华侨城地产：主题乐园竞争是挑战 一二线面粉贵过面包

　　5月23日，华侨城A在深圳召开股东大会。与往年不同的是，今年股东们对华侨城文化、旅游业务的关注似乎已经超过了地产业务。

　　“以前股东会大家给我们提的问题，关于房地产的问题特别多，现在比较少了，我觉得这也是华侨城股份的改变，我们更关注文化和旅游，大家也都更关注文化和旅游板块了。”

　　华侨城董事、副总裁陈剑表示，华侨城近年加大了对文化、旅游的投入，未来旅游、文化的业务比例将继续增加。

　　该公司认为，尽管中国文化、旅游产业整体规模日渐庞大，但迪斯尼、环球电影城等国际巨头入华无疑在加剧主题乐园领域的竞争，形势的变化对华侨城而言亦是挑战。

　　华侨城董事、总裁王晓雯则直言，管理层同样在认真考虑公司下一个阶段的战略方向，公司未来五年的战略思想可以用三句话予以概括。

　　“第一，继续推进旅游+地产的创业模式，因为这是华侨城走过来的传统模式，也是成功的模式。第二，创新旅游+互联网+金融的补偿模式，无论是旅游、文化还是地产，都是跟金融产业的深度融合，所以我们会在下一个发展阶段与金融深度融合。第三，深耕文化+旅游+城镇化模式。文化和旅游未来在华侨城将占据不可或缺的重要地位。”

　　打造轻资产业务增长点

　　“文化和旅游未来会在华侨城占据不可或缺的重要地位”。在与股东的交流中，华侨城管理层多次表示，近两年公司从未放缓在文化、旅游业务的投入。

　　不过，随即有投资者指出，2015年华侨城旅游综合业务营收出现了同比下降。据华侨城年报，2015年公司旅游综合业务营业收入为123.21亿元，同比减少18.68%，占总营业收入的比重为38.22%，而房地产业务营业收入则为192.01亿元，相比2014年增加了28.78%，占总营业收入的比重为59.56%。

　　“为什么会看到去年华侨城的旅游业务比例下降了？这是周期的节奏。”对此，王晓雯回应表示，旅游业每个项目从落地、建设到投入市场的开发过程中存在周期，而实际上华侨城对核心增长力量欢乐谷品牌的拓展是在加速的。

　　据其介绍，华侨城2016年的大项目投资布局，包括在南京、南昌、重庆、四川及云南等省市增加新的资源储备基本有两大类型，一种是拥有优质自然资源的项目，另一种则是综合性旅游区域开发项目。

　　在拓展项目之外，王晓雯表示，华侨城过去一年发展的另一个重点就是轻资产模式下的管理输出。

　　“以并购和重组的方式，占有优质的自然资源，以及输出管理，是华侨城在2015年做得比较好的几件事，这在公司今后的战略中也是重要的一部分。”

　　华侨城年报也提及，公司旗下景区管理公司为湖南常德欢乐水世界的前期建设和后期管理提供了全程咨询服务，该项目已于2015年暑期开业。

　　“很多地方的景点都在寻求与公司合作，有些希望我帮满整合资源，有些希望我们担任规划顾问，有些则希望我们输出管理，这恰恰是华侨城过去30年做文化旅游的优势所在。”

　　华侨城副总裁姚军认为，轻资产模式恰恰能够体现华侨城过去30年做文化旅游的优势，“国内旅游事业非常庞大，在这个机遇上，华侨城希望整合资源尽快建设我们的轻资产平台，我相信这将会是上市公司一个非常好的收益增长点。”

　　他还透露，华侨城也计划将演艺业务整合，组建相关专业平台，将现有旅游景区打造得更有吸引力。“和迪斯尼等外来巨头相比，华侨城有它们所缺少的一些优势，这种独特的市场竞争力能让公司在国内占有更多的资源。”

　　一二线面粉贵过面包

　　尽管文化、旅游业务是交流环节的焦点，但最后一个股东提问回归到了占据华侨城过半营收的地产业务。

　　“管理层会不会担心一些调控政策继续在其它二三线城市波及开来，而导致房价、地价的变动，进而影响到公司的地产业务发展？”

　　对此，陈剑回应称，从过去的中央统一制订、各地落地执行到目前的各地政府因城施策，是房地产调控政策的进步。

　　“当然，调控对房价肯定有影响，但是华侨城现在主要的土地储备基本上都集中在一线城市，从最近我们所在的几个城市土地情况来看，土地价格上涨的趋势非常明显。”

　　根据华侨城年报，截至2015年，其旅游综合及房地产业务累计土地储备则有604.09万平方米，规划总面积778.79万平方米；其中报告期内新增土地储备208.4万平方米。以深圳、北京、上海、南京、武汉、成都为主的一二线城市是华侨城的主要土储所在。

　　“北京已经是面粉比面包贵了，最近上海郊县的楼面地价也接近5万了。对地价的预期就是对未来房价的预期，像这样的城市，能想象房价降下来？。”

　　陈剑亦坦诚，目前华侨城地产业务的比例相对来说也是比较高的，“但是公司加大对文化、旅游的投入，相信未来文化、旅游的比例肯定会增加，这样能很好地弥补房地产市场调控带来的影响。”

　　据年报披露，2015年华侨城在房地产业务方面实现签约面积37.08万平方米，结算面积32.59万平方米，报告期期末未售面积37.57万平方米。2016年，华侨城房地产业务计划开工面积不低于60万平方米，销售金额不低于200亿元。

　　不过，深圳作为华侨城的大本营，目前可售房地产项目却不如其它城市。观点地产新媒体了解，2015年上半年，华侨城受够了花伴里集团旗下的旧改平台恒祥基公司51%股权，其后首个旧改项目——华侨城四海锦园于11月开盘销售。相关人士告知，截止目前，该项目已基本处于清盘状态。

　　对此，王晓雯现场对股东代表回应，央企出身的华侨城此前基本不涉足旧改，而收购恒祥基最重大的意义在于获得了一个旧改平台，在此基础上将寻求更多的土地资源渠道。“投资者应该看到这笔收购的平台意义。”

　　在奥园、恒大、融创近期加大在深圳并购力度的情况下，王晓雯透露，目前华侨城在深圳也存在新的项目在洽谈。但她拒绝透露进一步信息。