朱友军：打通消费两端 汉博商业发力打造商业消费生态圈

　　编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

　　作为国内首家消费领域全产业链服务商，北京汉博商业管理股份有限公司于2015年1月5日在全国股份转让系统正式挂牌(证券简称：汉博商业，证券代码:831576 )。进入2016年，公司已从传统的场所端服务，成功延伸到商业消费的品牌端，打通了商业消费的两端，为公司打造商业消费生态圈的目标完成了布局。

　　时值第11届中国商业地产节之际，赢商网专访了汉博商业董事长朱友军。他介绍，实际上，早在汉博商业成立之初就为品牌提供基础的服务，因为时机并未成熟觉并没有进行全方位服务，而现阶段，正是发展的好时机。谈及商业地产大环境，他认为，目前商业地产进入了转折点，百分之九十是散而碎的市场，未来引领行业的服务机构将会占据很大的市场份额。

　　汉博商业董事长朱友军

　　赢商网：2016年汉博商业进入了成立后的第二个十年，并且全面布局品牌孵化业务，这一策略主要是出于何种考虑？

　　朱友军：汉博商业在2005年成立之初就考虑过对消费领域两端进行服务， 一方面对场所端的购物中心提供全方位的管理，另一方面对品牌端的选址、营销以及商业大联盟线上线下的交易进行服务。但是，当时品牌发展较慢，新兴品牌较少，所以汉博提供的服务主要以购物中心管理为主，对品牌只是提供基础的选址等服务。

　　2013年开始，国内大量的新兴品牌涌现。数据显示，传统的零售由于受到电商及中国80后、90后消费习性迁移的改变，出现了明显的下降，而在餐饮、健康服务、休闲娱乐、儿童等业态中出现了大量的新兴品牌。这些新兴的品牌出现的速度很快，每年大概有16000个品牌出现，然而，这些新兴品牌刚开始的时候资金不够充裕，很难被认可，有些品牌自己做得还可以，一旦大规模发展就会出现问题，需要专门的机构为其提供服务。

　　汉博商业最初为品牌提供基础的服务，觉得某些品牌好就会将其引入购物中心，并没有进行全方位服务，而现在正是发展的好时机。同时，基于汉博商业多年服务商业项目的优势与积累，汉博商业也已介入自有品牌整租物业服务，能够很好地布局这一块。

　　赢商网：据了解，汉博商业拟孵化多家品牌，对于这些品牌，汉博有哪些选择标准？

　　朱友军：选择新兴品牌主要看迭代率，我们发现在整个业态中，占据比例最高的主要分为五类，分别是快时尚餐饮、体育品牌、儿童品牌、文化创意、娱乐休闲品牌。这五类业态每年出现的新兴品牌数量特别大，但是做好却十分不易，我们将从这五类进行选择，然后再进行细分。

　　除此之外，我们还会从多个维度进行考量，比如开店后的市场表现，包括营业额、增长率；财务指标上看多长时间可以回本；团队方面主要看是否稳定，是否有梦想，有意愿做大做强；投资安全性方面则要看在资本模式上是否可以快速复制。

　　总的来说，我们主要选择能够符合资本市场需求的牌子，选择每个牌子都会定个具体标准，然后按此标准进行筛选。

　　赢商网：目前汉博商业在品牌孵化方面的发展情况如何，在可预见的未来，会有怎样的发展战略和方向？

　　朱友军：很多新兴品牌也认识到需要专门的机构提供服务，有些品牌会主动找到我们，看是否能够提供服务。目前我们在五大类业态中挑选了符合标准的进行孵化，大概有二十个品牌。

　　现在有些线下品牌店的系统可能还处于原始阶段，只是最基础的系统，比较粗糙。根据消费者行为习惯进行分析的系统在购物中心已经运营，但是在品牌店里很难运营，汉博商业目前在做互联网信息技术平台，帮助拟孵化的品牌做效率提升、营销和会员的升级系统。

　　除了对这20个品牌进一步筛选，汉博商业还将与业态上的领头羊，如保利院线、新动、体育产业基金达成合作，成立了管理公司，帮助那些不一定具备资本模式的品牌提升效率。

　　赢商网：汉博商业已由重点服务开发商转向双向服务，在这期间遇到的最大挑战是什么，又将如何应对？

　　朱友军：首先是一个观念的问题。有些品牌过去开了几家店，运营还可以就觉得足够了，等到资本出现，运营体系出现就会被甩到后面，新兴品牌快速涌现的同时老的品牌会被替代。

　　其次就是选择新兴品牌的团队。有的团队觉得很容易挣钱就去做了，在团队快速扩张的过程中就会出现问题，因此一定要控制好速度和质量，防止快速拓店时管理却跟不上。

　　还有一点就是更为广泛有效的筛选优质品牌。品牌快速成长，遍及各地，如何选择适合的品牌，也是这项工作的重点。为此，汉博商业与赢商网、广州正佳集团以及并购基金、品牌基金公司、证券公司等诸多创投机构成立了国内首个新兴品牌创业支持机构——“PARTNERS”，就是为了挖掘更多的品牌，运营好整个消费生态圈，使得优质新兴品牌一开始就能获得好的机会。

　　赢商网：过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您是如何看待商业地产创新的？

　　朱友军：首先，消费需求的迭代，让业态创新成新常态。数据就可以说明，在购物中心端餐饮和休闲娱乐等业态的销售额占社会消费品零售总额的比例就是一个例子。在中国，占比为15%，而在日本的占比则为40%。这说明中国的发展空间很大。

　　其实，很多的业态都在改变方式，如海底捞、外婆家之前都是开单独的店，面积很大，现在也进购物中心，开300平方米至600平方米的店；原来的健身房都是独立的1000平方米店，现在也在开300平方米的店，为快节奏的商务人士服务，同时通过很小的平台让人们在健身后得到满足。

　　第二，业态创新丰富度提升。新的业态也发生了很大的变化，像之前在购物中心，娱乐主要是电影院和电玩，现在的娱乐体验特别多，与此同时，购物中心在积极营造场景，将各种好玩的东西引进来，像文化小剧场、展厅、美剧犯罪现场等，所有你想到的东西都可以在购物中心实现，就连文化创意也在开线下体验店。

　　购物中心需要引入这些好的业态，助其成为社交的场所，而不仅仅是消费的场所。

　　赢商网：在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？

　　朱友军：这一阶段值得注意的是，市场上投资主体发生变化，机会性选手正在隐退，市场主体专业化要求提升。国内商业地产其实到了一个转折点，从狭义的商业地产来讲，国内4500个购物中心中，万达拥有数量最多，有一百多个，其次是凯德、恒隆、华润、中粮等，但总共也才100多个，剩下的百分之九十多都是散而碎的市场。

　　过去商业地产主要是靠销售产生利润来投资一个购物中心，现在一二线城市很难拿到地，主要集中在三四线城市，然而三四线城市销售不好。就连万达都已经不做不动产投资了，其他开发商更不行，真正能够投的，都是基金在后面起了很大作用。

　　对于海外基金而言，他们的资本很便宜，而且相对成熟，收购或者做一个购物中心，五年之后就能拿到10%到20%的回报率，而在中国，资金成本偏高，很难流动，零售集中性的商业如超市、百货正在快速下滑。在这种情况下，应该将过去的超市卖场、百货调改成购物中心。

　　如今很多开发商都知道找专业团队来做，然而专业团队良莠不齐，95%的专业团队只提供了一些基础的服务，做一些招商，未来服务代理公司将集中在一家公司，并且占据很大的市场份额。

　　赢商网：商业地产最近掀起“体验热”，您觉得是否存在问题，需要摒除哪些思维和做法？

　　朱友军：体验是消费者的心理感觉，当他们到购物中心感觉到很愉悦，愿意到此消费、买单，形式上是体验的东西，消费者可能来看过后觉得不好玩。

　　购物中心也好，所有品牌也好，都应该从消费者出发，消费者的消费习性决定了业态是否符合他们的需求，好玩、很炫的东西没有打动消费者，就不是体验。

　　创新的业态在于针对现有的80后、90后主流消费者的消费习性，他们喜欢社交、追求刺激，就要满足他们的心理，并且有很强的持续性，把未来三到四年的东西想清楚才有意义。

　　此外，除了应关注消费心理之外，也要关注迭代率。创新是非常快的，如果内容三四年都不换，很快就会被淘汰，一定要有自己独特的、别人学不会的东西。

　　赢商网：国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，汉博商业是否也会顺应这一消费趋势，如何顺应？

　　朱友军：实际上，所有的商业都是按消费者分类的，单独做人文可能性不大，汉博商业现已拥有三条产品线，分别是“之心城”、“漫乐城”“美里天地”，它们的定位都紧密围绕客群属性。

　　在购物中心里面，具备文化积淀的可以做成人文商业，才到初级阶段，本来可以做接地气的却做成人文商业，就拒绝了一部分大众消费群体。

　　另外，主流的消费一定是大众的，我们看到的很多购物中心设置了艺术主题、人文主题，都是开发商在形式上、在局部、在店铺设置上增加了一些元素，其实质并不是以文化为核心，而是为了增加与周边消费者的黏度，吸引有文化气息的人群，只是增加了业态、装饰等文化元素。

　　赢商网：作为商业消费领域全产业链服务商，您对汉博商业有哪些更高的期待？

　　朱友军：我们在资本市场上有资金优势，在消费领域上打造了整个的生态圈，使得场所端和品牌端都能在汉博打造的生态圈下形成活力，帮助更多的品牌进入资本市场，对行业进行优化，希望我们能够成为消费领域的引领者，帮助行业改变、成长、提升。

　　4月12-13日在广州南丰朗豪酒店举办的“第11届中国商业地产节”，将设立“商业推动地产论坛第十一届年会”，聚集商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士，共同解读商业地产发展密码。