建发房产拟将旗下50亿资产注入香港上市公司建发国际

　　岁末年初，开发商似乎也要忙着为年关作准备，或赶在年关前大清仓，或扫货过大年，所以2018年开年就出现了不少大宗资产交易，例如一个星期前的万科83.65亿收购凯德20个购物中心，还有1月16日晚上建发国际公布的“非常重大收购”。

　　公告披露，当天建发国际投资集团有限公司旗下间接全资附属公司厦门益悦置业有限公司，与其控股股东建发房产订立了四份股权转让协议。

　　据此，建发房产向益悦出售旗下长沙、太仓、南宁4个子公司的股权及贷款，总代价约49.89亿元。

　　建发国际则因此获得一份来自控股股东的资产礼包：分别位于长沙、太仓的3宗土地，共计16.64万平方米的土地，总建筑面积约48.29万平方米，以及位于南宁的两个旧改项目。

　　观点地产新媒体发现，此次交易的各方均为建发房产旗下子公司，而建发国际则是建发房产持股60.74%的控股子公司。

　　换言之，此次交易实际上是建发房产在2014年顺利借壳后，将旗下资产注入香港上市平台建发国际的动作，且已不是第一次。

　　四份协议与5个项目

　　观点地产新媒体查阅资料获悉，此次签订的协议包括长沙兆禧、太仓建晋、南宁鼎驰及南宁庆和四份股权转让协议。

　　长沙兆禧协议提及，益悦向厦门建汇收购长沙兆禧100%股权，现金代价约为0.51亿元，另外偿还厦门建汇此前垫付予长沙兆禧的31.62亿股东贷款，交易总代价约32.13亿元。

　　太仓建晋协议内容包括建发房产向益悦出售太仓建晋100%股权，股权代价0.54亿元，另外还有建发房产为太仓建晋垫付的14.97亿股东贷款，总计约15.51亿元。

　　与此同时，益悦还与建发南宁签署了南宁鼎驰和南宁庆和两份股权转让协议，据此分别收购南宁鼎驰和南宁庆和各51%股权。

　　其中，益悦以约1.94亿的总价向建发南宁收购南宁鼎驰51%的股权，代价包含0.04亿的股权价值以及1.9亿的股东贷款，另约0.31亿元收购南宁庆和51%的股权。

　　四宗交易完成后，长沙兆禧、太仓建晋、南宁鼎驰及南宁庆和各自将成为建发国际的间接附属公司，各自有关财务业绩也将于建发国际综合财务报表内综合入账。

　　最重要的是，建发国际因此获得四家公司旗下拥有的5个土地项目资源，涉及资产价值49.89亿元，包括位于长沙、太仓的3宗共计16.64万平方米土地，总建筑面积约48.29万平方米，还有南宁两个旧改项目。

　　观点地产新媒体了解到，长沙土地位于长沙岳麓区梅溪湖映日路以东、雪松路以北，为住宅用地，占地面积约8.05万平方米，计容建筑面积约31.38万平方米。

　　该项目将分三期开发，其中一期预计于2018年2月前预售，同年9月竣工；二期预计2018年2月开工，12月预售，2020年2月前竣工；三期则将在2019年2月开工，同年12月预售，2021年2月前竣工。

　　江苏太仓高新区两宗总土地面积约8.59万平方米，建筑总面积约16.91万平方米，用途为住宅兼商业用地。其中土地一占地面积约3.8万平方米，计容建筑面积约为68315.74平方米；土地二占地面积约为4.8万平方米，计容建筑面积约为100765.43平方米。

　　位于南宁的两个属于旧改项目，包括江南区五一西路九号片区旧城改造项目、西乡塘区中华路三华片区旧城改造项目。

　　南宁鼎驰于2017年1月18日就江南区五一西路九号片区旧城改造项目与南宁江南区政府订立投资协议，并向江南区政府提供资金以偿付南宁市的补偿及拆迁成本，从而获得参与及拟参与五幅旧城改造土地中不超过三幅的拍卖或挂牌出售的权利。

　　南宁庆和于2014年3月28日已与南宁西乡塘政府及南宁城乡建设委员会订立投资协议，据此，南宁庆和应向西乡塘区政府提供资金以偿付南宁市西乡塘区中华路三华片区旧城改造项目的补偿及拆迁成本，从而有权参与及拟参与三幅旧城改造土地的拍卖或挂牌出售。

　　观点地产新媒体发现，实际上此次交易的各方均为建发房产旗下子公司，收购房益悦为建发国际全资附属公司，出售方厦门建汇、建发南宁均为建发房产全资附属公司，而建发国际则是建发房产持股60.74%的控股子公司。

　　换言之，此次交易其实是建发房产将旗下资产注入香港上市平台建发国际的动作，且已不是第一次。

　　建发资产腾挪

　　无论是中骏、禹洲、融信、福晟还是三盛，闽系房企多数以借壳的方式在香港上市，同为闽系的建发房产也于2014年借壳西南环保赴港上市，但因A股分拆的曲折，直到2016年才正式将西南环保更名建发国际，完成上市。

　　然而，按照港交所的相关规定，借壳上市的企业一次性注入资产达到30%，则须按照新公司上市的程序审批。因此多数房企在借壳后，都需要一个较为漫长的资产注入上市平台过程，建发亦然。

　　所以，上市后建发房产一直在进行类似蚂蚁搬家的资产注入过程，借此壮大建发国际的规模。

　　在此次收购之前的最近一次，是去年10月31日，建发国际宣布以3.35亿总价向建发房产收购龙岩恒富40%股权及收购龙岩利荣30%股权，从而获得福建龙岩市富力建发尚悦居、建发玺院两个项目，总占地面积约12.48万平方米的土地。

　　为了便于资产注入和建发国际其他渠道的资产收购扩张，建发房产还在2016年4月1日就与建发国际订立了股东贷款框架协议，向建发国际授出规模不超过50亿的股东贷款，用于建发国际新投资业务的资金所需。

　　且就在此前几天，建发国际再度公告称，于1月1日与建发房产订立了类似的50亿额度股东贷款框架协议，前后两笔贷款加起来，建发房产将累计向建发国际授出规模不超过100亿的股东贷款。

　　彼时，建发国际还表示，随着房地产市场价格逐渐趋于理性，房地产项目的潜在投资机会大幅增加，其计划通过公开市场参与竞拍土地、股权并购等形式收购若干投资项目。

　　而在1月16日晚间的这一最新收购公告中，建发国际亦透露，支付该次交易代价的资金将由控股股东提供的贷款拨付，并以其现有及日后物业的合约销售现金流入来偿还股东贷款。

　　观点地产新媒体获悉，除了从控股股东建发房产那里获取资产，建发国际也一直通过收购、合作、土地竞拍等方式扩充规模，去年已因此在武汉、无锡、南京、杭州等地落子，2016年底还曾以659万澳元收购了澳洲悉尼一宗土地60%的股权，将布局延伸到了海外。

　　建发国际财报显示，2017年上半年，新增房地产项目合约销售额约22.4亿元，对应建筑面积约11.4万平方米，归属公司所有者利润约1120万元。

　　截至2017年6月30日，建发国际拥有位于长沙、泉州、漳州、苏州的4个在建项目，以及位于福建漳州、澳洲悉尼的2个待建项目，土地储备预计总可出售面积约101.62万平方米，平均土地成本4900元/平方米。

　　另外，建发国际还拥有位于南宁兴宁区和西乡塘区的自持租赁物业，总可出租面积约2.22万平方米，2017年上半年租金收入约5198万平方米。

　　建发国际在年报中表示，集团认为土地储备充足，并预计日后会进一步收购土地。