北京万科商业如何出击？张媛：走商业特色体验模式

　　 北京万科商业正在以一种全新的姿态变身并展现于市场。近一个多月以来，像是被打了满满鸡血的北京万科商管团队在商业地产领域里动作频频，花样迭出，总给市场制造一个又一个意料之中的惊喜。

　　全国青少年文化教育基地落户万科广场、首个绿色生态主题购物中心住总万科广场开业、中粮万科半岛广场即将华丽变身游乐场，北京万科正积极尝试各种商业转型和创新，打破传统商业的天花板。

　　“万科没有天花板，总在创造无限的可能。”北京万科商管公司董事总经理张媛女士一脸自信，神采飞扬。这个被北京万科掌舵人刘肖从凯德盛情邀请加入万科仅半年多的气质美女老总，已完全融入这个大家庭，对北京万科商业发展的现状及未来有着非常详细清晰的了解和规划。

　　北京万科商管公司董事总经理张媛女士

      商业全新出击 走特色体验新模式

　   提起今年北京万科最重要的商业项目，非五一盛大开业的住总万科广场莫属，作为帝都首个绿色生态购物中心的亮相已在北京商业地产圈引起一阵骚动。

　　北京住总万科广场，以绿色生态为理念，项目定位为精致生活引导者，致力于为顾客提供一站式都市休闲生活的完美体验，引入品牌120个，主营业态涵盖精品影院、精品超市、餐饮、零售、儿童、娱乐等多种业态，当天开业率达98%。

北京住总万科广场

　　 如何把绿色生态理念完美践行？万科给出了最佳的案例，北京住总万科广场全面配置冰蓄冷，雨水收集利用、室外微喷节水灌溉、LED节能、楼宇智能化控制等系统，多项节能降耗举措确保商场整体的能耗处于较低水准。

　　最是万科引以为傲且满意的是该项目创新性的引进了新风除霾系统，确保室内空气常年处于优良状态，给消费者一个健康美好的休闲娱乐场所。

　  “万科做商业不是简单地开一个购物中心，而是真真切切做城市生活配套服务商”，张媛指出，住总万科广场做绿色生态环保就是考虑到北京人民最关心也是最需要的是好空气，绿色与健康已经成为消费者的首要生活需求，万科在践行。

　　张媛也坦言，即便除霾系统投入大，但万科仍会坚持并做好这样的决定，只为了更好为消费者服务。目前这个系统一期已经完成并上线试运行，消费者不仅可以在商场内看到各区域的空气质量监测结果，还可以通过北京住总万科广场的微信公众号实时了解商场的空气质量情况，在家就可以决定是否要来商场躲避雾霾。

　　对于住总万科广场，张媛有太多的感慨，“论地段论体量论业态，其实住总万科广场并没有很多优势，当初的招商也不是一帆风顺，压力确实蛮大的，皇天不负有心人，住总万科广场在大家的努力下完美绽放，超出我们的想象。”

　　其续称，“城市商业的发展并不缺项目，什么样的项目才算是好的商业，其实这是一个问号，万科做商业会走出一条不寻常路，不做产品，要做作品，精心打造每一个万科商业。”

　　工匠精神下的创新  北京万科商业变革再扩张

　　住总万科广场的创新亮相，重新带来了市场对北京万科商业的期待，也开启万科商业快速扩张之路。事实上，万科商业在北京早已布局，除了刚刚开业的住总万科广场，加上已经开业运营的悦荟万科广场、万科中粮半岛广场，万科目前在北京已有三个购物中心。

万科中粮半岛广场

　　“刘肖总提出的“保持饥饿感，拥抱变革”一直激励着北京万科前进。的确，不求变就没有未来。”张媛认为，商业的发展更应该如此，在创新的执念下，拥有工匠精神，精益求精做好每一个产品，努力经营，保持创新。

　　创新不止，挑战无惧。北京万科商业在竞争中突围，开业运营了一年多的万科中粮半岛广场迎来调整期，半岛广场成功转身为“全国首家室内游乐场”主题购物中心， 百万海洋球池、炫酷VR巡展、空中花园CS争霸等新潮体验，这是一个好玩有趣的商业创新之举，万科在不断尝试。据悉，6月4日，万科中粮半岛广场“游乐场”劲爆登场，震撼京城，首日客流增幅317%。

　   “未来万科的每一个购物中心都会打造属于自己的标签，有鲜明的主题，以客户为导向，分析消费者需求，与客户积极互动跟反馈，做消费者最想要的体验商业。”张媛表示，接下来悦荟万科广场也会迎合市场需求进行调整，会有更多意想不到的创新出现，给消费者带来全新的购物和体验空间。

　　不仅如此，北京万科的商业拓展还会提速，与首开集团强强合作的首开万科广场正在有条不紊开发建设中，预计明年开业。同时，万科在北京区域还有4-5个购物中心在积极筹备中，北京万科商业规模版图渐趋成型，未来在京城万科广场将会遍地开花。

　　显然，商业地产在北京万科的发展战略蓝图中地位日益凸显。张媛重复并强调刘肖年初提出 的北京万科“6+X”战略，“商业的发展不可忽视，商业作为北京万科“6+X”战略的重要组成部分，这是B计划，我们要坚定地发展商业，在北京万科千亿市值的未来三年发展计划中，商业地产的发展目标是用三年时间，打造百亿优质核心资管平台。”

　　 可想而知，按照这样的商业目标，北京万科未来的商业扩张步伐要更是加快。张媛表示，随着城市配套商转型深入，北京万科的商业地产的扩展模式多样，既会继续合作开发，也会单独拿地，还会拓展到城市更新改造项目等。

　　激烈市场竞争中  北京万科商业的发展逻辑

　　有数据显示，2016年国内商业地产大数据市场规模将达到540亿，增幅超过51%，全国购物中心遍地开花，商业地产的竞争却已经从最初的亢奋全面进入白热化阶段，租金收益低、电商冲击以及同质化竞争已经成为行业难题。

　　对于北京商业市场的竞争，张媛并没有悲观的情绪，反而认为商业空白机会很多。“在我看来，北京是商业地产仍处于上升期和转型期，虽然每年陆续新开的购物中心都在增加，但真正做得特别有特色有亮点的商业项目并没有很多，这就是一个发展机会。另外，北京区域范围大，有很多商圈，商业还是存在很大的发展空间，万科还有很多机会。”

　　竞争中有压力是很正常，但如何把压力化为动力才是最为关键。张媛表示，不要害怕商业竞争，有竞争才有创新，我们需要思考的是如何在竞争中真正做好商业，这才是最根本的发展逻辑。

　　那么北京万科商业要怎么做呢？张媛娓娓道来，首先一定要走专业化路线，从投资拿地开始，要客观评估各种方面，保持冷静头脑，不要为了完成百亿目标而无计划扩张；重视运营层面，跳出常规商业逻辑做商业，万科要做的是城市生活配套商，未来的每一个商业都不仅仅只是满足消费者的购物需求，更多是要满足消费者全方位的生活需求如健康、精神、体验等。万科的商业不是一个独立的商业计划，而是在一个庞大的资源发展平台上全方位拓展。

　　未来，基于“城市配套服务商”的发展定位，万科商业将不断丰富产品线，努力完善产品布局。以“主题化、娱乐化、情景化，体验化”为核心，带动消费，利用万科的特色来打造购物中心特色，同时根据社区的规模进行体量适配调整，小至社区型、大至区域型，全面提升社区商业配套服务，最终，真正实现一体化公共休闲服务空间，从更多的层面向外扩展，服务更多的消费者。

　　不仅仅只是服务消费者，张媛表示，购物中心的运营还要注重商户的发展跟维护，最大限度帮助品牌商户成长，实行外部合伙人制度，提倡管家服务，商场的业绩增长与商家共同发展，相互依存。

　　 “以客户为中心，以奋斗者为本，笃定致远，共创未来。保持饥饿感，拥抱未来，是我们转型和创业的勇气，是我们掌握自身命运实现事业理想，让万科品牌和文化更辉煌的最大依托。”北京万科商业正在大步向前。