成渝商业发展揭秘：“守土布新”是根本 未来竞争更残酷

　　编者按：2011年，《成渝经济区区域规划》获国务院正式批复；2015年底，成渝高铁正式通车。因为历史的渊源，成都和重庆在生活习惯和文化背景方面都有着深刻的联系；而在两地经济协作越来越紧密的今天，成都、重庆在商业地产领域的发展情况也更加受到关注。因此，赢商网从两地传统商圈与新兴商圈发展情况的对比切入，以期通过严谨的调查分析客观呈现两地商业地产格局的异同。　　 

     一个是西南地区第一重镇，一个是西部地区唯一的直辖市，成都和重庆这两座城市渊源颇深，自《成渝经济区区域规划》被正式批复以来，成都和重庆的联系变得更加紧密，而两地的商业地产也向来被两地人津津乐道，谁更胜一筹？谁才是西南区商业地产的龙头？未来两地商业地产又会朝着什么方向发展？赢商网专访睿意德董事兼西南大区总经理张建华，独家解读成渝商业发展背后的秘密。

　　睿意德董事兼西南大区总经理 张建华

　　两地发展轨迹差异明显 “守土布新”是发展根本

　　虽说重庆和成都只隔着300多公里的距离，但两座城市却有着截然不同的个性，在商业地产发展轨迹上，两地也存在较大差异。睿意德董事兼西南大区总经理张建华表示：“在发展格局上，成都目前处在单中心多中心格局过度发展的时期，而重庆则是已经过度到多中心发展的阶段。”目前，成都的主力商圈依然是春熙路—盐市口一带，新南天地、双楠以及建设路等区域虽说近几年发展速度很快，但发展成为主力商圈仍需要等待一段时间。重庆则不同，除了解放碑商圈外，观音桥、沙坪坝、杨家坪等商圈发展也相当不错，观音桥商圈的销售总额也早在2013年便冲破2000亿关卡达到2105.7亿元。

　　“在发展格局上，受地理结构因素的影响，成都商圈呈现平面联动的模式，对周边城市的吸附性较强，而重庆则呈现分散发展的趋势，吸附性较低。就开发商而言，由于成都市场化程度较高，其开发商多以外资、全国性开发商为主，而重庆则是以本地开发商为主。”张建华表示。大的格局上来看，成都地处西南平原区，其市场影响力辐射区域为整个西南市场，例如贵州、云南等地；而重庆因处山地，交通条件尤其受限，多岛式、多区域自成一体，对周边城市影响力则不是很强。开发商方面，龙湖、协信以及东原等由重庆起家的开发商给了重庆天生的优势，而成都本土的开发商在商业地产开发方面却一直不太给力，外来企业目前依然占据绝对优势。

　　随着针对成渝经济区的政策红利不断落实，两地商业地产发展也迎来了新的契机以及挑战。张建华认为，此时“守土布新”才是发展根基。首先，随着两地交通、物流、人流距离的不断拉近，成渝大同城效应将会显现，双核城市群将会协同发展，优势互补也会带动更多商业机会。其次，成都的市场化以及重庆的本土优势将形成互补，两地商业地产将面临重新定级、排位，未来两地商业将形成同城竞争之势，怎样从适应到引领是巨大挑战。第三，面临更大范围的竞争压力，运营将成为重要的生存能力，人才需求变得市场化、经验化，互联网、数据分析以及数据应用将迎来发展契机。

　　成都市场或将超越重庆 未来竞争更加残酷

　　自重庆被划为直辖市以来，成都与重庆就常常被放在天平上做各种比较，两地的商业地产市场发展状况也一直备受关注，那么，他们如今各自处在什么发展阶段？发展过程又有什么样的特点呢？

　　从商业形态上来看，张建华认为近几年成都已然有超越重庆的态势。虽重庆的购物中心模式先于成都出现，但近几年随着成都IFS、远洋太古里、环球中心等一批优质项目陆续开业，成都商业地产市场取得长足发展，而重庆由于受到地理结构的影响，几大传统商圈近几年都未能有优质项目出现，发展稍显缓慢。

　　在传统商圈发展的基础上，两座城市也都出现了一些新兴商圈，例如成都的新南、双楠以及重庆的茶园、嘉州。张建华表示：“新兴商圈随着城市化进程出现，商业模式也以商业街、购物中心为主。成都新兴商圈发展早于重庆，但由于供应量巨大发展缓慢，重庆在‘二环时代’的背景下商圈格局也在向多中心发展，新兴商圈会迅速崛起。”

　　发展的同时，问题不可避免，近几年，同质化、供应过剩等问题都在不断砸向商业地产市场，成都和重庆市场又面临哪些问题呢？张建华也同样提到了人均商业面积超标以及商圈同质化严重等问题，他表示：“人均商业面积超标不容置疑，加之各商圈内部业态规划相似，品质档次一致，同质化严重，未来竞争将更加残酷。同时，两地新兴商圈都表现出住宅发展快、产业落地慢、配套滞后等现象，政府应做出相应的政策疏导以及充分市场化扶持。”

　　未来3年新项目现井喷 西部经济一体化潜力广阔

　　根据睿意德中商数据中心监测，未来3年，成都以及重庆市场新入市项目将处于井喷阶段，由此可见在未来5年的时间内，供大于求的问题得到缓解的可能性较低。究其根本，张建华认为还在于出让指标不合理、开发商急功近利、商业从业者浮躁等问题上。“市场上项目越来越多，供大于求，但消费者的真正需求却远远没有被满足。”市场并不可怕，可怕的是身处市场之中却并不知道自己的消费者是谁，消费者真正需要的是什么，如何留住消费者的心，这也许是商业地产项目运营商急需去思考的问题。

　　成渝经济区的发展牵动着两座城市的脉搏，未来，它会朝着什么方向发展下去潜力如何成为两地商业地产人尤为关注的问题。张建华认为：“未来西部经济一体化趋势将会更加明显，发展潜力也非常广阔，成渝经济区将成为西部经济、交通、人才、产业以及创业孵化中心。”整体来看，成渝经济区作为中国西部最大的双核城市群，未来将成为中国经济转型升级的重要引擎，吸引更多的国际、国内资本注入。交通方面，两地各具优势，又可形成互补，加之近几年成渝高铁等多条线路的打通，未来两地将形成各路互联的交通网络。且以科技、互联网、大数据相关创业为基础的土壤愈发成熟，两地商业地产无疑将迎来更多发展契机。