2015年业绩会：万达广场已经133座 华润接下来也将买买买

　　3月，是香港上市公司业绩发布月，看看国内的商业地产公司去年交出的成绩单。

　　万达商业2015年核心利润170亿,同比增长14.8%

　　大连万达商业地产股份有限公司3月23日发布2015年度全年业绩。2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。

　　2015年，万达商业投资性物业公允价值增长为172.30亿元，较2014年同比增加28.06%。2015年度每股盈利为6.62元。

　　营收方面，2015年万达商业收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为约10.94%、82.54%及4.00%。

　　利润方面，2015年年内万达商业实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润254.49亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。与此同时，销售物业业务板块息税前利润309.08亿元，占比54.76%，较2014年下降4.80个百分点。酒店经营板块息税前亏损6.02亿元，较2014年亏损减少0.50%。

　　2015年，万达商业整体毛利率40.55%，较2014年下降了约2.02个百分点，主要因为销售物业毛利率有所下降，下降的原因为物业销售收入结构变化，本年的住宅产品确认收入增加。

　　按扣除土地增值税税前利润贡献比率来看，2015年万达商业来自于投资物业租赁及物业管理板块息税前利润（扣除土地增值税及不含公允价值变动损益）为82.19亿元，较2014年增长了26.29%，占税前利润（扣除土地增值税及不含公允价值变动损益）的比例为35.25%，较2014年占比上升了4.34个百分点。

　　万达商业称，这反映了本集团在提升投资性物业租赁及管理业务占比方面取得了成效，未来，随着投资物业租赁及管理业务的贡献率的逐渐提升，集团盈利能力将进一步提高，利润水平将稳步增长。

　　万达商业业务包括三个主要板块：开发、租赁及管理持作长期投资的商业物业，主要为购物中心；开发及销售物业，包括商铺、写字楼、SOHO、住宅楼等；开发及经营豪华酒店。

　　划分业务来看，投资物业方面，截至2015年12月31日，万达商业拥有已开业万达广场总数133座，2015年新增26座；已开业持有物业总建筑面积26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%；已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。

　　2015年，万达商业投资物业租赁及物业管理收入为135.82亿元，较2014年增长31.20%，主要来源于年内可租面积和平均租金的提升。投资物业租赁及物业管理实现毛利97.98亿元，同比增长28.10%，毛利率为72.14%，同比下降1.75%。

　　截至2015年12月31日，万达商业投资物业资产账面总值达3094.81亿元，占集团资产总值比例为48.39%。

　　物业销售方面，2015年万达商业合约销售总金额1640.80万元，同比增长2.5%；合约销售面积16.72百万平方米，同比增长13.1%。物业销售确认的收入为1025.15亿元，同比增长11.74%，实现毛利389.04亿元，物业销售毛利率为37.95%。

　　海外物业方面，万达商业在目前管控的6个境外地产项目中，伦敦、黄金海岸项目已开工；洛杉矶已提交报批文件；芝加哥已通过规划变更及湖滨保护条例；悉尼完成了城市规划委员会审核；伦敦、黄金海岸及芝加哥项目均已开始预售。

　　酒店经营方面，截至2015年12月31日，万达商业拥有72家已开业酒店，总客房数量21961间，其中45家为自营酒店。2015年酒店经营收入为49.63亿元，同比增长23.83%，实现毛利13.26亿元，同比增加16.32%，毛利率26.72%。

　　截至2015年12月31日，万达商业拥有总建筑面积约7395万平方米的土地储备。2015年新购置土地项目52个（包含分期收购的待建万达广场以及万达城用地），总建筑面积约1773万平方米。

　　财务方面，万达商业2015年12月31日的净负债率为61.05%，同比上升4.37%。

　　瑞安建业去年营业额59亿港元,房地产业务亏损10亿港元

　　3月23日，瑞安建业有限公司发布截至2015年12月31日止年度业绩公告。

　　公告显示，报告期内瑞安建业营业额为港币59亿元（2014：港币61亿元），录得亏损港币11.26亿元（2014年：港币13.74亿元），每股亏损为港币2.33元（2014年：港币2.84元）。

　　瑞安建业表示，受市况持续疲弱影响，加上项目账面值高企，部份房地产项目的售价难免较账面成本低，连同经费开支、销售和市场推广开支及税款，房地产业务录得港币10.19亿元亏损（2014年：港币7.79亿元）。

　　年度内的房地产销售溢利主要来自出售广州瑞安创逸的住宅及零售单位。租金开支净额由集团的投资物业产生，包括上海翠湖天地御苑十八号楼、重庆创汇·首座的购物商场及沈阳项目一期。于本年初出售集团的合作开发项目北京瑞安·君汇及上海四季汇前，就该等项目确认的物业销售下降，因此为集团贡献的销售溢利减少。

　　而去年内地房地产市场的库存过剩，导致价格低迷，以二至四线城市最为明显，瑞安建业的多个房地产项目因而受到影响。其中南京瑞安翠湖山已于2015年8月推出首批公寓预售，截至2016年2月底，在114个推出的单位中，已有近100个单位以理想价格售出，反映项目的优质造工和优越地段切合买家需求。

　　瑞安建业指出，在北京及上海，集团成功出售持有的北京瑞安君汇65%权益以及上海二十一世纪中心大厦项目包括浦东四季酒店和四季汇的80%权益，套现共约港币11亿元，为集团减少港币13亿元的应占账外银行贷款。

　　于2016年1月，资产变现计划取得最新进展，瑞安建业再完成两项出售交易，包括以约港币3.64亿元出售沈阳项目二期余下的20%权益，及以总代价约港币4.63亿元出售位于贵州遵义的地块。

　　此外，瑞安建业以整栋出售项目外，同时加紧推出成都瑞安城中汇及南京瑞安翠湖山的单位预售，年内合约销售额共约港币10亿元。其表示，随着集团于2013年落实推行资产变现，至今相当部份的房地产资产经已售出，改善集团的财务状况。目前余下的资产组合中以商业物业为主，集团正积极提升各个商场的客流量，努力应对内地盛行的网上购物模式造成的不利影响。

　　于2016年1月31日，瑞安建业持有七个特殊房产项目，应占可发展总楼面面积约为64万平方米。项目位置优越，位处中国内地七个城市，分别为成都瑞安·城中汇、重庆创汇·首座、广州瑞安·创逸、南京瑞安·翠湖山、上海翠湖天地御苑十八号楼、沈阳项目一期、天津威尼都。

　　中渝置地2015年因出售物业现金增加至73亿港元转投一线城市

　　3月23日，中渝置地控股有限公司发布2015年业绩。2015年，中渝置地录得综合收益66.2亿港元，同比减少约35.7%。净利润按年增长50.6%至记录新高16.42亿港元。股东应占利润为13.67亿港元。本年度每股基本盈利为52.80港仙，增长27.9%。

　　2015年，中渝置地出售重庆、成都及贵阳物业，该等交易将产生相等于合共约144亿港元的现金流入总额。至2016年3月23日，中渝置地尚未收取的应收代价合共约为29亿港元。

　　2015年，中渝置地年内的合约销售为50.89亿元，预售累计建筑面积为75.64万平方米，而相应的平均售价为每平方米6730元，较2014年下降11.4%。中渝置地表示，合约销售减少乃由于年内出售项目，大大削减可供销售项目的数量。

　　确认收入方面，中渝置地2015年物业销售收入为63.71亿港元，已入账销售总建筑面积68.35万平方米。物业销售收入及已入账建筑面积分别较2014年下降37.8%及39.8%，降幅同样因上述的出售所致。物业销售2015年的入账毛利率为25.8%，于计入就若干发展物业作出减值拨备后，2015年的入账毛利率应为25.3%。

　　截至2016年3月23日，中渝置地的土地储备仅位于中国西部的西安及达州两个城市，建筑面积为85万平方米，平均楼面地价为每平方米700元。

　　中渝置地表示，由于出售交易所得款项，截至3月23日公司现金结余合共增加至约73亿港元。该现金充裕状况有助集团以更敏锐的眼光发现潜在投资机会，并从中筛选最适当的机会（可能为权益合作关系、合资企业或其他的形式）。该等投资将不限于集团自2006年以来所投资的中国西部二线城市，亦不限于中国，其相信更为明智的选择为于一线城市或其他全球发达国家的成熟项目。

　　中渝置地续称，收购并无固定时间表，亦没有迫切性。集团将继续于其日常业务中营运物业发展业务，预期其于西安及达州的两个余下项目分别将于2016年完成，总竣工面积为25.6万平方米。于上述战略项目出售后，将于2016年落成及可供销售的项目数量将大幅减少，除非收购新项目，否则该减少将对2016年的确认收入及合约销售产生负面影响。

　　华润置地2015年全年综合营业额为1033.9亿港元市

　　在华润集团和万科开启“互呛”模式的舆论背景下，华润置地在自己的业绩会上也毫无意外地面临了“万科问题”的洗礼。

　　尽管面对观点地产新媒体等一众媒体连番追问，华润置地仍以“母公司推进”为由不作回答。

　　随着年报的披露和近日地王、央企整合等新闻的爆棚，这场业绩会点也聚焦在了华润置地的高毛利率、地王、目标、以及母公司注资等问题的讨论上。

　　京沪惜售与“被冤枉”的地王户

　　3月21日中午，华润置地发布2015年全年业绩公告。公告中显示，北京大区的销售额为79.61亿人民币，占全年销售业绩的9.3%，上海大区的销售额为87.08亿，占全年销售业绩的10.2%。

　　作为一线城市同盟的深圳，在去年的销售贡献中占比达到27%，相比起来京沪地区就大有落后之势头，甚至不及沈阳大区和江苏大区。

　　对此，华润置地副主席唐勇给了一个类似于“惜售”的信号，他表示，京沪地区销售额占比确实并不高，这一方面是由于供货节奏的问题，另一方面是因为“有些地区的房价涨得比较快，我们也不希望特别快地把好的资源卖掉，希望在销售量和价格上有一个平衡”。

　　比起北京、上海的销售业绩，去年两个区域带给华润的似乎更多是的“地王”。

　　2015年1月份，华润置地首开平安联合体竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，拍出86.25亿元的总价地王；3月，华润置地华发联合体以70.52亿元竞得上海闸北区一宗地块，6月再以87.95亿元竞得同区另一宗地块，成为上海年度总价地王；8月以47.2亿元获取武汉光谷地块，刷新武昌单价地王纪录；即便是进入到2016年，华润置地1月20日又联合华侨城以69.32亿元竞得上海苏河湾中央公园地块。

　　不过，被业内称为“地王专业户”的华润置地似乎并不愿意接受这个称呼，唐勇直呼被扣上地王的帽子，“华润置地有点冤枉”。

　　他表示，一方面，去年拿的地大多是在上半年，那时很多城市的地价还没有反弹，所以拿地时间节点很合适，是带有价值的投资；另一方面，所谓的这些“地王”，在华润置地看来其实只是总价偏高，但是单价是处于合理的区间，投资回报和风险都可控。

　　“市场最后会用销售和结果来检验去年的投资是不是正确的，简单扣着地王的帽子，我们觉得压力也很大。”

　　此外，俞建还透露，2016年北京新推可售资源达到160亿，上海也有80亿。推出后，北京、上海在华润置地整体的占比也会得以提升。

　　母公司注资与关注并购

　　在中海中信整合、五矿中冶整合等央企地产整合大热下，同为央企的华润置地也不可避免被挂在话题边缘。

　　虽然华润置地未能在此轮“整合大潮”中获得整合机缘，但不可忽略的是华润集团内部仍然有着一波强劲的资产游离在华润置地之外。

　　早先有消息传出，华润置地母公司将会向其注入华润深圳湾项目，这一消息也从管理层的口中得到了进一步的证实。

　　俞建表示，母公司注资的事情今年已经启动，计划可以在年内完成，并预计深圳湾项目的毛利率可以达到40%，这一项目也成为华润置地今年960亿人民币销售目标路上极为重要的垫脚石。

　　从2015年销售851亿到2016年960亿目标的跳跃，不得不提到过去一年华润置地强劲的财务表现。

　　年度业绩报告显示，华润置地2015年全年综合营业额为1033.9亿港元，同比增长15.3%，其中，开发物业营业额为935.4亿港元，按年增长14.4%。

　　与此同时，2015年全年综合毛利润率为31.2%，同比2014年的30.5%有所改善，其中开发物业毛利率由2014年同期的29.2%提升为30.1%。

　　此外，集团的总有息负债比率为36.6% ，较2014年同期的 43.5% 有大幅下降；淨有息负债率为23%，较2014年同期的38.7%亦有大幅下降。

　　有鉴于此，唐勇表示，现在公司持有比较多的现金，整个公司的负债比率也比较低，还有相当大的融资空间，如果有合适的并购的机会，华润置地会积极关注。