越秀董事长张招兴： 建议推房地产投资信托基金立法

　　全国两会期间，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴带来了两份关于助力房地产的建议，分别涉及推动REITs（房地产投资信托基金）立法和加快推进房贷利息抵扣个税。

　　张招兴说，鉴于当前REITs（房地产投资信托基金）的发展面临诸多困境，建议全国人大常委会尽快制定《房地产投资信托基金法》，就国内REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范，以加快REITs这一国际市场成熟的高端房地产金融创新产品的发展，为房地产业和金融业的可持续发展发挥稳定器和调节器的作用。

　　与此同时，张招兴还建议，当前应考虑加快研究出台房贷利息抵扣个税政策，有限额地进行个人所得税的减免，用住房个贷利息冲抵个人所得税。

　　REITs运行面临法律瓶颈

　　2015年6月，国内首只获批的公募REITs基金在深交所挂牌，随后不断有类REITs产品的陆续推出。

　　张招兴认为，国内在现行立法中涉及REITs的主要有《公司法》、《信托法》、《证券法》、《证券投资基金法》、《合伙企业法》及《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等多部法律法规，但尚未制定专门调整规范REITs的单行法律，这使得REITs的设立和运行面临诸多法律瓶颈。REITs还面临信托登记、分红限制、信息披露、破产隔离等诸多立法缺失问题，这些都需要对相关法律问题进行顶层设计。

　　同时，中国的REITs发展背负了过重的税负，而税收优惠对于促进REITs繁荣至关重要。

　　张招兴举例介绍，在美国、新加坡、香港等国家和地区，政府会在物业收购、商业运营及收益分配等环节给予REITs大量的税收优惠政策以推动其发展。而中国在目前商业地产空置率高企情况下，有关REITs的税收优惠政策尚未出台。高企的税负压制了中国商业物业的租金回报率，降低了各方投资主体参与的积极性，严重制约了REITs的发展。此外，中国REITs的创设和运行涉及多个部委的职责，而多部门监管机制下难免会产生权责冲突。

　　鉴于当前REITs的发展面临的诸多困境，张招兴建议就REITs在设立、运作过程中涉及的各种法律问题进行规范：首先是制定出台《房地产投资信托基金法》，就REITs的设立、运营等进行规范指引。第一，可参考国外各有关立法例，对REITs载体的法律地位、设立条件、物业估值、投资要求、分红比例、各方主体权责、信息披露、税收优惠以及监管协调等内容作出统一规定。第二，就REITs规定专门的税收优惠，避免双重征税，为REITs繁荣发展增添动力。第三，协调多头监管问题，厘清各有关部门的权限范围，避免权责交叉和职能冲突。

　　住房个贷利息冲抵个税有助市场回暖

　　随着房地产“去库存”的加速，市场近期呈现对“房贷利息抵扣个税”的期待。有观点认为，房贷利息抵扣个税既可加速去化房地产库存，有利于解决目前商品房库存高企和结构性过剩的突出问题，此举也能让老百姓得到实惠，切实增加城镇居民可支配收入。

　　张招兴说，房贷利息是目前工薪人群主要支出，因此也是个税改革必须考虑的因素。个税制度从当前的“分类制”向“综合和分类”相结合制改革已列入我国“十三五”规划建议，其中“综合考虑纳税人家庭的实际负担”是重点，如将赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素。之前上海、天津、重庆均有过不同层面的尝试，因此，房贷利息抵扣个税具备在当前分类制个税体系前提下实施的条件。

　　张招兴介绍，目前美国、荷兰、丹麦、比利时、爱尔兰和瑞典等国均允许按揭利息全部或部分抵扣，多数发挥了明显成效；国内方面，上海、天津、重庆等地先后在1998年金融危机和2008年金融危机中在不同程度上推行类似政策，总体上取得了不错的效果。

　　“从国内外经验来看，购房贷款利息抵扣个税政策有助于刺激市场回暖。”张招兴说。

　　因此，张招兴建议，应该着力解决公平原则，优先选择目前房地产库存高企的城市（如沈阳），根据当地居民收入水平限定抵扣上限，并针对购买首套或首改的自住房的居民，率先实施。后续可结合个税改革进度调整优化，过程中注意三个方面内容：

　　一是设定合理的抵扣范围、抵扣次数、抵扣额度。政策设计要注意与纳税人的负担能力相匹配，平衡高中低不同收入人群的抵扣水平，适度让利于中低收入家庭，提升中低收入家庭支付能力，防止高收入者利用政策避税。

　　二是设定便捷的操作流程。张招兴代表认为，应分类分段，根据不同的收入群体，采用不同抵扣操作模式，“在现有分类征收的前提下，针对个税由所在单位代扣代缴的普通工薪阶层，可采取申报抵扣制；针对自由职业者或农民工群体，采取先交后返制”。

　　三是配套政策要及时跟进。为使政策充分发挥作用，税务机关、人民银行、公积金等部门应做好信息系统对接工作，提升自动化审核的准确性和高效性；并出台相应配套措施，保障政策落地实施。