万达、凯德、中国金茂商业 谁是商业地产资产模式行家？

　　5月19日，中国金茂·商业战略发布会在上海金茂君悦酒店举办。会上中化集团董事长、中国金茂董事长宁高宁先生认为，中国金茂商业要往前走，根据现在的商业环境就必须要进行创新，而且这个创新要是突破性的。

　　因为近两年受电商等冲击，无论是商业地产巨头还是有志于发展商业地产业务的房地产开发商都有些措手不及，未来商业发展轨道充满不确定性，实体店、商场前景堪忧。

　　事实上商业地产困境已经公开化。公开数据显示，2015年六成百货商业绩出现下滑，A股上市的38家涉百货和商业地产的公司中，62%营业收入同比下降，73%出现业绩下滑。更为严峻的是，多数大城市的商业地产投资仍呈增长趋势，每年新增商用面积在100万—300万平方米不等。

　　商业地产只有不断创新才能避免被淘汰。在商业地产进入新的不景气周期的当下，不只是中国金茂商业在创新求变，万达、凯德的商业地产巨头亦在谋求突围。

　　1、万达轻资产“探索”

　　2014年底，几乎在上市的同时，万达商业就提出了“轻资产”模式，并加大了海外物业投资的战略转型。万达的“轻资产”主要有两种方式： 

　　1、与项目持有者合作：万达商业负责项目管理和运营管理，项目持有者负责土地和资金，最后，万达物业在扣完所有管理和运营支出之后，与项目方按3∶7的比例分享净物业收入。

　　2、与金融平台合作：万达商业将5个购物中心打成一个资产包，放在金融平台上募资，合作方进行项目投资，万达商业负责建设、运营、管理，最后以净物业收入和合作方分成。

　　但吊诡的是，2015年万达全年的业绩公告上，除了 “五指山百城万达嘉华酒店”这一类似“轻资产”模式外，万达商业所提出的两种合作模式均未在年报中看到相关项目。

　　更让人颇感意外的是，今年1月16日王健林在万达年会发表万字演讲，阐明未来万达将重点放在轻资产之后，万达商业的股价开始出现一路下跌，创下历史最低点。直到发布私有化公告之后，才出现大幅反弹。

　　业内人士认为，万达商业轻资产型经营模式的资本支出仍面临不确定性。对于商业地产来说，物业升值一直是重要的利润来源。而从万达商业目前的轻资产模式来看等于放弃这一块，对于未来的发展规模来说，很容易形成掣肘。 

　　2、“基金管理人” 凯德

　　凯德自2005年开始在中国收购第一个商业项目，至今已有10余年轻资产运营经验，在投资标的选择、硬件改造升级、品牌业态调整、资产打包上市方面都积累了丰富经验。

　　私募基金是凯德集团成功运作的重要支撑，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了自己在房地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人，不但可以获得不菲的管理收入，也可以拓展的房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源。

　　凯德集团参与发起的私募基金积极介入到房地产开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市基金REITs里或者转手出售，在实现项目推出的同时，从而获得较高的溢价收益。

　　通过REITs结构，凯德集团可以不断将成熟商业项日注入套现，减少商业项目中的资金沉淀，加速资本的高效流动，充分提高资金利用率。

　　凯德集团财务显示其2015年实现收入211.4亿人民币，录得49.8亿人民币的税后净利，而其中营业利润占比高达77%；在华商场总数为64个，已投入运营55座。

　　3、中国金茂商业“轻重并举”

　　作为中国金茂旗下商业管理与运营的专业化平台，中国金茂双轮战略中持有的重要组成部分，中国金茂商业要走的是与万达、凯德不一样的轻资产路子。在5月19日中国金茂·商业战略发布会上，中国金茂发布了其最新商业战略：

　　未来中国金茂商业将积极把握商业地产行业转型升级的新变局，迎合消费升级的新趋势，以实现商业上市为战略目标，通过轻重并举，创合创新，努力成为中国品质商业地产的引领者。

　　中国金茂总裁李从瑞表示轻重并举是中国金茂商业实现有质量的快速增长的核心基石。而创合创新则是中国金茂商业顺应商业发展的新趋势，打造差异化竞争优势的重要支撑。

　　中国金茂商业运营模式自有其特征：

　　1、中国金茂商业走的是轻重并举的路子。所谓轻是指通过轻资产管理服务的输出，帮助合作方盘活存量商业资产，在合作共赢中持续扩大业务规模和市场影响力。所谓重是指通过打造出高收益、高品质的商业综合体项目，树立商业建设及运营管理的标杆。形成金茂商业品牌的影响力。

　　2、创合创新是金茂商业顺应商业发展的新趋势。中国金茂将专注体验服务，以投资、自营、合作等方式重点打造属于中国金茂商业自己的跨界组合创新创合业态。其中包含中国金茂自主研发的儿童娱乐业态、整合项目当地的特色餐饮资源、培育特色运动休闲品牌、打造全新情景零售中心，营造创意氛围，让消费者在购物的同时享受全方位的情感体验。

　　3、中国金茂商业背靠中化集团，未来在轻资产输出上将充分发挥央企政治资源优势和品牌信誉。重点甄选5-8家大中型国企进行深度合作，以委托管理为主，积极发挥公司积累全价值链的专业管理与服务能力，从规范的研策，工程建设，招商管理、运营管理、资产退出等各环环节帮助合作方提升物业品质，实现商业资产价值最大化。

　　宁高宁认为商场本身就是一个产品，就像其他快消产品一样，目前来讲这样的商业还不错。但是在如今业态大、竞争充分的市场上，中国金茂商业本身就必须做个提升。这个提升一定是带有现代体验的，代表着新的生活方式，更代表一个社会人际之间的文化和交流。

　　中国金茂商业已经具备了这种提升所需的实力。过去几年来，中国金茂商业聚焦五大区域，旗下筹开和运营商业项目达到80万平方米，并形成了城市级商业，旅游地产商业，商务配套商业，社区商业四条产品线。通过多项目历练，中国金茂商业具备全价值链的高品质商业筹开运营管理能力，一套以绿色低碳为特点的商业设计建造经验和一系列中高端品牌商铺资源。

　　对于未来，中国金茂商业表示将在轻重并举，创合创新战略指引下，到2018年实现管理面积超过200万平方米，择期进军资本市场。