中山商业30年变迁：从街铺百货时代迈入mall综合体时代

　　（赢商网报道）从沿街叫卖的商铺到集吃喝玩乐购于一体的大型城市综合体的大量涌向，近30年来，中山商业发生质变，从商铺时代迈入“MALL综合体”时代。

　　商业模式的质变催生商圈的升级变革。曾今黄金商圈的孙文西辉煌不再，以mall为中心崛起的新兴商圈影响力日益扩大并取而代之。城区商业日渐饱和，城市核心区域不再是商业拓展的核心阵地，商业项目纷纷瞄准镇区和社区新战场。在线上线下双重受压的境况下，一方面，结合地方特色的“主题”地产日渐成风潮，另一方面，加码儿童、餐饮等体验业态，举办各类主题展，向体验看齐成为各大商家一致之举。

　　鼓励工业、第三产业发展 经济快速增长

　　中山，古称香山，后因纪念孙中山先生于1925年改名中山。中山地处北接广佛，南邻珠澳，与深圳隔海相望，是珠三角洲西岸经济区重要组成部分。

　　中山面积1770.42平方千米，人口超312万，是中国四个不设市辖区的地级市之一，目前市辖6个街道、18个镇，包含一个高技术产业开发区火炬区和西区、南区、东区石岐区四大主城区。

　　上世纪80年底，改革开放大潮席卷全国，中山乘改革开发之风顺势发展，实现经济体量和人口总量快速发展，一度与顺德、南海、东莞并称广东四小老虎。90年代中后期，受原有的国有和集体企业体制滞后影响，中山经济发展受阻，一度陷入沉寂状态。千禧年，中山市先后提出“工业立市”、“工业强市”、“产业强市”发展战略，推动工业园区建设，经济保持快速增长势头，国家健康科技产业基地、国家精细化工生产基地、中国灯饰之都等13个国家级产业生产基地落户中山。

图片来源：百度图片

　　在以工业为支柱产业基础上，中山不断完善第三产业发展政策体系，推动第三产业发展，目前工业及第三产业占比分别高达54.2%、43.5%。产业结构的优化升级，推动中山经济保持长足发展，2015年，在国际市场需求不旺，国内经济增速放缓等多重因素影响下，中山经济仍然保持快速增长，生产总值（GDP）同比增长8.4%至3010.03亿元，社会消费品零售总额增长10%至1079.74亿元。中山深圳跨海大桥的通车，两地之间来往时间大大缩短，未来中山经济将获得更多利好。

　　街铺—百货商场—购物中心的商业演进

　　经济发展助推商业模式升级，中山商业经历了从早期的街铺、百货商场、大卖场到现阶段的购物中心模式的转变。

　　上世纪80年代之前，孙文路上的18间商铺，是中山商业的发源地。孙文路扩建改造后，大批商户被聚集于此，孙文路由此兴旺并带动边太平路、民族路、民生路、民权路、拱辰路、悦来路等街铺的发展，街铺型商业格局在中山形成。

　　1994年，中山最早本土连锁超市壹加壹凤鸣店开业，随后一年，中山首家百货益华百货开张，百货超市业态在中山兴起。90年代中山迈入百货商场式商业与街区型商业互补发展阶段。

　　2003年，国际零售巨头永旺旗下吉之岛大卖场落户中山，中山商业进入大卖场时期。

　　 2004年5月1日，中山首个真正意义上的大型shopping mall———大信·新都汇石岐店开业，将一站式消费方式带入中山，彻底改变中山人多点消费的传统消费方式，开启中山商业的又一黄金时代。

大信·新都汇石岐店 图片来源：大信控股官网

　　传统商圈走向没落 新兴商圈崛起

　　商业形态演变的背后必然伴随着商圈格局的变化。传统老商圈品牌档次低、交通拥挤、环境糟糕、业态单一，在购物中心及电商冲击下，客流将大大流失，昔日客流如织景象将不复存在。而新崛起的一站式购物中心，提供宽敞明亮的室内购物环境，汇集各类时尚潮流品牌，满足顾客多元消费需求，将迅速城市崛起并成为城市商圈新代表。

　　在土生土长的中山人印象中，囊括孙文路步行街、中山百货、中恳百货等商业项目的孙文西商圈一度曾是中山最繁华的商圈。如今，孙文路客流被分流，昔日受年轻人喜爱的阿迪、耐克等运动品牌相继出走，留下来的品牌档次不高号召力有限，商业步行街走向衰弱。于此同时，商圈内单体百货也面临发展困境，2012年8月13日，摩根百货败走中山，2015年5月，作为90年代中山商业地产标志性项目的中肯百货宣布清场结业。曾今第一商圈的孙文西商圈由繁华走向没落。

　　另一个传统商圈益华百货商圈，也曾是20世纪90年代中山商圈的翘楚，相比于孙文西商圈日渐没落的境况，益华百货商圈却凭借周边利和广场的兴建，重新包装再出发，实现商圈“华丽转身”，形成新的利和-益华商圈。以利和广场为核心的利和-益华商圈也成为目前中山市区最成熟、最高档的商圈。

　　传统商圈面临更新换代的同时，围绕着新兴的城市综合体，中山崛起了大信商圈、假日广场商圈以及紫马岭商圈等大量以城市综合体为核心的商圈。

　　大信商圈在中山商圈更新换代中不得不提，以石岐大信新都汇和小榄大信新都汇为核心形成的大信商圈，影响力至今依然不可磨灭。

　　依托于假日广场形成的假日广场商圈，位于中山的政治文化中心，商圈影响力不小，未来随着与假日广场一街之隔的金鹰国际广场超大型城市综合体的诞生，商圈影响力将更大。

　　紫马岭商圈的盛景尚峰低层商业目前与华润万家还未连成一体，不过随着紫马奔腾购物中心的开业，紫马岭商圈将形成并将成为东区商业不可忽视的新生力量。

盛景尚峰 图片来源：盛景尚峰官网

　　代表商业项目：大信新都汇、利和广场

　　商圈兴起更迭的背后折射的是商圈内项目发展状况。在中山商业发展过程中，有几个代表性项目不得不提。

　　大信新都汇石岐项目是中山首个购物中心项目，开启中山购物中心时代，商业影响力蔓延至今。项目建筑面积15万平方米，包括地面5层、地下2层，涵盖地下1500个，引入了大润发超市、优越城百货、简爱家居等品牌，致力于打造中山首家为中至中高层消费者精心规划的规模最大服务种类最全的现代生活商业场所。

　　利和广场位于中山市区中山三路、兴中道、博爱路、岐关西路四大主干线的交汇处，2012年4月开业，总面积为42万平方米，其中购物中心13万平方米，是目前中山地标性大型商业综合体项目之一。经营初期，由于进驻品牌档次不清晰，导致商场经营状况欠佳，后来围绕体验业态的概念增加餐饮和儿童体验业态，人气状况明显得到改观。

　　假日广场2004年8月开业，是中山最早诞生的一批购物中心，项目位于中山市城区核心地段，总面积5.5万平方米，商场共三层，整个商场的风格定位较为小资和休闲，引入咖啡陪你、罗密欧&朱丽叶、交关佰课、友家园艺、甜窝、几米世界、雅马哈音乐中心等餐饮、儿童、创意性品牌。

　　兴中广场是兴中集团斥资13亿打造的首个商业项目，总建筑面积逾14万平方米，2012年开业，项目配备有中山最大的百米高幻彩摩天轮，吸引不少光顾。项目规划为为A、B、C三区，C 座摩天城负一、一层打造跨境电商楼层，美悦优选、IGO、胡萝卜村、和麦秀、福临美达、美沃斯、纯酒屋、汉久、海淘的士、欧之良品、爱购全球等众多跨境电商商户进驻。　此外，中山首家IM AX影院CGV星星国际影城及首家百盛百货等也进驻于此。

　　镇区化、社区化、主题化、体验业态成发展趋势

　　大信新都汇、假日广场开业后，一大批城市综合体在中山崛起。有数据统计，未来中山的商业供应量将达到400万方，中山将全面迈入mall综合体时代。城区激烈厮杀同时，不少开发商将眼光瞄准镇区和社区，开辟商业发展新战场。以古镇、小榄等北部重镇为代表，就云集了古镇大信新都汇、古镇利和广场、华艺广场、小榄百汇时代广场等大型商业项目。

　　去年开业的小榄百汇时代广场，以25万平方米的体量成为小榄最大的综合体项目，引入了卜蜂莲花、星美国际影院、H&M、优衣库、CK、TOMMY HILFIGER、GUESS等国际国内品牌，对品牌吸引力似乎比城区商业项目还强。

　　在镇区项目高调亮相的同时，中心城区项目不断向社区深入，去年开业的大信新都汇新悦店就是作为23万方远洋大信新都汇城市综合体的商业配套。此外，大信控股在大信新都汇商业产品线之外，还打造了主打社区商业的大信悠客街产品线，目前大信悠客街溢彩荟、悠客街·时尚荟均已经开业。

大信新都汇新悦店 图片来源：大信控股官网

　　除了开辟新区域外，在商业项目竞争白热化当下，中山商业项目还将在定位和业态布局方面不断进行调整升级。

　　定位方面，结合地方特色的 “主题”地产渐成潮流，通过鲜明的主题快速吸引消费者。比如，华艺广场结合古镇灯都特点打造的灯饰主题购物中心。

　　业态方面，不管是新开业的百汇时代广场还是营业多年的利和广场、假日广场都在不同程度新增儿童、餐饮等体验业态，并定期举办主题展活动，依靠体验快速聚客。

　　据赢商网不完全统计，未来3内，中山还将有近20家大型商业项目将开业，未来中山商业项目竞争将更加激烈，对中山商业地产运营商的运营能力提出更高的要求。