梅永丰：中国商业地产进入赢者通吃的商旅文时代 凡事量力而为

　　编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

　　（赢商网云南站报道）中国商业地产经过多年的快速发展，部分地区出现项目集中、规模大、速度快的现象，与市场需求不均衡，商业项目运作周期长，多年集中放量与行业自身发展都有关系，也与市场经营环境变化有关。但是从总体情况看，我国大部分城市和地区商业设施消费供给与消费需求的匹配方面还有较大差距，与发达国家相比还有较大提升空间。

　　  经过了四个阶段的磨砺后，国内商业地产已经朝着“商旅文”的第五阶段迈进。期间，从“互联网+”走向“商业+”和资产证券化是个值得关注的重大变化。冠江集团副总裁兼商管公司总经理梅永丰认为，之前，商业地产业界普遍把困难归结于电商，对于自身运营方面的问题认识不足，对于电商冲击的应对总体也处于被动式。现在觉醒过来之后，业界应当开始找寻新的方向，以商业为主导而不是以互联网为主导，积极地向“商业+”方向探索。另外，资产证券化是解决中国商业地产问题的有效办法。将散售商铺转变为销售商业资产收益权，保证商业统一经营。

　　冠江集团副总裁兼商管公司总经理 梅永丰

　　 昆明公园1903项目就是昆明商业地产从第四阶段走向第五阶段的最代表。商业面积近600亩，集合湖滨商业公园、人文艺术公园、娱乐休闲公园 、风情购物公园这四大主题公园，文化传承与商业创新并举，将艺术与人文结合、将商业与自然结合，业态丰富，为全客层服务打造“硬件”。

　　1、在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？

　　梅永丰：中国商业地产从最早的专卖店、大卖场、百货、购物中心到商旅文综合体，已经走到了第五个阶段。从整个大趋势来看，万达核心在做万达城，有乐园、万达茂、酒吧、酒店群、别墅群，是文化和旅游的商业综合体最代表。还有太古里也已经变成旅游景点，从它的商业形态、建筑形态、文化特点、旗舰店设置到酒吧、餐饮、娱乐、文化等展现来看，同样是把文化、旅游、商业有机结合。

　　商旅文的商业时代也有着鲜明的特点：一是超越了传统商业，最能抵抗电商的冲击。二是商业供给侧的改变，从传统、单一的购物、餐饮、娱乐，到满足整体商业、旅游、文化的真正综合一站式需求。从需求来看，近年来旅游火爆，虽然GDP增速在下降，但旅游支出在增加，说明消费者观念意识在变化，从满足温饱到衣食住行再上升到对旅游、文化这样体验式的更高层次的追求。

　　2、经过11年粗放发展集中爆发时期，您认为国内商业地产存在哪些问题，需要摒除哪些思维和做法。

　　梅永丰：国内商业地产还在一个很基础的粗放式发展阶段，主要体现在两个方面，从资本层面说，目前还停留在以销售支撑商业的时代，如今靠房地产带动的商业模式已经一去不复返，商业地产要实现REITs、证券化。

　　从规划层面上看，从强调满城尽是综合体的盲目追求规模需要向精细化迈进；从全面发展向主题化发展，例如大悦城以时尚为主题，太古里走中高端加旅游的主题。未来从单一的大而全将转向小而精是必经之路。

　　3、过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

　　梅永丰：O2O的说法是中国创造的，现在还停留在概念上，离实践和消费者所接受还有很长的路要走。商业地产创新是必然，以前叫互联网+，现在是+互联网，其实商业是在做加法也是在做减法，一方面比如商业+文化，商业+旅游，商业+教育等。另一方面，也是在做减法，从全客层到聚焦到儿童、男人、女人等某一客群。归根结底还是要因地制宜，不能盲目模仿，根据自身资金状况而量力而行。

　　4、对于2016年商业地产行业的展望，您认为会有哪些发展趋势？

　　梅永丰：一方面会呈现从狂热到理性时代；从高速增长到缓慢发展；从粗放式开发到精细化运营三大趋势。另一方面会有大批商业项目烂尾致死，同时进入一个强者愈强，赢者通吃的时代。

　　5、目前公园1903一期已经运营近一年，从目前的情况来看，达到之前的预期效果了吗？接下来会有哪些业态呈现？整体定位和未来发展方向有什么新的改变吗？

　　梅永丰：基本达到预期效果，在奢侈品业绩下滑的趋势下，金格奥特莱斯却以30%的速度在增长。一期商业的主要是以金格奥莱为主力店和婚庆部分组成。两大业态已经成为昆明的标杆了，其他的主题将在2016年年底和2017年陆续呈现。2016年底愚人码人、人工湖、童梦乐园以及1800平方米漫咖啡旗舰店将建成营运，标志着旅游、酒吧业态全面展现，这将为公园1903带来巨大的客流，从周末商业延伸到全客群、全天候的不夜城。2017年年底，电影中心、小剧场、迪卡侬将会开业，这标志着文化、运动的逐步落地。

　　整体定位按照七大主题进行，旅游（童梦乐园、云南旅游商品集散中心）；文化（电影中心、小剧场、书店、台湾文创）；运动（篮球公园、迪卡侬）；时尚（H&M、GAP等快时尚及潮牌、香榭大街上的轻奢、设计师品牌）；酒吧（愚人码头）；美食（小辉哥等全国性餐饮以及加以包装的本土特色美食）；婚庆（凯旋门、福音教堂等）。期间会淘汰一些不契合的品牌，与南市区的爱琴海购物公园、南亚风情第壹城等商业体在潮牌、酒吧等业态上上形成品牌错位。

　　6、国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，公园1903会怎样顺应这样的消费趋势？

　　梅永丰：从商业理念来说，公园1903要呈现精品。从人文性来说，这就是一个商业、文化结合的项目。从业态展现上就看的很清楚，别人还停留在理念上，公园1903已经真实呈现了。

　　7、活动方面，从凯旋门的亮灯仪式、福音教堂的Fashion秀、少儿蓝丝带到张震岳潮音派对和五百里音乐节，“周末Park Mall”的理念已经深入人心，接下来在这些方面会有什么新的惊喜？

　　梅永丰：上次的五百里音乐节有超过10万人参与，导致两公里内交通瘫痪，下一步公园1903将定期和不定期的举办系列活动，比如五百里音乐节、西南电影节、文创类活动、啤酒节、运动篮球文化节，还有一些亲子活动、高端婚礼、婚博会、车展等。因为有了资源和场地的支撑，这里将变成一个文化旅游的精神碉堡。

　　8、从广福路沿线到整个南市区，再从昆明到整个云南，公园1903的整体成型有何影响和意义？

　　梅永丰：其一，对云南来说有着划时代的意义，公园1903是的昆明从第四代商业向第五代商业迈进的先行者，提供了全市人民娱乐、亲子、购物的物质及精神消费地。其二，提升了昆明商业地产的地位，无论是从形象还是内涵，这在全国都是不可多得的特色项目。其三，对于游客来说，每年来滇池边旅游的人有一千万人次，除了看海鸥没有其他消费娱乐场所，公园1903自然就成为全天候的旅游目的地，使得昆明成了云南旅游的支点而不仅仅是中转站。

　　   4月12-13日在广州南丰朗豪酒店举办的“第11届中国商业地产节”，将设立“商业推动地产论坛第十一届年会”，聚集商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士，共同解读商业地产发展密码。