进击的碧桂园：海外造城和三四线能否成就未来千亿之王？

　　当苹果公司“Apple Pay”入华引爆电子支付市场格局震荡讨论时，三四线城市霸主碧桂园也在2016年亮出了其未来冲击千亿房企座次格局的路径图。

　　“截至2015年底，碧桂园已经有300多个项目，按照去年集团土地投资情况，今年的项目数肯定会有大幅增加。”2月18日，碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏在接受观点地产新媒体采访时透露了碧桂园2016年在三四线市场和海外布局的战略成色。

　　据了解，2015年，碧桂园全年获取土地的预期建筑面积3821万平方米，总代价达559.5亿元（含少数股东权益）。而在马来西亚，被称为“头号项目”，占地达14平方公里的碧桂园森林城市即将在2016年上半年入市。

　　2015年，碧桂园完成1401.6亿元销售业绩，尽管其尚未披露2016年的销售目标，但是种种迹象都在表明，这家低调务实的房企同样锐意提升规模与效益。

　　带着三四线和海外市场扩张筹码，碧桂园多个区域公司在2016年立下百亿业绩目标。或许也正如同银联借助“Apple Pay”支付工具一般，杨国强掌舵的碧桂园也正欲凭借战略侧重在既有格局中杀出一片更大的天地。

　　海外战略马来西亚造城

　　2月15日，碧桂园森林城市首个朋友圈广告上线，揭晓项目产品和价格定位。项目首期将推出套内面积约70-173㎡的海景高层洋房，按建筑面积计算，折合单价约1.18-1.28万/平方米。

　　从全球发布会、央视跨年晚会和元宵晚会冠名、牵手NBA到朋友圈广告，碧桂园在过去三个月中少见地以堪称高调的方式推出了马来西亚碧桂园森林城市项目，碧桂园品牌的高端化、国际化步伐也在加快推进。

　　“去年年底到今年2月，碧桂园对海外战略头号项目森林城市的媒体投放和传播力度，都是碧桂园以前所有项目中不曾有过的”，朱剑敏直言，从碧桂园集团董事局主席杨国强到集团上下都对碧桂园森林城市的发展寄予了厚望。

　　位于新马特区的碧桂园森林城市，占地面积达14平方公里。按照规划，森林城市总投资超2500亿元，碧桂园计划用未来20年时间将其打造成为容纳几十万人口的项目。

　　这是碧桂园在海外市场有史以来的最大投资。在12月项目发布会上，杨国强将森林城市称之为他“梦想中的城市典范”，而碧桂园集团总裁莫斌则将之称为碧桂园海外战略的最高代表作。

　　而在战略层面上，森林城市的入市无疑也将承担着向市场证明碧桂园海外战略的考验。

　　2013年，碧桂园马来西亚金海湾项目入市，以100亿元的认购金额成为碧桂园当年业绩的主要贡献单盘。

　　时隔两年，面对占地面积达14平方公里的森林城市，碧桂园将如何保持项目长达20年的滚动发展？

　　朱剑敏亦坦诚，森林城市的开发资金和长期规划定位确实是投资者关注的问题，“碧桂园正在稳扎稳打地推进海外战略，森林城市无论是在政策还是付款条件等方面已经取得很大的飞跃。”

　　“马来西亚政府原本不允许销售小面积户型产品给海外人士，但是对森林城市是特批准许的，而且在付款方面，森林城市未来将实现国内直付”。朱剑敏透露，3月份森林城市将正式对外宣布更详细的政策优惠措施。

　　“近两年国内海外置业需求升温，森林城市的目标客户群会有国内消费者，但也不会只以国内消费者为主，森林城市是碧桂园面向全球打造的一个作品”。

　　朱剑敏对观点地产新媒体表示，森林城市将在今年上半年推出，“按照目前内部认筹来看，预计项目在5月、6月将开始发售”，“我们很有信心碧桂园森林城市发售时会受到全球市场的积极反馈”。

　　尽管朱剑敏并未透露项目的销售目标，但其直言，“海外战略会成为碧桂园继续坚持的方向”。

　　在2016年碧桂园的规模增长中，森林城市将成为其重要筹码。而另一个筹码，则将来自碧桂园最熟悉的市场，三四线城市。

　　三四线升级者

　　2015年碧桂园实现合同销售金额约1401.6亿元；合同销售建筑面积约2153万平方米，同比分别增长8.83%及11.67%。相较于销售业绩个位数的增长幅度，更引人瞩目的是碧桂园2015年大幅增长的拿地金额。

　　据观点地产新媒体了解，碧桂园2015年全年获取土地的预期建筑面积为3821万平方米，总代价达559.5亿元（含少数股东权益）。

　　2015年，碧桂园对区域公司的管理范围重新进行规划和调整，区域公司聚焦一个省份甚至一个城市，朝“一城多个碧桂园，甚至一镇多个碧桂园”的方向发展，并将买地和项目测算的权力下放到区域公司，鼓励区域公司做大做强，拿地方式不限于招拍挂、并购、合作。

　　这家擅长挖掘三四线市场的房企，正在放下过往郊区大盘的模式，转向以小体量地块和多元拿地方式的投资策略，以三四线升级者的姿态参与到这一轮的分化和并购大潮。

　　“现在碧桂园拿地不再是郊区动辄上千亩的地块，更多是几百亩的地，而且拿地标准是地市、县城具有最好的教育等综合配套的核心地块，能够打造出碧桂园的高端精品项目 ”。

　　由郊区大盘向小体量精品的拿地策略转变中，碧桂园也开始着重寻求产品升级的溢价。

　　“三四线城市更多以改善性需求为主，所以碧桂园会在以往的基础上提升产品层次”，朱剑敏表示，在三四百亩的地块项目上碧桂园会减少别墅，更多以大平层洋房面向改善性需求。

　　“将来碧桂园会根据具体项目具体分析，不完全是快速拿地快速开发销售的模式，可能在三四线城市一些很好的项目上也会打持久战，在持续提升品质的基础上，持续提升企业利润”。

　　“同时碧桂园也在尝试创新，在教育、社区O2O等方面，还与平安银行、华谊兄弟等组建平安文旅荟，与大连海昌集团等合作，碧桂园也相信未来会是资源共享和创新的时代。”

　　“碧桂园走的是别人没有走过的一条路”，谈到碧桂园的发展规划，朱剑敏给出了自己的些许感悟，“不念过往，不忘初心。不念过往是未来大家会慢慢看到更多不一样碧桂园，不忘初心是碧桂园对杨国强主席创立至今发展理念的坚持”。