保利54亿夺双料地王 “第四城”厦门楼市背后的冷思考

　　当房价默默赶超广州位列全国第四之后，厦门就变成了“必争之地”，几乎每家进入的房企都要付出高昂的代价。

　　4月22日，厦门举办2016年以来首场商住地拍卖会，现场共吸引了29家房企参与争夺，最后，厦门中璟房地产开发有限公司（保利地产子公司）笑到最后，以54.26亿元竞得同安区同安新城2016TP02地块，楼面价25838.1元/平米，溢价率149.59%。

　　值得一提的是，该地块同时刷新了龙湖去年创下的45亿厦门总价地王以及15679元/平方米岛外单价地王两项纪录，成为新一任“厦门双料地王。”

　　“如果是2.5万元/平的单价在区域来说是很高，但是保利拿这块地未来可以跟在售的保利叁仟栋进行财务平衡，就不算特别高。”厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建接受观点地产新媒体采访时表示，虽然对保利来说并不算高，但冲着2.5万元/平的土地单价，厦门不少在售项目价格又出现了一轮上涨。

　　就在双料地王诞生的周末，厦门12盘齐发，包括保利叁仟栋、泰禾首玺、国贸天悦等开盘项目都趁势涨价，最高涨幅超过7000元/平方米。

　　“对于这样的市场表现，我是感觉比较忧虑的。”张建称。

　　新晋地王

　　据观点地产新媒体了解，保利此次拿下的双料地王位于同安区同安新城12-15片区滨海西大道东侧官浔溪南侧1#、2#，土地面积8.34万平方米，地上总建筑面积21万平方米，起拍价21.74亿元，起拍楼面价10352.38元/平方米。

　　同安新城2016TP02地块在出让之初便已“高人一等”，该地块是同安区首幅起拍楼面价破万的商住地，与上一任同安地王成交楼面价10381.5元/平方米仅差29.22元。

　　一线海景资源、完善交通配套等优势也吸引了众多房企厮杀。现场报道称，此次土拍共吸引了禹洲平安、建发、万科、龙湖、中海 、IOI、招商、碧桂园、国贸、鲁能、正荣、泰禾、富力、中骏、K2、保利、华润、海投、世茂、中航、绿城、融侨、龙光 、融创、恒大、特工、阳光城、联发等29家房企参与，竞争异常激烈。

　　最终，保利地产以54.26亿元总价、25838.1元/平方米楼面价成功夺地，溢价率149.59%，成为厦门新双料地王。

　　高达25838.1元/平方米让市场瞬间不淡定，毕竟今年1-3月，同安区的成交均价仅有15791元/平方米。而且，地王成交价甚至高于周边在售项目价格。

　　目前，同安新城在售项目有保利叁仟栋，近期报价23000元/平方米；金都海尚国际28000元/平方米；恒亿尚品湾15500元/平方米；国贸金沙湾报价14000元/平方米。

　　“2.5万元/平方米的单价在厦门来说确实算是创下了一个天价。”张建表示。

　　不过，张建透露，地块最后主要是阳光城和保利在抢，因为这两家房企在环东海域内都有在售的项目，所以这块地可以跟前期开发的项目进行楼面价的平衡，综合来看的话，地价还是可控的。

　　据其分析，地块周边在售的保利叁仟栋还有22万平方米的住宅存量以及2万平方米的商业存量，当初拿地价是10381元/平方米，而新拿地块的住宅存量有20.4万平方米，商业存量0.6万平方米，楼面价25838.1元/平方米。二者综合来算的话，楼面价不到1.8万/平方米。

　　“所以对于保利来说，地价能平均下来就不算高，但如果被其他周边没有土地储备的开发商拿下的话，风险就很高了。”

　　厦门高度

　　凭借着现有土储的优势，保利顺利拿下了一宗“黄金地块”，与此同时，这宗新晋地王还给厦门岛外项目送去了一次涨价良机。

　　张建对观点地产新媒体称，就在拿下同安地块的第二天（4月23日），保利叁仟栋加推3#楼高层和8#、9#、10#洋房，售价从此前的23000元/平左右上涨6000至29000元/平方米起，当日售罄。

　　除同片区项目外，岛外跨区项目也抓住机会涨价。据称，地王出来当晚，海沧区马銮湾就有三个项目开盘，价格基本都涨到了2.4万元/平方米，其中泰禾首玺涨幅最厉害，上涨了7300元至29500元/平方米，去化八成。此外，集美区的国贸天悦也从2.6万元/平涨至3万元/平方米。

　　“基本上都在纷纷抢开，原来岛外刚需项目卖到2.2-2.4万元/平方米已经算高了，但就因为这个地王出来之后，不少项目都在挑战“3万”的均价。”张建透露，3月下旬开始，很多楼盘都封盘不卖了，因为知道22日会卖地，而在这块地出让之前，厦门已经近7个月没有商住地成交，加上本身的存量已经不多，所以都在捂盘，大家都等着这块地出来纷纷涨价。

　　这样看来，新一任地王的诞生将厦门房价推升至一个新高度，虽然在此之前已经一直在高位运行。

　　据国家统计局公布的《2016年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》报告显示，3月厦门房价环比上涨5.4%，这是厦门新建商品住宅连续13个月上涨，涨幅位居全国第一；同比上涨15.9%，涨幅全国第五。

　　张建认为，厦门房价持续攀升最重要的原因就是供应量太少，加剧了开发商的竞争。同时开发商的营销策略也会相应改变，因为大家手上的项目都不多，卖完又拿不到地，为了保持市场占有率以及高利润，开发商就不会像以前那样快周转，变成慢慢卖了。

　　据观点地产新媒体了解，今年一季度内，厦门仅以2.89亿元成交了5宗地，且无住宅用地成交；一季度土地出让金同比去年下降了95.3%，全市也只供应了8宗土地。

　　与此同时，一季度厦门商品住宅成交套数4837套，成交面积56.1万平方米，分别同比上涨70.3%和65.5%，但商品住宅供应面积仅为22.8万平米，同比上涨7.5%。

　　在张建看来，政府在供应端上的调整无论是对开发商还是对购房者来说都是一个忧虑。

　　“供应太少，开发商一方面拿不到地，无法持续开发，另一方面地价的飙升也直接增加了开发成本，但后续房价的上涨不一定能跟得上。对于购房者来说，高居不下的房价抬升了置业门槛，无法承担的客户只能外溢到其他地方，而人口的流失又将影响整个城市的发展。”

　　不过，张建也认为，供应导致的地价与房价齐齐飙升不会成为常态。“房价涨得这么高并不是一个正常的、理性的市场行为，如果继续这样下去的话，我相信政府很有可能会出台政策来调控市场。”