王健林没有说的秘密 私有化进程中万达债年报管窥

　　4月25日，万达商业公告称，自上午九时起于香港联合交易所有限公司进行短暂停牌，“待发出一份与香港收购及合并守则相关而可构成公司的内幕消息公告”，这则可能关乎万达商业私有化的预告引起了行业内的广泛关注。

　　有业内人士认为，最快在4月25号的下午，万达商业的私有化方案就有可能出炉。5个小时后，万达商业再挂出另一则公告，然而这则公告与大家所等待的“内幕消息公告”无关，只见标题写着几个大字“海外监管公告公司债券2015年年度报告”。

　　这似乎只是个“例行公事”的常规公告，不过，真的只是“例行公事”？有业内人士不这么看：“这是为了吸引投资者而披露，为万达商业私有化做准备。”

　　值得注意的是，公告中所提示的“大连万达商业地产股份有限公司公司债券2015年年度报告”上，详细地披露了目前万达商业的财务和债务情况。

　　报告内容包括万达商业的合并口径营业收入、合并口径资产负债率、有息负债规模、现金流量净额以及投资性房地产账面价值等，对于这些数据揭示的万达商业财务指标，用业内人士的话来说“表现还是不错的”。

　　公司债年报里的数据

　　“最近三年，公司归属于母公司所有者的净利润分别为245.81亿元、248.38亿元和299.72亿元；经营活动产生的现金流净额分别为68.07亿元、88.32亿元和319.09亿元。最近三年期末，公司合并口径资产负债率分别为73.58%、72.51%及70.93%；公司投资性房地产账面价值分别为1985.40亿元、2481.01亿元和3094.81亿元。”万达商业公司债年报开篇如此提示。

　　按此披露数据对比，发现在净利润方面，万达商业近300亿的表现已超过同样有个万字头的万科（181.2亿元），成为国内盈利最多的房地产企业之一。

　　负债率方面，万达商业2015年的资产负债率为70.93%，根据观点卓越100指数统计，2015年卓越100指数房企的资产负债率平均值在74.18%，万达商业在平均线之下。

　　当然，也有市场研究机构将万达商业的资产负债率与华润置地、太古地产、银泰商业等商业地产公司进行对比，认为万达商业负债率处于高位，因为万达商业资产负债率为业内最高（华润置地为66.13%，太古地产为20.08%，银泰商业为57.48%）。

　　据万达商业2015年年报，万达商业目前的净负债率为61.05%，高于同行的净负债率平均40%水准。

　　与往年对比，万达商业2013年净负债率为53.0%，2014年为56.7%，净负债率在逐年攀升，但有资深业内人士认为，万达商业61.05%的净负债率属于正常水平，并不算高。

　　从现金流来看，万达商业公司债年报中披露的2014与2015年期末现金及现金等价物余额分别为863.03亿与666.06亿元，比起2014年现金流储备略所下降。

　　据查询，截止2015年12月31日，万达商业有息负债规模为1866.47亿元规模较大，但值得注意的是，其中长期借款规模就达到了1120.65亿元，而短期借款为15.50亿，一年内到期的长期借款规模则为403.80亿元，一年内到期的长期借款规模加上短期借款规模也仅为418.50亿元。

　　对此，有专业人士认为，万达商业短期内偿债压力不算很大。

　　王健林没有说的秘密

　　现在，从重点提示中的几个财务数据来看，万达商业已为回A做好了充分的准备，因为在其准备进行私有化并有回A意向的情况下，这几组数据对于投资人来说都算是不小的诱惑，同样在这份详尽的万达商业公司债年报中，还是有几组数字也透露出了“王健林没有说的秘密”。

　　首先，重点提示中万达商业有提到，“最近三年期末，公司投资性房地产账面价值分别为1985.40亿元、2481.01亿元和3094.81亿元，占公司总资产的比例分别为46.06%、43.97%和48.39%。

　　最近三年，万达商业营业利润分别为311.60亿元、334.26亿元和390.99亿元，投资性房地产公允价值变动收益分别为154.44亿元、134.55亿元和172.30亿元，”。

　　从这里可以看到，万达商业公司投资性房地产账面价值年年增长，但“投资性房地产公允价值变动损益在营业利润中的占比较高”，万达商业的2015年投资性房地产公允价值比2014年高出了172.30亿元。

　　有业内人士分析称，在这种公允价值变动损益在营业利润占比较高的情况下，当行业下行时，万达商业将有可能录得一定程度的亏损。

　　同样，观点地产新媒体也发现，截至2015年12月31日，万达商业所有权受限制的资产账面价值合计为3007.13亿元，占总资产的比例为47.02%，而这些所有权受限制的资产主要为因借款而抵押的存货和投资性房地产。

　　万达商业表示，在所有权受限资产规模较大的情况下，资产的可变现能力相对较弱。

　　另外，万达商业在报告中也警示，其所发行公司债券均为无担保债券，在债券的存续期内，若受国家政策法规、行业及市场等不可控因素的影响，公司未能如期从预期的还款来源中获得足够资金，可能将影响债券本息的按期偿付。若公司未能按时、足额偿付债券的本息，债券持有人亦无法从除公司外的第三方处获得偿付。

　　同样，在这份公司债年报中，万达商业方面也透露了万达集团截至2015年12月31日经审计（归属于母公司口径）后的财务指标，目前万达集团资产总额533.94亿元，净资产-5.68亿元；2015年度实现净利润-19.10亿元。