2016年厦门土地供应计划解读：数量增体量减 中小地块占主力

　　【厦门全年供应计划：数量增体量减，中小型规模地块占主力】

　　2016年厦门全年计划出让57宗，其中商住用地出让18块，占地109万㎡，总建面237.9万㎡，环比下降29.5%，商办用地计划出让39块，占地147.8万㎡，总建面292.5万㎡，与2015年基本持平；相比2015年计划出让地块数量增多，但总建面减少，说明2016年计划让出用地多为中小型规模用地。

　　【商住用地供应：翔同占据半壁江山，土拍热点转战翔同】

　　翔安、同安两区占据2016年厦门商住用地供应计划的半壁江山。其中，翔安以总建121.73万㎡位居第一，占比55.38%；同安计划供应总建面61.71万㎡，占比28.08%，排名第二；集美计划总建21.86万㎡，占比9.95%，排名第三；海沧位居第四，总建14.5万㎡，占比6.6%；思明、湖里无商办用地供应。由此可以预见，今年土拍热门区域由集美海沧转向翔安、同安，意味着这两区域成为投资与开发热点，区域房价也将有很大飞跃。

图2：2016年厦门计划出让商住地块空间分布图

　　思明、湖里：思明区已5年无商住用地供应，湖里自2014起连续两年无新商住用地供应，主要有三方面原因：未开发净地短缺，城市规划土地规划导向，旧改城中村拆迁难度大周期长。

　　翔安：相较去年增加25.2万平方，是今年唯一一个供应面积增加的区域。计划出让商住用地集中分布于翔安南部CBD新城及新店市政府片区。翔安南部CBD新城及新店市政府片区是翔安开发建设热点区域，云集了多个知名大型房企，在售热销楼盘有首开领翔上郡、招商雍华府、世茂御海墅、禹洲卢卡小镇等。同时还有东城合院、海晟2014XP04、古龙X2015P01地块三个待售项目预计今年进入市场，将共同炒热片区。

图3：2016年翔安计划出让商住地块空间分布图

　　同安：虽然幅数增多，但供应面积下降，主要集中的环东海域片区。作为厦门岛外价值洼地，2016年3月以来月同安销售量稳局至全市第一、二名，特别是环东海域，逆袭势头迅猛。究其原因有两点：1、地铁交通规划、滨海西大道等市政建设利好信息释放，降低客户对其距离岛内远的抗性。2、保利、特房、阳光城等企业的进驻，炒热了片区，使片区获得客户的认可。

图4：2016年同安计划出让商住地块空间分布图

　　海沧、集美：作为岛外新城最成熟的两大片区，一直都是开发商争抢的热门区域，15年龙湖拍得海沧新地王，楼面积达15679元/㎡，相当于翔安区的平均房价。今年供地量大幅紧缩，海沧仅计划出让2块，集美计划出让3块，难以满足房企们的“胃口”，势必吸引众多房企角逐，预期今年地王将在海沧及集美片区诞生。马銮湾、杏林湾等热门片区已汇集了恒大、龙湖、泰禾、万科、海尔、融侨等多家实力房企，区域房价一路狂涨。目前，马銮湾片区均价19724元/㎡，杏林湾22435元/㎡，集美新城为21890元/㎡，半年时间上涨近3000元/㎡，随着新地王的出现，预计未来海沧、集美房价有望突破3万/㎡大关，厦门市场5-3-2格局即将形成。

图5：2016年海沧与集美计划出让商住地块空间分布图

　　点评总结：

　　2015年厦门商品住宅总成交量为350万，而今年计划出让的商住地块只有238万（包含商业部分），加之历年计划土地供应计划完成率较低（2014年不足30%，2015年74%），因此，16年土地市场的供应紧缩仍在持续，2016，将再造一个地王年，厦门地价提升，势必带动价格上涨。

　　从平均容积率看，高低配为主要物业组合形态：16年计划出让商住土地面积约109万㎡，规划总建筑面积约238万㎡，平均容积率只有2.18。高低配将成为这些地块未来的主要存在形态，是开发商也是喜闻乐见的，原因在于洋房、别墅的溢价能力更高。

　　从地块规模看，中小规模地块为主：响应“原则上不再建封闭式小区”，仅有3幅地块的规划总建高于20万方，10万方以下地块占比达44%，10-20万方地块占比39%。原因如下：一方面与地块本身用地条件有关；另一方面，在地价节节攀升的市场情况下，适中的规模有利于减低房企的拿地成本和开发风险。

　　依照各区住宅供应量来看，今年首场住宅用地拍卖很有可能在翔安、同安中产生。

　　【商办用地供应：同湖供应集中放量，海沧预期后续发力】

　　2016年计划出让39块商办用地，总建292.5万㎡。其中，同安区占比第一，总建109.45万㎡；湖里以总建73.66万㎡排名第二；海沧位居第三，总建52.51万㎡，作为岛外唯一政策规划自贸区的区域，海沧拥有岛外其他片区所没有的自贸区优惠政策优势，预期海沧今年或将增加商办用地所占比重。

　　从具体的物业类型看，16年计划出让39块商办用地中，办公、酒店、商业等商办性质用地仅17块，总建面135万㎡，占全年计划出让商办用地的46%，过半以上的用地为物流仓储、港口、加油站医疗用地等特殊用地。