商业地产去库存又放大招：允许“商用房改租赁住房”

　　前段时间，有个美国最老的购物中心改成出租公寓的案例在微信圈里火了。

　　这座叫The Arcade的购物中心建于1828年，是美国第一家封闭的室内购物中心。经济危机后Dead Mall风潮中，这家购物中心关闭了。沉寂几年以后，改造后成出租公寓，结果一房难求。

　　之所以这个案例火，是业内惊叹于这种颠覆式的改造方式，更是为当下商业地产日渐高企的库存提供了一个新的思路。

　　这种案例在澳洲也有，布里斯本老城区的购物中心如Brookside，Toombul和Strathpine缩小规模，把空余的空间改造成公寓。

　　如今，这种商业改公寓的创新或许在不久就在国内大行其道了。

　　5月4日，在李克强主持召开国务院常务会议上，确定培育和发展住房租赁市场的措施，其中有一条将对商业地产产生重大影响：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

　　这个政策的意义非同小可。在国内一二线城市存在住宅供应不足，而商业用房却过剩的现象。此次会议明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房意味着商铺、办公楼等允许后续可以按规定进行属性更改，通过结构改造等变为租赁住房。这实际上为商业地产去库存的战斗提供了更多弹药。

　　5月3日，高盛的一份报告也指出，从全国范围来看，中国房地产的去库存仅完成了1/3左右，“（中国）总体库存水平依然很高，尤其在低线城市以及商业和办公楼地产，后者可能需要10年时间才能消化潜在供给”。

　　商业改公寓出租也有较强的市场需求，尤其在一二线城市高房价导致越来越多奋斗者长期租房，一定程度上使得租赁市场租金持续高涨。

　　按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”商业新模式，将创造新供给。

　　就今年三月的数据显示，全国各个城市人均房租支出金额平均涨幅达14.8 %，其中北京是全国人均房租支出最高的城市；在人均租房面积的统计中，二线城市遥遥领先，而深圳和上海由于年初楼价飙升，为人均租房面积下滑最快的一线城市。

　　细化来看，人均房租支出涨幅较快的城市集中在中西部二三线城市，前五位分别为太原、哈尔滨、成都、青岛、昆明。而北京、上海、杭州、成都、天津则为人均租金支出最高的城市，北京超越上海成为“最贵都市”。

　　在一二线城市，城市优质位置的住宅用地稀缺，相较于商业用地的地价而言价格会高出很多，这也是造成住宅高房价的原因之一。如果将商业用地变性或者商业用房改变用途后出租，这样会缓解住房需求。

　　国内目前商用房比如写字楼、商业很多都以整体持有为主。并不是开发商倾向于持有，而现实情况是：开发商想散卖，但散买的投资者越来越少，最后只好被动持有。经济下滑，企业扩张减少对写字楼需求普遍不振；而商业也不是随便一个开发商一个项目就能搞起来的。如今政府允许商用房改做租赁住宅或公寓，真的也算是给了这些项目一个新的生机。

　　一个比较大的方向就是改造成酒店式公寓。

　　非一线城市商业地产尤其是写字楼库存量很大，怎么样来盘活，改租赁是很好的办法。途家在沈阳、重庆、武汉等城市与一些商业地产开发商合作，如酒店式公寓、服务公寓，无论是整栋的还是分布式的都有合作。

　　还有的市场机会就是度假公寓。

　　政 策里面所鼓励的租赁，应该也包括度假租赁。从政策出台角度讲，该政策是政府出台一系列鼓励度假租赁政策里面最新的一个政策，去年出台了放宽度假租赁，后来 又出台鼓励民宿客栈等社会服务业相关政策，目前这个政策是最新的一个政策。库存积压最厉害的是二三四线城市和旅游城市的旅游地产，未来通过管家和托管的模 式使这些闲置不动产盘活，给需要的旅客入住。

　　还有一个就是国内住房租赁机构的兴起。

　　在许多发达国家和地区，租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25％~30％。在房地产迎来存量之际，租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海，也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。

　　国内目前还没有非常健全的市场化运作的住房租赁机构来统一管理，这对于下一步商业地产商进行轻资产发展也提供了新的机会。目前虽然有一些企业进行收购改建商业地产，从事住房租赁业务，但是利润并不高。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉算过一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的 20％，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5％左右。没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化，企业不易做大做强。

　　当然，此次国务院常务会议明确提出，完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。我们就期待这些优惠措施早日落地吧！