作者/杨宏彬?
建发房产向建发国际“投喂”土储的一笔交易,因其中一个合作方的变动,产生了一些微妙的变化。
事情起因于2个月前。8月13日,建发国际(HK:01908)曾宣布,全资子公司厦门兆澄垚拟与厦门国际信托以80%:20%的股权比例组成合资公司,以收购建发房产的全资子公司福建兆丰。收购完成后,福建兆丰并入建发国际财务报表。
其中,建发房产为建发国际的母公司,持有其约59.92%的股权,厦门国际信托是由厦门市财政局实际控制的企业,实际持股80%。
时至今日,一则补充公告,改变了建发国际的合作对象。10月12日,建发国际发布公告称,厦门国际信托将合作协议项下的权利及义务将转移至厦门佳沃信,其他条款不变。
公告显示,厦门佳沃信由私募股权基金深圳润中以及厦门圆鑫分别持有99.9%及0.01%,而深圳润中的普通合伙人为厦门圆鑫,持股比例为0.0005%,有限责任合伙人为厦门国际信托及厦门盛世,分别持股85%及14.9995%。
换言之,厦门国际信托是厦门佳沃信的最大股东 。据了解,厦门圆鑫的最终实益拥有人为前海润禾首席执行官路强,间接持股约24.89%。
合作方“激增”
交易福建兆丰,实际上是建发房产将项目投送至建发国际。根据彼时公告,福建兆丰的主要资产为位于福建漳州的一块土地。该土地由福建兆丰于7月份取得,代价为9.08亿元。其中4.54亿元已经支付,剩余款项也于10月5日前支付完毕。
据了解,该项目地块占地约36,790平方米,计容建筑面积不超过95,654平方米,为城镇住宅及零售商业用地。该土地预计于2021年12月之前启动建设,并于2023年12月之前竣工。
目前,建发国际的合作方变成了厦门佳沃信,但其他的合作条款不变,双方依然成立合资公司进行收购。其中,收购福建兆丰100%股权的交易款为2002.4万元,双方为福建兆丰增资8.8亿元,由建发国际与厦门佳沃信分别出资7.2亿元以及1.8亿元。
此外,双方还将为福建兆丰偿还之前的股东借款。公告指出,福建兆丰收购土地的部分款项由建发房产提供,合计为4.554亿元,由于合作方的变更,这一笔款项的一部分也落到了厦门佳沃信的头上。
实际上,厦门佳沃信的股权结构相当复杂,主要是因私募股权基金深圳润中导致的。经层层穿透后发现,深圳润中有着前海股交投资控股(深圳)有限公司、厦门金圆投资集团有限公司、厦门国际金融技术有限公司等多家厦门知名金融机构的身影。
随着厦门佳沃信接替了厦门国际信托的股东位置,这些著名的金融机构也牵扯进了建发国际的这个项目之中。
“投喂”土储
然而,不管另一合作方如何变更,这一笔交易的本质还是建发房产向建发国际土储的输送,而这样的事情,在今年以来已经不是第一次了。
5个月前,建发国际曾以0元的价格向建发房产0元收购株洲悦发100%股权。株洲悦发的主要资产是两幅株洲地块。2020年11月18日,株洲悦发以24.5亿元的价格摘得湖南株洲天元区两幅地块,总面积约31.88万平方米,土地用途为住宅、商业及服务用地。
这笔“0元购”并非没有代价。与本次收购相似,建发国际要负责偿还一笔21.14亿元的贷款,即建发房产垫付予株洲悦发的股东贷款,包括本金及利息。
据了解,建发集团共有两个上市平台,建发股份与建发国际,而将这两个上市平台股权连接起来的,正是建发房产。建发国际在上市之后,时常受到建发房产的“投喂”。
2016年至2018年间,建发房产累计向建发国际输送了19个项目,总建筑面积超300万平方米。
2018年,建发房产逐步调整组织架构,并在业务定位上与建发国际进行了一定的划分:母公司建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块,建发国际未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。
这也意味着,建发房产在公开市场斩获的项目大多由建发国际负责后续开发。
近年来,建发房产拿地十分豪横。2020年,建发房产全年拿地723亿元,拿地面积为673万平方米。2021年上半年拿地榜单中,建发房产以723亿元的拿地金额冲进了榜单TOP 3。
这些土地,又有多少流进了建发国际呢?
上半年,建发国际的业绩表现可谓是十分亮眼,合约销售额达917.1亿,同比增长大幅256.0%,实现营业收入84亿元,同比增长195%,净利润暴增352.07%至3.03亿元。
亮眼的业绩自然和丰厚的储备有着密切关系,截止上半年末,建发国际土地储备1809万平方米,总货值达3133亿,下半年可售货值达1082亿。
长沙兆祥持有的主要资产为位于湖南省长沙市雨花区武广片区的高铁新城地块;厦门兆鼎珑间接持有的主要资产为位于上海崇明区陈家镇的地块。
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