大型商场严重供过于求 商业地产行业遭遇“生死劫”？

　　“大型商场众多，严重供过于求”——老牌零售巨头大商股份近日在修订后的年度报告中如此描述沈阳地区的商业竞争环境。

　　其实商场供过于求的不光是沈阳，遭遇压力的也不仅仅是大商股份。经历过去几年的持续下滑之后，实体零售已经红海变血海，进入残酷的下半场厮杀。一些尚未完成转型的公司，正经历着更严重的“生死劫难”。即便是那些已经处在转型中的巨头，也不得不面临日益严峻的形势。

　　红海变血海 老牌零售商利润雪崩

　　大商股份是东北地区老牌的大型零售商，业务遍及大连、沈阳和抚顺等多个二三线城市，并拓展到河南和山东等地区。去年利润下跌超过46%，营业收入下跌4.27%。该公司在当年年报中表示：2016年将会采取各项措施，力争使营收同比增长约5%。但到目前为止，进展并不顺利，今年一季度该公司营业收入再次同比下跌6.49%。下图是大商股份近年来营业收入与净利润走势图。

　　如果观察大商股份的营业收入变动，可以明显的看出2013年是拐点。在这之前，该公司的营收已经经历了持续十多年的增长，而利润则在去年出现雪崩式的下跌。

　　严重的过剩和部分城市消费能力下滑被看做是大商利润下跌的主要原因。大商股份在在分析沈阳商业竞争环境时称：沈阳商业竞争极其激烈，中兴沈阳商业大厦、沈阳百盛、万达广场、新世界、卓展等大型商场众多， 严重供过于求。

　　东北一些地区急速放缓的经济增长也给了大商重重一击，抚顺是其中的代表。大商股份在去年的年报中称：“抚顺属资源枯竭型城市，受经济大环境影响，当地煤炭、石化等支柱产业，产销量下滑较为严重，特别是钢厂、铝厂减产停产，工人下岗分流，市场购买力下降明显。”

　　实体零售全面溃败 大中小城市悉数中招

　　大商股份的利润下滑不是个案，主要的零售类上市公司都遭遇到了类似的危机。

　　总部位于南京的两家公司——中央商场和南京新百利润同样出现了严重的下滑。中央商场去年净利润下跌超过七成，今年一季度则再跌近55%；南京新百今年一季度则亏损超过1.7亿。这两家公司的业务其实早已经超出南京当地，业务遍及江苏、安徽、山东、河南和湖北等省的多个城市，实际上发映出了相关区域内的情况。

　　西南地区的状况同样不乐观。成商集团去年净利润下跌超过六成，目前已经更名为茂业商业。因资产重组，当前该公司成都地区列入财报的商场数量较上年同期有增加，利润和营业收入不具备可比性。但面包财经翻查财报发现，今年一季度该公司来自四川省内其他城市和省外区域的营业收入悉数下滑。以下是茂业商业财报截图，其中来自南充和珠海的营业收入下滑均超过一成：

　　一线城市同样坏消息不断。即便是坐拥上海南京路步行街得天独厚的地段优势，新世界（600628.SH）的营业收入与利润依然接连下滑。去年该公司净利润下跌接近7成，今年一季度则再度暴跌67%，营业收入则自2013年以来持续小幅下滑。新世界是南京路步行街商业变迁的一个缩影，其销售额约占南京东路商业街销售总额的四分之一左右，在上海地区单体百货店零售额连续十余年排列第二名。

　　从上市公司财报的分析和统计数据中可以明显的看出：大型实体零售商场的营收下滑和利润雪崩遍及全国各地；一、二、三、四线城市皆不能幸免。

　　超级寡头时代来临 小玩家正加速退场

　　在电商冲击和消费模式转变的压力下，实体零售商的转型升级已经被“高唱”多年。但对于很多商场来讲，转型也许只是一个美丽的幻想。

　　被看做商业地产泰斗级人物的恒隆地产主席陈启宗曾表述过一个观点：“地点、规模和设计是商场的“基因”，商场一旦落成便不能改变。漠视这些元素的发展商于其商场尚未开业已注定失败。”

　　这意味着当传统零售型商场向大型购物中心转变已经不可避免时，那些先天不足的商场早就已经转型无望了，除非彻底退出这一行业，将物业另作他用。当小玩家逐渐退场后，随之而来的将是超级寡头们的时代。

　　上海的相关统计数据已经展现出这种趋势：2015年上海全市集中性大型商业设施超过200家，但年营业收入达30亿元以上的10大购物中心，占上海全市购物中心营业总收入的三分之一。

　　万达的加速扩张也已经证明了这一点。财报显示：2015年万达已开业万达广场总数为133座，2015年新增26座，已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，较2014年底增长23.0%。

　　在形势已经如此严峻的背景下。巨量的建设仍然在进行中，库存依然在堆积。根据国家统计局的数据，截止去年底，全国商业营业用房待售面积增加458万平方米。而过去几年持续巨量落成的商业建筑无疑将加剧竞争。下图是面包财经根据方数据整理的历年商业营业用房销售面积：

　　过去3年，每年销售的商业营业用房面积均超过8000万平方，去年更高达9252万平方，这尚未计算巨大的库存量。这些商业用房都具备所谓的商业地产基因吗？如果不是，那是不是意味着“尚未开业已宣告失败”？