许荣茂：公司不一定是追求规模上的扩大 稳健经营为首

　　 “这两年销售目标没有往上提，这其实是管理层经过深思熟虑的结果。在一轮快速增长以后，我们想静下心来，把质量、运营水准搞上去，财务指标更充实。”

　　3月30日下午，在世茂房地产控股有限公司2015年度业绩发布会上，此前少有发言的主席兼执行董事许荣茂终于开口，如是回应世茂销售是否出现反弹性上涨的提问。

　　数据显示，2015年，世茂房地产合约销售额为670.4亿元，营业额为577.3亿元，同比增长2.9%；由于年内开展库存清理，加之年底低价促销季政府安置房入账，毛利率由32.5%下降至28.5%，扣除政府安置房影响，毛利率为29.2%。

　　“公司很多三四线城市项目不主动推向市场，甚至把速度放慢，因为价钱太便宜。”许荣茂称，如果要冲业绩，其实世茂去年可以销售更多。“多卖几十亿是很容易的，但会牺牲利润，所以还是要稳健经营。”

　　与此同时，曾经凭借一二三四线项目快速发展作为增长主要动力的世茂，现在正积极回归一二线城市。该公司副主席兼执行董事许世坛介绍，公司由去年11个区域缩减至9个区域，在去年购地200多亿元中，基本集中在北京、上海、南京、武汉、福州、厦门及香港。

　　“三四线城市项目比重在下降，以前可能占30%，现在降至10%－20%。”

　　去库存与聚焦一二线

　　观点地产新媒体查询得知，2013年、2014年及2015年，世茂房地产营业额分别为415.03亿元、568.81亿元及577.33亿元，毛利率则分别为35.3％、32.5%及28.5%，股东应占利润分别为73.90亿元、81.04亿元及61.16亿元。

　　对此，许世坛在业绩会现场解释称，净利润有所下滑主要原因是在2015年集团启动了去库存的举措，已竣工的库存从182万平方米降至约130万平方米。“以前有问题的土储可能比较多，但今年看来又消化了一大半。”

　　许世坛指出，诸如东北地区、福建部分三四线城市仍存在一定库存压力，世茂房地产采取的措施是“以销定产”策略，有多少人买楼就盖多少。他乐观地表示，三四线城市的好处在于可以以销量定产量，希望通过两年左右时间把库存整理好。

　　按照世茂房地产的计划，2016年销售目标制定为670亿元，与去年持平。究其原因，主要由于公司控制供货节奏，对三四线城市及部分同质化产品库存较多的项目暂缓开工及供货，其中供货涉及210万平方米，约为250亿元货值。同时，对于利润率较高的一二线城市，适当调节销售速度。

　　另外，“持续加大力度清理老旧库存”也成了今年的重要目标。而许世坛回应观点地产新媒体提问时表示，相对于公司670亿元销售而言，130多万平方米已竣工库存的占比较低，因此年内没有必要再采取类似去年大规模去库存的动作。“但还是得去库存，否则势必有新的库存。”

　　“就整体而言，公司旗下三四线城市项目布局逐步减少，新补充的项目基本位于一二线。三四线城市项目比重已经降至20%或是10%左右。”

　　同时对于现有三四线城市项目，许世坛则直言并不担心存在销售压力。他强调，尽管三四线城市项目去化周期相对慢，但这些项目对公司影响很小，主要由于土地成本较低。截至2015年底，世茂房地产土地储备平均成本为2957元／平方米。

　　世茂房地产在年报中也宣称，将发挥土地和建造成本的优势，即使仍可能有去库存计划，力争毛利率“长期维持在28%至29%。

　　许世坛还透露，长三角依然是世茂重要的利润增长点，包括上海、苏州、南京等地近期房价均已有所上涨，福建区近年来年均也贡献销售逾100亿元。过去一年，公司已在购地方面投入逾200亿元，今年购地量也应该在200亿元左右。

　　“有机会（购地金额）可能高一点，没机会就会低一点，整体还要看市场的波动。”他表示，从长远看，除了长三角、福建，公司希望在北京、黄渤海等地区加大布局，另外在华中、华南也希望适当增加一些土地储备。

　　此外，许世坛多次表达出对2017年、2018年的期待。对此他解释称，公司于2015年、2016年会主要在一二线城市投入，未来两年应该会有“比较好的增长”。

　　稳健经营为首

　　相比于销售额，在业绩会现场，世茂房地产管理层更乐意去讨论过去一年在经营层面的稳健表现。

　　世茂房地产披露，2015年公司销售回款约为570亿元，回款率由80.2%提升至85%；年内集团整体融资成本降至6.9%；截至期末，可动用资金达424亿元，包括手持现金264亿元及未动用银行贷款额度160亿元。

　　而较少发言的许荣茂也公开强调，一些房地产企业采取快速扩大规模的做法，今年还打算继续购买很多项目，但公司管理层认为稳健的经营，才能应对市场的波动。“所以公司不一定是追求规模上的扩大，而是希望获得利润、品牌等方面的提升。”

　　“现在三四线城市说不定会迎来新一轮的机会，有些省市已经出台一些政策，比如土地可以更改性质。所以，市场正在往回暖的方向发展，世茂在三四线城市主动放慢速度，这是稳健经营的一个点。”他如是声称。

　　在扩张方面，据许世坛介绍，过去世茂房地产基本是独立购地开发，而随着开发商集中一二线拿地，土地成本逐渐提高。在此情况下，公司制定三个途径，包括与国企或小开发商合作开发，收购其它企业手中的项目，以及谨慎地通过招拍挂拿地。

　　“公司3月初刚刚在北京五环收购了一块土地，如果招拍挂可能单价达到5万，但公司购地价3万左右。”

　　于此同时，商业地产物业作为“核心资产之一”，也受到世茂房地产的重视。数据显示，

　　2015年该公司酒店及投资性物业实现收入31.38亿元，同比增长25%；经专业估算的主要投资物业及酒店的市场价值，达到617亿元（2014年为574亿元）。

　　对此许世坛不无得意地表示，公司持有性物业估值617亿元，其中一半是商业，一半是酒店，它们都是“超级核心的物业”。

　　不过他也表示，为增加毛利率，在考虑出售一部分的商业固定资产。据透露，曾经有投资者出高价购买公司部分物业，但公司并没有同意出售。

　　除了收取稳定租金，持有性物业在对冲汇兑风险方面也起到相当重要的作用。据世茂房地产披露，2016年公司计划偿还外币借款等值人民币132亿元，外币借款余额由2015年底的等值人民币337亿元下降至205亿元，占比从48%降至32%。

　　许世坛透露，今年偿还的外债借款等值人民币已经达到60多亿元。“公司在香港有大型酒店，以及很多豪宅项目，将来会有一两百亿港币的收益，因此外汇对冲风险已经降到最低了。”

　　除此以外，2015年世茂房地产也陆续探索物业费收益权证券化、购房尾款资产支持专项管理计划，并成功发行。对此，该公司执行董事兼副总裁汤沸表示，这种证券化产品不但是降低利率，也是对房地产金融的一个探索。

　　“公司今年会对酒店、自持物业，商业自持物业做证券化的探索，也包括可能对库存的产品的证券化的探索。”汤沸对观点地产新媒体透露，如果条件允许，今年世房或许会推出酒店的REITs产品。

　　以下是世茂房地产控股有限公司2015年业绩发布会问答实录：

　　现场提问：第一个问题，之前管理层有提到过去库存，老项目占了总项目的八成左右，今年如果一直提去库存的话，毛利率会不会继续有压力？公司怎么稳定毛利率？

　　第二个是世茂房地产和世茂股份之间怎么避免同业竞争的问题？有没有进一步的重组计划的时间表？

　　第三个是去年公司的人员变动挺大的，能不能解释一下这方面的原因？

　　许世坛：关于去库存，在2015年的力度是比较大的，而且公司已经提前达到了目标，我们从180多万平米的库存已经降到了130多万平米，相对于我们一年六七百亿的销售来说，这个库存量应该是比较低的，所以今年其实没有更大的去库存的压力。我们希望是保持这种库存量，所以没有必要再采取2015年这种大规模的去库存的动作。

　　当然我们还是得做的，如果不做，势必有新增的库存。同时今年，特别是去年4季度开始，很多的城市都出现了地王，也出现了价格的上涨的趋势，我们的很多项目现在都在涨价。我相信这种项目的涨价也可以帮助清理库存对毛利的影响，所以今年包括未来几年，如果市场没有太大的变化，我们还是希望毛利可以维持在现有的水平。

　　第二是世茂房地产和世茂股份，我们是在竞争中做了很多的工作，因为我们特别是今年已经在启动商业资产的注入，今年会注入深圳前海项目，还有杭州浙江项目，还有南昌的项目，大概有60多亿的资产会注入到世茂股份，我们相信通过这个动作可以让世茂股份更专注于商业地产，同时也有利于企业的融资。

　　第三，刚才也提到了我们现在在做架构调整，从11个区变成9个区，包括内部也在做架构调整，当然这种架构调整主要还是提升效率，同时也希望我们深耕这十几个重点城市。这样的话，第一个是增加效率，第二个是降低成本，对公司的效率和效益都是有好处的。

　　现场提问：关于三四线库存问题，因为库存都是很厉害的，那么批地方面会不会怎样处理？或者是想退出那些三四线城市？会怎么退出呢？会不会再采取一些降价的措施？

　　许世坛：关于土地，主要分为九个区位，有一些是一二线，也有一些三四线。整体差异来说，价格是和一二线的慢慢增加，慢慢减少三四线，今年也已经减少了一些，我们新补充的都是一二线，其实三四线都没有买的。

　　以前三四线可能占30%，现在可能是20%或者是10%，都是有一定的比重会在三四线，但是比例在下降。

　　其实现在可以看到一些一二线好一点的城市，库存去化是6个月，有些差一点的城市，可能要12个月，那三四线城市可能要20个月，所以我们现在就对三四线来说都会细分一些。因为有一些三四线都很好，比如说北京、上海周边的三四线，其实销售是很好的，有些三四线可能差一些，不能简单说。

　　其实三四线对我们的影响很小的，因为土地成本很低。所以现在我们三四线的策略是可以卖多少就建多少，唯一的问题是去库存的时间会长一点。

　　现场提问：会怎么处理一些发展不好的三四线的土地？

　　许世坛：其实三四线的土地有很多处理办法的，比如说可以合作啊，有些可能是土地的问题，我们退回给政府，有些可能会减慢开发的步骤，都要通过适合的办法，我刚才也讲过三四线也不是全部都退的，所以要看具体是什么情况。

　　现场提问：公司说是聚焦九个城市，因为最近很多开发商都说是撤出三四线，聚焦一二线，其实土地的竞争非常激烈，公司会通过什么样的手段获取新的土地？

　　公司今年规模没有增长的话，从利润上来讲会比较看好哪一个区域的利润增长？

　　在香港今年有没有投资的预算？

　　最后一个问题是看到公司做对冲，会不会考虑外汇对冲的规模，还是说是主要通过偿还，会把外债偿还掉，现在外债是多少的水平？是从多少水平减到30%？也就是外汇方面是怎么控制？

　　许世坛：第一个是聚焦15个城市，总共是9个区域。实际上在土地收购上，当然大家都会集中的好的一二线，所以一二线城市的土地是很容易出地王的。我们会有不一样的办法，一是合作，比如说和小的开发企业合作，可以提升售价，也可以降低成本，我相信合作是比较好的拿到比较便宜的土地的方法。

　　二是通过收购，有一些小的开发商，或者是对市场把握不是很好的开发商。

　　当然我们还可以去招拍挂，不过我们不会去拍地王，还是会比较谨慎一点，我们会根据不同城市的发展的情况再考虑。

　　关于销售利润增长区域，当然主要是长三角，特别是上海周边，包括苏州、南京都是重要的利润增长点，另外是福建。在福建已经连续四年都是销售第一，整个福建区销售都是一百多亿，这个会是比较大的利润点，但是长远，我们还是希望在北京环渤海、华北地区可以加大布局，另外在华中、华南也希望可以适当的加一些量。

　　香港投资方面，我们已经有一个比较大的酒店在建，有1300多房，在九龙也有一个豪宅的项目，暂时来说不会加大在香港很多的投入，我觉得主要还是先看后续的很多其他因素。

　　最后一个问题是外汇对冲，实际上我们主要控制外汇风险，还是通过这个还款，刚才也说了，我们现在外汇占48%，是通过我们今年还了130多亿之后，只有30%出头，实际上如果是30出头，也就是200亿左右。不过我们在香港有大型的酒店，有很大的豪宅项目，将来会有一两百亿收益港币，外汇对冲已经降到最低了，通过还款今年外汇对我们来说风险是很低的。

　　现场提问：外汇的用途主要是在香港买房吗？

　　许世坛：不是，现在主要是通过国内人民币的发债，还调香港的美元和港币的外债，这样外债的比例就会降低很多。

　　现场提问：今后外债的用途主要是什么？

　　许世坛：现在没有太多的外债，都是在还，没有太多新的外债。

　　现场提问：以后香港的开发也是利用境内的发债？

　　许世坛：香港的开发已经安排好。

　　许荣茂：我补充一下外债，我们说今年要还130亿的人民币的外汇，其实到今天为止，我们已经还掉了60多亿，只有今年再还70多亿，那我们剩下不到200亿的外债，因为我们在海外的合资项目也将会产生很好的外币的现金流，用那个现金流来抵偿外债的偿还，差别已经不是很大。当然刚才说了，我们也在做一些金融产品，在对冲，我们会把这个外汇的风险比较低。

　　现场提问：去年做了一些金融创新，对于一些物管收益证券化，证券化的模有多大？今年会不会再做一些证券化的动作，对公司最大的好处是什么？是不是降低了融资成本？或者是多了一些现金流回来？还有是去年买了一块地，我看了成本只有9千多元，你怎么看最近香港楼市的政策，有没有考虑在香港买地？

　　汤沸（执行董事兼副总裁）：我们去年做的两单证券化，一个是物业收益权的证券化，是用物业的租金打包的。另外一个是尾款的资产证券化。这两单是国内的首单，我们做了以后，大量的其他的房地产开发商都在参照。我们做的物业的证券化规模大概是十几个亿，把我们所有的物业公司的租金收入打包。另外的一笔尾款的证券化是很有意义的，因为在去年上半年的时候，因为国家的政策可能在按揭的放款上会有时间的延迟，所以我们通过证券化的打包产品卖到了市场上，有投资者来购买，这两个产品在市场上的销售非常好。

　　这个产品一个是发展上下游产业链上的一些金融产品的创新，另外这些产品随着国家的整体利率下调，一般都是金融机构和银行购买，利率非常便宜，在5%左右的水平，所以我想说这种证券化产品不但讲利率，也是对房地产金融的一个探索。我们今年会对酒店、自持物业，商业自持物业做证券化的探索，也包括可能对库存的产品的证券化的探索。

　　许世坛：关于香港的土地问题，实际上还是长期看好的。香港是国际金融中心，长期还是供应不足的，但是香港可能是市场化比较成熟的一个地方，实际上如果是按照购买力来说，香港的房价是偏低的。

　　当然香港可能受外部的影响比较大，但是我们的土地比较好，有高层，也有低密度的，但不会这么快推出，可能是2018、2019年，还有三四年的时间，我们相信下一个周期可能更好赶上。