朱友军:打通消费两端 汉博商业发力打造商业消费生态圈

——第11届中国商业地产节“寻思录”系列采访

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赢商网 http://www.winshang.com2016年03月31日17:47来自:赢商网上海站 和贺文
核心提示:谈及商业地产大环境,汉博商业董事长朱友军认为,目前商业地产进入了转折点,百分之九十是散而碎的市场,未来引领行业的服务机构将会占据很大的市场份额。

  编者按:“破”旧才能建“立”新,商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代,只有勇于革故鼎新,才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”,经历过野蛮集中发展时期,是时候该停下脚步总结过去思考未来。

  由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人,4月12-13日在广州隆重举行。在此之前,赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访,分享商业地产人对行业和企业的思考,以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

  作为国内首家消费领域全产业链服务商,北京汉博商业管理股份有限公司于2015年1月5日在全国股份转让系统正式挂牌(证券简称:汉博商业,证券代码:831576 )。进入2016年,公司已从传统的场所端服务,成功延伸到商业消费的品牌端,打通了商业消费的两端,为公司打造商业消费生态圈的目标完成了布局。

  时值第11届中国商业地产节之际,赢商网专访了汉博商业董事长朱友军。他介绍,实际上,早在汉博商业成立之初就为品牌提供基础的服务,因为时机并未成熟觉并没有进行全方位服务,而现阶段,正是发展的好时机。谈及商业地产大环境,他认为,目前商业地产进入了转折点,百分之九十是散而碎的市场,未来引领行业的服务机构将会占据很大的市场份额。

  

  汉博商业董事长朱友军

  赢商网:2016年汉博商业进入了成立后的第二个十年,并且全面布局品牌孵化业务,这一策略主要是出于何种考虑?

  朱友军:汉博商业在2005年成立之初就考虑过对消费领域两端进行服务, 一方面对场所端的购物中心提供全方位的管理,另一方面对品牌端的选址、营销以及商业大联盟线上线下的交易进行服务。但是,当时品牌发展较慢,新兴品牌较少,所以汉博提供的服务主要以购物中心管理为主,对品牌只是提供基础的选址等服务。

  2013年开始,国内大量的新兴品牌涌现。数据显示,传统的零售由于受到电商及中国80后、90后消费习性迁移的改变,出现了明显的下降,而在餐饮、健康服务、休闲娱乐、儿童等业态中出现了大量的新兴品牌。这些新兴的品牌出现的速度很快,每年大概有16000个品牌出现,然而,这些新兴品牌刚开始的时候资金不够充裕,很难被认可,有些品牌自己做得还可以,一旦大规模发展就会出现问题,需要专门的机构为其提供服务。

  汉博商业最初为品牌提供基础的服务,觉得某些品牌好就会将其引入购物中心,并没有进行全方位服务,而现在正是发展的好时机。同时,基于汉博商业多年服务商业项目的优势与积累,汉博商业也已介入自有品牌整租物业服务,能够很好地布局这一块。

  赢商网:据了解,汉博商业拟孵化多家品牌,对于这些品牌,汉博有哪些选择标准?

  朱友军:选择新兴品牌主要看迭代率,我们发现在整个业态中,占据比例最高的主要分为五类,分别是快时尚餐饮、体育品牌、儿童品牌、文化创意、娱乐休闲品牌。这五类业态每年出现的新兴品牌数量特别大,但是做好却十分不易,我们将从这五类进行选择,然后再进行细分。

  除此之外,我们还会从多个维度进行考量,比如开店后的市场表现,包括营业额、增长率;财务指标上看多长时间可以回本;团队方面主要看是否稳定,是否有梦想,有意愿做大做强;投资安全性方面则要看在资本模式上是否可以快速复制。

  总的来说,我们主要选择能够符合资本市场需求的牌子,选择每个牌子都会定个具体标准,然后按此标准进行筛选。

  赢商网:目前汉博商业在品牌孵化方面的发展情况如何,在可预见的未来,会有怎样的发展战略和方向?

  朱友军:很多新兴品牌也认识到需要专门的机构提供服务,有些品牌会主动找到我们,看是否能够提供服务。目前我们在五大类业态中挑选了符合标准的进行孵化,大概有二十个品牌。

  现在有些线下品牌店的系统可能还处于原始阶段,只是最基础的系统,比较粗糙。根据消费者行为习惯进行分析的系统在购物中心已经运营,但是在品牌店里很难运营,汉博商业目前在做互联网信息技术平台,帮助拟孵化的品牌做效率提升、营销和会员的升级系统。

  除了对这20个品牌进一步筛选,汉博商业还将与业态上的领头羊,如保利院线、新动、体育产业基金达成合作,成立了管理公司,帮助那些不一定具备资本模式的品牌提升效率。

  赢商网:汉博商业已由重点服务开发商转向双向服务,在这期间遇到的最大挑战是什么,又将如何应对?

  朱友军:首先是一个观念的问题。有些品牌过去开了几家店,运营还可以就觉得足够了,等到资本出现,运营体系出现就会被甩到后面,新兴品牌快速涌现的同时老的品牌会被替代。

  其次就是选择新兴品牌的团队。有的团队觉得很容易挣钱就去做了,在团队快速扩张的过程中就会出现问题,因此一定要控制好速度和质量,防止快速拓店时管理却跟不上。

  还有一点就是更为广泛有效的筛选优质品牌。品牌快速成长,遍及各地,如何选择适合的品牌,也是这项工作的重点。为此,汉博商业与赢商网、广州正佳集团以及并购基金、品牌基金公司、证券公司等诸多创投机构成立了国内首个新兴品牌创业支持机构——“PARTNERS”,就是为了挖掘更多的品牌,运营好整个消费生态圈,使得优质新兴品牌一开始就能获得好的机会。

  赢商网:过去,商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见,但总体而言仍是创新未足,您是如何看待商业地产创新的?

  朱友军:首先,消费需求的迭代,让业态创新成新常态。数据就可以说明,在购物中心端餐饮和休闲娱乐等业态的销售额占社会消费品零售总额的比例就是一个例子。在中国,占比为15%,而在日本的占比则为40%。这说明中国的发展空间很大。

  其实,很多的业态都在改变方式,如海底捞、外婆家之前都是开单独的店,面积很大,现在也进购物中心,开300平方米至600平方米的店;原来的健身房都是独立的1000平方米店,现在也在开300平方米的店,为快节奏的商务人士服务,同时通过很小的平台让人们在健身后得到满足。

  第二,业态创新丰富度提升。新的业态也发生了很大的变化,像之前在购物中心,娱乐主要是电影院和电玩,现在的娱乐体验特别多,与此同时,购物中心在积极营造场景,将各种好玩的东西引进来,像文化小剧场、展厅、美剧犯罪现场等,所有你想到的东西都可以在购物中心实现,就连文化创意也在开线下体验店。

  购物中心需要引入这些好的业态,助其成为社交的场所,而不仅仅是消费的场所。

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