长沙再拿地 揭秘正荣半年内100亿补仓背后的投资逻辑

　　一直低调的长沙土地市场，昨日因成功出让一宗地块刷了一把头条。

　　4月21日上午，经过46轮激烈竞价后，江西省正荣房地产开发有限公司击败华润、旭辉、碧桂园等对手，以11.22亿元摘得梅溪湖的[2016]长土网013号地块，溢价率达45.5%。

　　至此，2015年11月以来正荣已经先后在南京、天津、苏州、福州、长沙、莆田等地耗资近100亿拿下了八宗地块。可以看出，重点二线城市已经成为正荣补仓的重点。

　　“我们不会放弃一线城市，但一线城市的门槛确实偏高，所以当拿地机会逐渐转向二线城市的时候，我们当然也会考虑这些城市，另外，长沙是我们的既有开发区域，我们对于老区域一直是深耕为主，不会轻易进入一个陌生的城市，一旦进入，就做好深耕的准备，所以这次拿地也是计划之中。”正荣地产控股股份有限公司总裁助理兼投资发展部总经理肖春和强调。

　　长沙或是价值洼地

　　据观点地产新媒体了解，正荣此次拿下的长沙地块位于梅溪湖梅浦联络线以东，秀峰路南沿线以南，为住宅用地，这也是今年以来第一宗纯住宅用地。

　　地块出让面积108220.74平方米(162.331亩)，容积率≤2.5，起始价为77108万元，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高100米(参考值)。值得一提的是，这也是长沙今年以来起始价最高的地块。

　　尽管地块溢价率并不算高。湖南吉屋网拓展总监陈晓滔透露，这地块在开拍前已经有很多房企关注，虽然4148元/平方米的成交楼面价略高，但梅溪湖那边也有均价超过9000元/平的项目，而且目前卖的也不差。

　　肖春和则向观点地产新媒体分析称，在国家去库存的主旋律下，长沙已经取得了一定的效果，目前全市的去化周期是12个月，但梅溪湖板块的去化周期只有8个月，当供求关系达到一定平衡的时候，价格上涨幅度会比往年更高。而且，这块地是沿着梅溪湖边的最后一块纯住宅用地了，所以这块地性价比其实非常高的。

　　“而且，这个项目不大于2.5的容积率本身就具有一定优势，这给产品后续的户型设计和定位带来一定利好，未来我们的房子可以做到20%的赠送空间，但目前其他地块产品做不到。”

　　根据正荣的规划，梅溪湖地块将打造成高层和洋房产品，预计今年年底入市。“到时售价不会低于8500元/平方米，这个我们很有信心。”

　　正荣的投资逻辑

　　一线城市不断攀升的地价让越来越多的开发商望而却步，迫于资金压力及开发风险，开发商开始将扩张重点从一线转向了重点二三线城市。

　　纵观今年以来正荣的拿地动作，重点二线城市无疑已经成为其补仓重点。1月15日，经过54轮激烈竞争后，正荣以总价34亿元的价格拿下南京河西南G64地块，溢价率为49.1%。南京成功拿地仅仅两周后，南京地价全面上涨。随后的上海建工联合体在临近区域中，以高达64.8亿元的成交总价、4万元的楼面价，历经87轮战胜融创。

　　2月25日下午，正荣集团以18亿元摘得天津编号为津北辰潞（挂）2016-008号地块，溢价率43.20%，楼面价约8345元/平方米。

　　进入4月，正荣更是连下三城。4月8日下午，约2.59亿元的总价、5857元/平方米的楼面价拿下苏地2016-WG-11号望亭镇地块。

　　4月13日，正荣以2.8亿竞得福建省闽侯县2016-2号宅地（位于甘蔗街道长江村），总面积约为43.74亩，楼面价3311元/平方米。4月21日，正荣又以11.22元总价拿下长沙梅溪湖地块。

　　肖春和对观点地产新媒体强调，公司集中在二线城市补充土储并不是说放弃一线城市，但一线城市的门槛确实偏高，所以当拿地机会逐渐转向二线城市的时候，我们当然也会考虑这些城市。

　　据悉，正荣格外看重一个指标，土地成本占销售额的比例。一些同行，销售额一百个亿，土地款就占到了50亿元。而正荣最近获得的八块地中，预期销售额会占到土地价格的2.5到3倍之间。这意味着花同样的地价钱，创造出更高的货值。

　　“我们坚持一线城市的投资拓展，同时关注二线城市及价值洼地二线城市。”

　　按照正荣的计划，三到五年期间，公司布局会增加5-6个新城市，其中北京、郑州、武汉、合肥、厦门都将成为重点进入城市，同时还将择机进入杭州。“深耕上海，布局北京，进入重点的二线城市是正荣的战略。”

　　肖春和透露，正荣今年的拿地预算不低于200亿，但正荣不会冒进拿地。其举例分析称，苏州地块溢价率虽然高达166.23%，但是当天出让地块性价比最高的。

　　从2015年11月至今，正荣集团在公开市场上拿地近100亿元，同时，有多个并购项目在洽谈。苏州、南京、天津、福州、莆田成为拿地补货的重点城市。到目前为止，正荣地产在这5个城市都新增了土地储备，上海还在伺机而动。

　　肖春和表示，正荣目前在土地市场上的策略，遵循三原则：全面参与，谨慎出价，不当地王。全面参与，意味着正荣尽量多参与深耕城市土地出让的报名、测算、投标与现场拍卖。目的只有一个，在土地市场上，尽快熟悉每一个可能的对手，从出价风格，算账水平，产品能力与安全线评估。