引资背后，建发房产“投喂” 建发国际

作者/杨宏彬?

建发房产向建发国际“投喂”土储的一笔交易，因其中一个合作方的变动，产生了一些微妙的变化。

事情起因于2个月前。8月13日，建发国际(HK:01908)曾宣布，全资子公司厦门兆澄垚拟与厦门国际信托以80%：20%的股权比例组成合资公司，以收购建发房产的全资子公司福建兆丰。收购完成后，福建兆丰并入建发国际财务报表。

其中，建发房产为建发国际的母公司，持有其约59.92%的股权，厦门国际信托是由厦门市财政局实际控制的企业，实际持股80%。

时至今日，一则补充公告，改变了建发国际的合作对象。10月12日，建发国际发布公告称，厦门国际信托将合作协议项下的权利及义务将转移至厦门佳沃信，其他条款不变。

公告显示，厦门佳沃信由私募股权基金深圳润中以及厦门圆鑫分别持有99.9%及0.01%，而深圳润中的普通合伙人为厦门圆鑫，持股比例为0.0005%，有限责任合伙人为厦门国际信托及厦门盛世，分别持股85%及14.9995%。

换言之，厦门国际信托是厦门佳沃信的最大股东 。据了解，厦门圆鑫的最终实益拥有人为前海润禾首席执行官路强，间接持股约24.89%。

合作方“激增”

交易福建兆丰，实际上是建发房产将项目投送至建发国际。根据彼时公告，福建兆丰的主要资产为位于福建漳州的一块土地。该土地由福建兆丰于7月份取得，代价为9.08亿元。其中4.54亿元已经支付，剩余款项也于10月5日前支付完毕。

据了解，该项目地块占地约36,790平方米，计容建筑面积不超过95,654平方米，为城镇住宅及零售商业用地。该土地预计于2021年12月之前启动建设，并于2023年12月之前竣工。

目前，建发国际的合作方变成了厦门佳沃信，但其他的合作条款不变，双方依然成立合资公司进行收购。其中，收购福建兆丰100%股权的交易款为2002.4万元，双方为福建兆丰增资8.8亿元，由建发国际与厦门佳沃信分别出资7.2亿元以及1.8亿元。

此外，双方还将为福建兆丰偿还之前的股东借款。公告指出，福建兆丰收购土地的部分款项由建发房产提供，合计为4.554亿元，由于合作方的变更，这一笔款项的一部分也落到了厦门佳沃信的头上。

实际上，厦门佳沃信的股权结构相当复杂，主要是因私募股权基金深圳润中导致的。经层层穿透后发现，深圳润中有着前海股交投资控股（深圳）有限公司、厦门金圆投资集团有限公司、厦门国际金融技术有限公司等多家厦门知名金融机构的身影。

随着厦门佳沃信接替了厦门国际信托的股东位置，这些著名的金融机构也牵扯进了建发国际的这个项目之中。

“投喂”土储

然而，不管另一合作方如何变更，这一笔交易的本质还是建发房产向建发国际土储的输送，而这样的事情，在今年以来已经不是第一次了。

5个月前，建发国际曾以0元的价格向建发房产0元收购株洲悦发100%股权。株洲悦发的主要资产是两幅株洲地块。2020年11月18日，株洲悦发以24.5亿元的价格摘得湖南株洲天元区两幅地块，总面积约31.88万平方米，土地用途为住宅、商业及服务用地。

这笔“0元购”并非没有代价。与本次收购相似，建发国际要负责偿还一笔21.14亿元的贷款，即建发房产垫付予株洲悦发的股东贷款，包括本金及利息。

据了解，建发集团共有两个上市平台，建发股份与建发国际，而将这两个上市平台股权连接起来的，正是建发房产。建发国际在上市之后，时常受到建发房产的“投喂”。

2016年至2018年间，建发房产累计向建发国际输送了19个项目，总建筑面积超300万平方米。

2018年，建发房产逐步调整组织架构，并在业务定位上与建发国际进行了一定的划分：母公司建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块，建发国际未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

这也意味着，建发房产在公开市场斩获的项目大多由建发国际负责后续开发。

近年来，建发房产拿地十分豪横。2020年，建发房产全年拿地723亿元，拿地面积为673万平方米。2021年上半年拿地榜单中，建发房产以723亿元的拿地金额冲进了榜单TOP 3。

这些土地，又有多少流进了建发国际呢？

上半年，建发国际的业绩表现可谓是十分亮眼，合约销售额达917.1亿，同比增长大幅256.0%，实现营业收入84亿元，同比增长195%，净利润暴增352.07%至3.03亿元。

亮眼的业绩自然和丰厚的储备有着密切关系，截止上半年末，建发国际土地储备1809万平方米，总货值达3133亿，下半年可售货值达1082亿。