不同城的不同境遇 房企财报背后的“去库存”方法论

　　仅从财务报表数据来看，在刚刚过去的2015年，一线城市的房地产销售情况整体不错，不过利润率在逐步下降。而在三四线城市板块，仍面临城市库存积压、销售困难等诸多压力，这也是一些规模较小的房产公司业绩难言景气的重要原因。

　　不同城，不同境遇

　　从近期披露业绩快报的整体情况来看，立足一线城市的上市房企和二三线城市的上市房企，业绩呈现较为明显的分化趋势。

　　以上海为例，受益于上海地区强势的房地产市场，陆家嘴（600663.SH）去年三季度报告显示，公司去年三季度盈利11.27亿，较2014年同期上涨了14.21%，同时根据三季报显示，公司三季度末在天津地区的住宅物业在售面积为34.56万平方米，上海地区的住宅物业在售面积为11.55万平方米。

　　然而在一线城市之外，局面则截然不同，尤其是一些区域性的房地产上市公司，业绩承压格外明显。

　　根据深耕三线市场的铁岭新城（000809.SZ）的年度业绩预告中显示，公司预计2015年亏损1.6亿-2亿，而公司2014年全年还实现盈利2877.18万元。

　　而除了铁岭新城之外，此前已经披露年报的，目前仅在新疆所存有的投资性房地产的中房股份（600890.SH），公司年报虽然显示盈利，但是扣非后净利润仍亏损1750.58万。公司在年报中指出，由于公司投资性房产的继续出售，导致存量继续下降。目前仅有子公司新疆公司所存1.5万平方米存量投资性房地产。且报告期内，公司未有新增土地储备和新开工项目，房地产主营业务面临经营困境。

　　值得注意的是，如果从福建省的几家房地产上市公司的业绩快报来看，情况则普遍相对良好，而从业绩快报来看，实达集团（600734.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、中国武夷（000797.SZ）等多家公司均预告盈利。而根据公开资料显示，目前泰禾集团在销售的项目为27个，阳光城35个、正荣集团36个。

　　不过，进一步观察上述预计盈利的福建省房地产公司后发现，公司的盈利和二三线城市的房地产项目的关联度并不高。其中，根据实达集团的业绩预告显示，公司之所以扭亏为盈，主要原因在于公司在2015年12月30日转让了福建实达信息技术有限公司100%股权，同时因转让信息公司股权公司丧失了对长春融创置地有限公司的控股权，该交易事项合计产生了约1.9亿元左右的投资收益。

　　而中国武夷的盈利，根据其业绩快报中显示，主要则是因为公司 2015年度减持惠泉啤酒股票 326.26万股，产生收益约4000万元，占公司预计的2015年度合并报表归属于上市公司股东的净利润 26%-32%。而在业绩预告中因会司房地产项目开发进展顺利，项目数量明显增加而盈利大增的泰禾集团，其目前主要的发力点也集中在一二线城市。公开资料显示，整个2015年，泰禾集团除了在杭州有一处项目外，其余项目均集中在一线城市。而在2016年1月，泰禾还和信达地产合作开发上海新江湾城地块。

　　整体财报堪忧

　　作为2015年上半年业绩回温的房地产行业，目前已经陆陆续续公布了自己的年报或者业绩预告。WIND数据同时显示，目前市场上共有89家上市房企交出了自己2015年全年的年度报告或者业绩预告，不过，从目前已经完成披露2015年年报的房地产行业7家上市公司情况来看，全部实现盈利，其中增长率最高的为美好集团（000667.SZ），公司去年全年实现盈利4.8亿元，较去年同期增长了468.5%。除此之外，中房股份（600890.SH）净利润也较上一年增长了190.37%，九鼎投资（600053.SH）净利润较上一年增长了279.28%。

　　值得注意的是，尽管首批披露年报的7家上市公司全部实现盈利，但是和上半年回温局面有所不同的是，从上述89家通过各自年报、业绩预告或者三季报预告的上市房企中的整体情况来看，总共有46家公司业绩出现了不同程度的下滑，甚至亏损。

　　根据WIND数据显示，截至2月22日，国内A股市场上共有90家房地产上市公司公布了自己2015年全年业绩预告，其中出现21家上市公司业绩预计出现首亏，3家出现续亏，17家预减以及5家略减。除此之外，业绩预增的上市房企则有19家，10家扭亏以及1家续盈、11家略增。

　　而在出现首亏的21家上市房企当中，根据WIND的统计数据显示，下降幅度最为明显的为天津松江，其业绩下滑幅度将达到5203%。而根据公司2015年年度预告显示，经财务部门初步测算，预计2015年年度经营业绩将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-6.8亿元左右，而公司去年同期的净利润为1332.44万元。

　　“2015年没有新项目完工，均为尾房项目，造成2015年结转的房地产项目收入比较少。”公司在业绩预亏公告中指出。

　　而除了目前业绩下滑幅度最大的天津松江之外，上市房企中业绩预计亏损额度最高的是中华企业（600675.SH），预计亏损24亿元至25亿元。公司在预亏公告中指出，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

　　二三线城市寻找新支撑

　　各地房地产去库存与中央层面的去库存思路一脉相承，更是各有特色。

　　比如，福建省发布的《关于化解房地产库存的若干意见》中提出的八条去库存措施中包括商办用地可以改住宅以及计划收购或租赁商品房作公租房等多手段来消化库存；而山东省则提出建立购租并举的住房制度，发展跨界地产；江西省南昌市日前正式出台文件，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，预计今年将惠及400余家房地产开发企业。

　　实际上，二三线城市当前所面临房地产市场低迷的现状，多位业内人士也均对21世纪经济报道记者表达了自己的观点，“在二三线城市开发的楼盘过多，去库存周期较长，与需求无法匹配，因此普遍面临销售压力，进而拖累了上市公司的业绩，而去库存则成为了二三线城市，乃至四线城市接下来所关注的重点。”上述颜先生告诉21世纪经济报道记者。

　　根据此前国家统计局数据显示，2015年前三季度，房屋新开工面积下降12.6%，房屋竣工面积下降9.8%，房地产开发企业土地购置面积下降33.8%，土地成交价款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，作为房地产市场前端的四个典型指标同时出现负增长，这是历史上从来没有过的。而出现这种现状的主要原因便是楼市高企的库存。

　　由2015年兴起的房地产去库存的呼声，在进入2016年开始更加高涨。

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部日前联合出台的房地产交易环节契税、营业税的优惠政策2月22日起正式实施。截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政包括降低税费、鼓励农民进城购房、推进异地贷款、提高贷款额度、放宽提取公积金条件等。

　　“通过各地的去库存进程开展，能很好地对这些公司在二三线城市布局形成有力支撑。”上述券商人士接受21世纪经济报道记者采访时表示，“而且预计在两会前后会有更多去库存的政策可能会出台，房地产板块也将迎来新的投资机会。”