纵观十大事件新格局已现 2016商业地产该何去何从？

去年，商业住宅领域，去库存的呼声一片；商业地产领域，则大多面临“关店大吉”。如果说商业地产落魄的拐点早已存在，那么2015年末，我们所经历的商业地产10大事件，则让我们亲眼见证了质变引发的飞跃。这一年，万达在内的众多大型百货，也没能逃过此劫。据RET睿意德的2015年年度盘点显示，商业地产的10大事件或将其引入另一番格局。2016商业地产该何去何从？答案还需到事件背后去找——

事件1：百货关店，零售滑坡

万达购物中心关闭内部自营百货，百盛、天虹等多家大型百货店纷纷大范围关店。大润发超市首次出现销售业绩持平，永辉超市业绩小幅下滑。

暗示：传统商业主力放缓、停止拓展计划，寻找新的替代性主力店，商业地产亟需升级调整。

事件2：奢侈品规模缩减，降价求存

Prada、Armani、Hermes等奢侈品牌关店缩减规模，Chanel、Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌降价求存。

暗示：高档商用物业面临定位下调，中国消费市场流向境外消费。

事件3：创客空间民间兴起

明星企业家毛大庆辞职创业，打造优客工厂。随后，飞马旅、赛伯乐等加快全国布局的步伐。

暗示：创客空间已经成为商用物业的新型主力业态，但生命力仍待市场检验。

事件4：大牌商业地产向轻资产扩张

2015年，万达定下超过20个轻资产项目2016年入市，2017年后，万达将保持每年至少开50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产项目。万科、华联、星河、红星等知名企业纷纷开始轻资产化。

暗示：轻资产化已成商业地产共识，只是大多仍处于概念大于模式阶段。

事件5：商业巨头从争斗转向融合

阿里、京东从过去明争暗斗转向线上线下融合，分别与线下领域主导企业合作共赢。一方面利用苏宁、永辉等强大的仓储物流体系，弥补自身品类短板，一方面将支付宝、京东钱包延伸至线下，扩大产业布局。

暗示：从争斗走向融合已成现实局面，整合以线下为主导还是线上为主导尚待观察。

事件6：跨界、转型催生“商业+”

睿意德转向“互联网+”产业布局，商业地产也已借助大数据、互联网+的优势，进行主动转型。商业+文化、商业+旅游、商业+科技、商业+金融等新模式不断兴起。

暗示：传统商业地产变革迫在眉睫，“商业+”模式或成未来商业地产的主要方向。

事件7：行业并购持续发酵

蓝色港湾收购北京卓展，中信收购东四环百盛，领汇基金收购欧美汇，东直门国号项目被收购等。

暗示：商业地产优胜劣汰加剧，一些大型商业地产、集团、基金伺机收购，扩大疆土，行业洗牌时机已到，2016年或将愈演愈烈。

事件8：商业地产开启多元化退出通道

北京华联购物中心新加坡REITs上市，天虹商场资产支持专项计划成功发行。

暗示：房地产资产推出证券化的金融产品，给投资者更具流动性的投资工具，也为商业地产的退出开启多元化通道。

事件9：国际零售巨头欲借电商入中国市场

继Costco登陆天猫国际平台之后，去年下半年，Costco实体店在上海低调宣布进入中国市场，并开始选址行动。

暗示：中国中产阶层消费崛起，消费观念从低廉化向品质化转变，国际零售巨头看准时机，欲借电商进入中国市场。

事件10：场景体验或成实体商业新宠

天津大悦城打造骑鹅公社、神兽寺街；上海大悦城打造二期摩天轮；西单大悦城打造粉色情感化空间；沈阳大悦城打造爱情公园；烟台大悦城打造爱情主题空中花园爱悦湾。

暗示：与更专注建筑外观创新的早期商业地产相比，注重文化、情趣、体验式的商业地产更受消费者青睐。

纵观十大事件，商业地产新格局已逐步显现。据RET睿意德东北大区副总经理夏季分析，未来，商业地产即将经历如下四大趋势——

趋势1、从互联网+到商业+

流量兑现的最佳入口就是实体商业。现在各大互联网龙头都意图布局实体商业。阿里巴巴（需求面积:200-400平方米）280亿入股苏宁云商；亚马逊自去年11月在西雅图开出第一家线下实体店后，也计划再开设400家书店展示完善服务体系；当当网第一家实体店计划落户长沙，并预计在3年内开设1000家店。

从互联网+到商业+，是从聚焦线上用户到服务人的转变。

趋势2、商业地产两极化严重

据夏季介绍，消费需求缩减，商业地产市场两极分化明显。部分优质商业项目逆势增长，而缺乏运营能力的项目面临撤退或转型。一边大的地产集团伺机收购，一边经营不善的项目烂尾、出售、关店……快时尚巨头优衣库计划每年在中国新开100家门店，而零售巨头沃尔玛则在2016年宣布全球将关闭269家门店。

商业地产市场，品牌洗礼愈演愈烈。

趋势3、商业地产进入资本化时代

过 去房地产企业获取资金主要依靠上市、抵押贷款和发债，回笼资金主要靠销售物业、管理及租金收入，这样的经营模式造成资金受政策影响严重，回流困难。现在， 商业地产进入资本化时代：分拆上市再融资，如万达、万科、碧桂园、恒大都在布局多元化业务的同时谋求多个资本上市平台；众筹、私募收购、轻资产化，如万科 刚刚成立的万丈资本联手李锦记57亿收购瑞安地标项目；通过线上平台导入流量，获取支付端利差，如万达收购快钱钱包，京东、阿里巴巴、腾讯等互联网企业都在抢占移动支付市场。

直接对接资本，获取更快速的资金回流已经变得越来越重要。

趋势4、业态创新

夏总表示，随着消费群体的日益年轻化，个性化消费时代来临。传统商业地产的主力业态已经没落，一批创新型业态模式开始不断涌现。一些马术、海族馆、击剑、医疗、汽车等全新业态甚至成为购物中心的主题卖点。

“反同质化”潮流已开启，商业地产业态转变成为必然。

事件背后的真理到底能有几分助力，商业地产究竟能否破茧化蝶，都还需要2016年的努力变革给我们最后验证。不过，可以肯定的是，商业地产市场，洗牌已来，不变不行。