戴德梁行：2016年全球房地产投资预计仍会增加

　　（赢商网北京站报道）戴德梁行最新发布的《The Atlas Outlook 2016》报告指出，新资金来源、投资者未被满足的需求及大量的发债项目，势令2016年全球房地产市场的投资额同比增加4%至13,400亿美元的历史新高水平。

　　2015年全球房地产交易额微跌

　　《The Atlas Outlook 2016》检视自2015年以来的国际投资趋势，并为2016年的市场表现作出预测。

　　报告指出，去年全球房地产市场的交易额同比微跌2%至12,900亿美元，是过去六年来首次录得跌幅，这主要是美元强势，以及亚洲地区的投资量，特别是在开发用地方面的交易下跌所致。撇除土地成交，全球房地产（建筑物）交易额同比上升8%，其中升幅最高的类别是多户住宅及酒店类，其次是物流物业。

　　汇率变化亦对投资额有所影响，去年美国的房地产便吸引不少投资者的资金，而以其他货币计算的地区投资额增长则有所减少。例如，以美元计算的全球投资额按年下降2%，但若以欧元计算，则有17%的增幅。这种因汇率变化而出现的影响在欧洲、中东及非洲市场更为明显，以美元计算的该区投资额与去年相若，按欧元计算则增加了23%。

　　2016年房地产交易额或创新高

　　虽然2015年全球房地产市场交易额录得微跌，但戴德梁行预料本年的交易额将会创下新高。

　　戴德梁行全球资本市场及投资者服务行政总裁Carlo Barel di Sant' Albano先生表示：“地缘政治因素、复苏周期的长度、市场波动及不明朗因素增加，都令投资者对於资产分配及如何进行投资产生不同的看法，而这会令房地产市场受惠，因为投资到房地产市场的资金增加，对资产的需求也较前提高。在目前的经济环境下，亦有不少业主欲出售物业以锁定回报。因此，我们预期今年的全球房地产投资额将有4%的同比升幅，如果全球经济波动形势开始回稳或减少，投资额甚至会有更大的增幅。＂

　　“房地产市场的投资表现尚未达到高峰，商业地产租金回报率未到最低点，仍有压缩空间，而租赁需求缓慢复苏，令租金升幅也较慢。短期的投资周期有利於写字楼物业，预料主要美国城市如纽约、旧金山、洛杉矶及波士顿的顶级写字楼租金将有4-5%的增长，其他城市如伦敦、都柏林、斯德哥尔摩、马德里、悉尼、上海及东京也可望有近似的升幅。＂

　　中国仍是区域经济主要动力

　　亚太区去年房地产投资表现大致理想，租赁需求殷切、回报率受压、吸纳量维持在正数水平，成为区域核心租赁市场的主要特色。

　　预期2016年亚太区的房地产投资额度将会增加，其中土地市场交易额平稳，而对商用建筑物的需求将会稳步上升。亚太区中的经济增长预料会由印度，以及菲律宾和越南等较小型的东南亚市场所带领。中国仍将会是区内的经济主要动力，而虽然市场忧虑中国的经济前景，但我们认为“硬着陆＂的预测是有点夸张。随着中国经济持续转型，较为合理的推断是中国的经济仍会缓慢增长，而非“开倒车＂。

　　若论市场条件，表现最强劲的是中国大陆一线城市，以及台北和香港的写字楼市场；悉尼及墨尔本的写字楼市场亦见显着改善，而数个新兴市场，特别是外包服务重镇班加罗尔及马尼拉的写字楼市场，去年也有不俗的表现。

　　投资者将更关注租户和产品

　　报告作者、戴德梁行欧洲、中东及非洲投资部主管David Hutchings先生表示：“今年投资者的策略，将会是考虑资产能够吸引租户而非银行借贷的因素。投资者将重视个别资产的生产力，而非只侧重其所属物业类型的整体表现。投资者亦会倚重资产所在市场的最佳情报，因而我们预期今年房地产市场将会出现更多合资及并购活动。不过，整体房地产投资市场仍然会有一些值得注意的大趋势，包括主要门户市场上新开发的核心物业，它们将提供更灵活的商业、写字楼及住宅空间，以及更现代化和切合城市需求的物流空间。＂

　　“投资者亦会加快购入其他类型的物业，特别是混合式用途和灵活性更高的物业将会最受投资者注目。从策略角度而言，投资者专注於城市而非国家或物业类型的市场，仍属更佳的策略，但在稳健回报与亮丽表现之间，投资者应追求的是投资的多元化而非增长，而物业本身能够为租户创造和维持的价值，才是让投资者兼享稳健与表现的关键。＂