江北新区落地一周年 商业地产大鳄为何集体按兵不动

　　从去年6月底到2016年6月，国家级江北新区迎来成立一周年。这一年来，江北新地王频出，住宅均价也不断刷出新高度。而反观江北新区尤其是浦口新城区域的大型商业体配套项目，却基本都在“磨洋工”，有的甚至干脆按兵不动。这背后的原因究竟是为何？

　　新区房价涨势凶猛，大商业进展异常缓慢

　　回首2015年6月27日，一个让南京人尤其是江北人民激动万分的日子。就在那一天，国务院印发了《关于同意设立南京江北新区的批复》，正式批复同意设立南京江北新区。至此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为中国第十三个、江苏省第一个国家级新区。

　　作为国家级新区，享受政策红利的江北自然是今非昔比，最直接的体现就是在房价上。作为江北新区核心的浦口新城，住宅均价更是整体“破2冲3”，涨幅异常凶猛。可以说，江北新区号角一吹，一夜之间大批外地投资客杀入江北疯狂“炒房”。房价接连被推高，这对江北新区的城市发展，究竟是福还是祸？

　　这不，最近就有网友爆料称，喊了N年的浦口新城多家大型商业体，如今基本都已集体“趴窝”。“江北核心区的大商业进展异常缓慢，我们都很担心商业利好不能如期兑现，未来会对新江北居民的生活造成影响”

　　浦口大道商业轴线综合体无实质性动作

　　记者实地走访发现，以浦口大道商业轴线为代表，包括乔波冰雪世界、东方万汇城、红星美凯龙等大型商业项目迄今没有实质性动作。

　　明发财富中心也是刚进入主体施工阶段不久，建筑迄今尚未实现“正负零”。而该商业综合体项目的规划批前公示早在2年前就已通过。

　　“我们的南北大商业地块目前已经在工程报建阶段，虽然进度确实滞后了些，但基于目前区域内的大气候，我们也没有办法”。

　　东方万汇城商管内部人士对《金陵商业圈》表示：“江北新区虽然靴子落地一年，但目前整体人居氛围并没有做起来。区域内的住宅新盘价格被持续推高，很多都是炒房客。导致房价越炒越高，商业综合体需要的大量刚需人群反而进不来。

　　所以周边几家大型商业体都在谨慎观望，不会急吼吼上马项目，这需要一个用时间验证人气的过程。如果没有人气，商业开出来也会死掉”。

　　“确实，假如若干年内一直没有人气支撑，商业地产开发商当然不会做亏本买卖”。

　　一位不愿具名的商管人士指出：“未来两至三年后，浦口新城才会迎来一波住宅交房潮。到时候有多少是真正自住的业主，有多少是来收房的投资客？而在一个由大量投资客充斥的新城区，对于大型商业体来说，周边居民能带来的实际购买力就非常有限。

　　一旦后期没有接盘侠接盘这些住宅小区的房源并真正居住下来，就意味着将是一座没有常住人口的空城，或者是只供临时租客睡觉的睡城。这对于需要大量常住人流支撑的商业地产项目来说，简直就是梦魇”。

　　江北新区核心区商业产品线存“降级”隐忧

　　对江北新区商业未来的隐忧也表现在对产品线的“降级”上。在去年，南京浦口区区长王磊对媒体表示，围绕着浦口新城中央绿轴的两侧，规划布置了中央商务区、国际健康养生园区、商业中心区等。比如华润万象城就将打造一个高端综合体，将来成为江北地区的金鹰、德基。

　　而事实上，华润置地的内部人士早就表态：“在江北建万象城是不可能的事”。江北新区未来无论是整体城市品质还是居民消费力，都不足以支撑万象城对门槛人口的要求。“所以万象城进驻江北是天方夜谭”。

　　从2014年6月华润34.8亿元拿地进军江北，迄今两年时间过去，华润G39地块上的40万方商业综合体依然没有任何动静。“如果一定要说华润未来将打造哪一类商业产品线，最有可能的是万象汇”。

　　江北新区大商业环境何时有起色，仍是“未知数”

　　在此次走访中，《金陵商业圈》还获知一条重磅小道消息：去年传得沸沸扬扬的浦口万达广场或将彻底“糊掉”，基本已经与江北新区说“拜拜”。短期内万达暂时不会考虑进驻江北，“一方面，政府设置的条件过多。另一方面，开发商对浦口新城未来的商圈发展显得信心不足”。

　　此外，早在2011年6月就已拿地的乔波冰雪世界，被视为江北新区最具重量级的商业+体育休闲项目，将打造南京乃至长三角地区首座室内滑雪场。该项目在去年5月调整了部分规划，再次引起业内关注。但令人遗憾的是，乔波冰雪世界地块迄今依然处于“冰封”状态，没有完成“解锁”。

　　截止目前，整个江北新区仅有毗邻南京工业大学浦口校区的2万方迷你商业体——MS慕斯荟在3月份开业运营。但该商业体规模小，主要面对年轻学生客群，区域辐射人群非常有限。

　　“浦口新城核心区域内，迄今还有大量厂房没有搬迁”。有业内人士告诉《金陵商业圈》：“就当前来看，短期内大量消费人口进不来，商务办公更是一盘散沙。江北新区的大商业环境要到何时才能真正有起色，还是个未知数”。