将面临调整，据悉，约5万名万达员工面临新的抉择。

　　王健林表示，房地产人才未来只能占万达总人数的三分之一。这与规划中房地产收入占比一致。而目前主营房地产的万达商业员工总数在8万人左右，占全万达的60%。

　　此外，通过外界投资、万达输出的轻资产模式来开发运营万达广场，使得万达不再需要庞大的房屋销售系统，来支撑持有型物业的拓展。预计将波及万达员工约3万人。

　　主动进行万人级别的人事调整，是万达第四次转型的需求。即从以房地产为主转型为服务业为主的企业。数年后，互联网金融将和文化产业一起撑起万达的半壁江山，甚至更多。

　　在王健林看来，实现成功转型并非简单地缩增业务，而是打好轻资产这张关键牌。

　　轻资产化

　　万达过去有文旅、北区、中区、南区四大项目管理中心。为了贯彻轻资产战略，在新的编制中，除原本就以轻资产运营的文旅项目外，其他三大项目管理中心均会被撤销。

　　这样的变革在2015年的变革中被证明是行之有效的手段。比如上海宝山万达广场是万达轻资产改革的重镇。房掌柜查阅相关资料，2015年6月28日后，万达宝山广场是万达商管的直接对接部门，砍掉了中间的运营中心，商管总部领导直接将5个大型商铺分成71个小型商铺，以增加租户数量，拉高总体租金收入，调整完成后，宝山万达广场的总租金收入增长38.7%。

　　所谓轻资产，即万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。

　　这种变化，摆脱了过去万达以销售万达广场配套住宅和部分商业，反哺持有型物业的重资产运营。在新模式下，无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大，万达的目标变得更为简单，即提高万达广场的投资收益。

　　多面转型

　　与很多房企转型试水相比，王健林对万达商业所在的地产业务大刀阔斧地砍缩，更大的底气来自于：万达文化集团、万达金融集团等非地产业务的收入在较短时间内全面开花。

　　据王健林的工作报告，万达文化集团2015年收入512.8亿元，完成年计划的114%，同比增长45.7%。通过迅猛的并购和发展，已形成影视、体育、旅游、儿童娱乐四个产业板块。除旅游板块是中国第一外，其他三个行业按收入规模都位列世界第一。

　　万达并购美国的传奇影业，一跃成为世界上最大的电影制作公司。在去年，万达投拍的电影收入颇丰，也让万达坐实了中国民营制片的第一把交椅。

　　如果将发展文化产业看作是万达的第三次转型的核心，强力推进互联网金融将成为万达第四次转型的重中之重。此前，万达将自己从大连走向全国、由住宅商转为商业地产商看作是前两次大的转型。

　　文化和金融两大业务的迅速崛起，使得万达的服务业收入在2015年占其总收入达到43%。

　　2016年，王健林给万达制定了的三大目标：

　　第一，集团服务业收入、净利占比过半。力争到60%。“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业，服务业收入和净利润两项指标占比要超过55%。预计到2017年两项指标要超过2/3，比原计划提前一年实现转型目标。”

　　第二，万达商业利润结构发生变化，力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产销售之外。

　　第三，海外收入较大增长。2016年万达集团海外收入占比力争达到20%。