商业地产新搅局者涌起 雪上加霜还是开拓新局面？

　　经济放缓、消费不振、电商冲击……诸多迹象显示，传统商业已然步入新的不景气周期，给商业地产的战略布局和运营模式提出了新的挑战，但却并没有阻止资本进入的步伐。

　　日前，保利地产（600048.SH）宣布，旗下的保利商业地产投资管理有限公司（下称“保利商业”）将加大在商业地产领域的布局，以资产管理、商业运营为手段，要在5年时间开拓超过1000万平方米商业物业。龙湖地产（00960.HK）也在相近的时间披露，将在商业地产运营业务上发力。

　　运营商业地产与开发住宅地产之间存在极大差异。保利、龙湖等在住宅开发领域拥有绝对优势的开发商齐齐进军商业地产，无疑是一个不可忽视的变量，但最终会让商业地产形势雪上加霜，还是开拓出一片新局面，尚未可知。

　　运营困境

　　商业零售企业正在上演的关店潮，将商业地产运营困境公开化。

　　传统商业零售业经营每况愈下。不完全统计显示，2015年，六成百货商业绩出现下滑，A股上市的38家涉百货和商业地产的公司中，62%营业收入同比下降，73%出现业绩下滑。

　　零售商的业绩下滑，使得商业地产空置率和运营难度大幅上升，租金收入呈下降趋势。更为严峻的是，国内多数大城市的商业地产投资仍呈增长趋势，每年新增商用面积在100万~300万平方米不等。

　　以有着“千年商都”之称的广州为例，天河北商圈总体存量已超过100万平方米。到今年底预计零售物业市场还将迎来34万平方米优质购物中心供应面积。

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄评论道，在当前零售消费增速放缓、经济环境相对疲软的情况下，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，广州零售市场将继续承压，项目开业也将经历较长培育期，并对业主的运营管理能力提出挑战。

　　第一太平戴维斯上海副董事长及中国商铺部主管朱兆荣对《第一财经日报》表示，近两年，商业地产的运营环境都不是太理想，虽然每个城市都有少数几个成功的案例，但总体上来看，行业的竞争环境在恶化，经营难度增加，空置率增加，部分项目租金收益下降。不少商业地产项目勉强维持，出租率仅有50%~60%的情况下被迫开业，大大低于行业75%~80%的开业平均出租率。另外，开发商补贴商户装修款等现象也较过去增多。

　　群雄逐鹿

　　虽然整体市场环境不甚乐观，但资本对商业地产的热衷并未消减。

　　截至目前，万达商业（03699.HK）依然是国内体量最大的商业地产运营商。截至2015年底，万达商业拥有已开业万达广场总数133座，2015年新增26座；已开业购物中心总建筑面积达21.83亿平方米，同比增长23.3%；已开业购物中心总可租面积达14.13亿平方米，同比增长23.0%。2015年，万达商业投资物业租赁及物业管理收入为135.82亿元，较2014年增长31.20%，主要来源于年内可租面积和平均租金的提升。投资物业租赁及物业管理实现毛利97.98亿元，同比增长28.10%，毛利率为72.14%，同比下降1.75%。

　　从万达商业披露的数据上看，商业地产运营的收益依旧可观，其高于70%的毛利率足以秒杀其他住宅开发企业。

　　有意思的是，保利地产、龙湖地产等拥有资金实力的巨头也宣布逆势加码，意图成为商业地产中的新搅局者。

　　严格来说，保利、龙湖等并非商业地产领域的新进入者。例如保利地产早在2009年便小规模开展了购物中心、酒店等业态的运营管理，但相对于其蓬勃发展的住宅开发业务来说，商业地产的体量一直偏小。而龙湖地产早在2003年就开始运营重庆的一个购物中心，但一直都是小步慢走，缓缓推进。

　　但眼下，保利、龙湖等企业的动作可谓来势汹汹。截至2016年，保利商业旗下已开业运营13个商业项目，包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心，总开业面积达百万平方米。

　　无独有偶，截至2015年底，龙湖商业已布局西部、华北和华东三大板块，累计开业商场数量17个，开业商场面积近150万平方米。

　　轻资产重运营

　　从整体上而言，中国商业地产的投资仍未降温，无论传统商业地产开发商如万达、新鸿基、恒隆，还是住宅起家的保利、龙湖等，都试图扩大自己的商业地产版图，各路资本也都积极参与到这场商业盛宴。

　　按照公司规划，未来10年，万达要开发运营1000座万达广场。而保利商业计划5年内实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心的发展蓝图，经营管理商业物业面积逾1000万平方米。

　　越来越多抢食者的出现，让以万达、保利为代表的商业地产运营商不得不做出战略调整，要告别过去粗放型的扩张模式，而是更注重运营模式的精细化，更重视消费体验，甚至提出“轻资产”战略。

　　保利商业的主要业务分为两部分，一是商业运营；二是资产管理。关于商业地产对资金积压的难题，保利商业相关负责人对《第一财经日报》表示，一是采取租赁管理的轻资产模式，二是尽可能多地采取金融创新。

　　但作为拥有较长时间商业运营经验的业内人士，朱兆荣认为，大量投资商业地产的风险还是很大的。“无论是开发商投资，还是其他投资人，抑或是以银行为代表的债权人，最终总有一个机构要为商业地产买单。”在他看来，从事商业地产的运营管理，经验和人才的累积和培养是最核心因素，资本其实并不是最关键的。如果没有足够多的经验和人力储备，很难让商业运营得到快速、持续的发展。

　　作为市场参与者，保利商业并非没有意识到市场环境的变化。该公司副总经理方长斌表示，经济增长放缓导致零售行业持续低迷，商业地产供需失衡存量较大，电商冲击带来消费观念和方式的改变等，都是商业地产运营面临的挑战，但这并不代表这个市场没有继续开拓的空间。

　　各家公司都在试图通过多种创新，增强客户体验，加强线上线下互动，以开拓出商业地产运营和资产管理的全新格局。

　　仲量联行亚洲零售地产首席分析师麦哲文对《第一财经日报》表示，未来商业地产运营将更注重细节。“一个成功的购物中心一定是‘走心’的，商业地产成功的奥秘，归根到底是能够抓住人心。”

　　做商业地产需要长期的养护，很难快起来，因为每个城市每个项目都存在极大差异，简单复制并不能轻易取得成功。作为习惯了在住宅领域快速开发的房地产企业，最终能不能适应商业地产差异化的运营模式，将是考验这些巨头的全新课题。