“王”的盛宴背后：50城8000亿夺地大戏是谁的胜利？

　　在楼市的白银时代，土地市场上演了一场身披黄金甲战斗的“王”的盛宴。

　　“在统计的50大城市中，前5个月土地出让金合计已达到了7993.5亿元，比去年同期增加了55.8%。”6月3日，中原集团研究中心公布的数字成为地产圈内高点击话题。

　　最近很长一段时间，关于地王的讨论高热不退，而且以杭州、南京、苏州、合肥等二线城市中更为抢眼，相较之下，北上广深代表的一线却出现了沉寂的身影。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟在观点地产新媒体专栏中写到：“京沪深等一线城市土地市场，风平浪静假象背后其实是暗潮汹涌。”

　　至于二线的狂欢，张宏伟则列出了三条理由，“楼市已经过热，甚至无房可售”“多数地块地段不错”“政府有意控制土地出让”。

　　撇开一二线的强烈反差，综观中原给出的数据，在出让的近160宗宅地中，带有“国企”字号的占42%，排名第二的则是“闽系”房企。

　　表面看来，凭借着“多金”或是“勇气”，上述二者无疑是“8000亿夺地大戏”中最大的主角与“胜利者”。但“欲戴王冠，必承其重”，顶着地王的光环，也就必须承担相应的风险。

　　因此，细心琢磨“王”的盛宴背后，真正胜利者或是“三剑客”，即卖地方、地王的邻居以及二级市场的并购达人，例如融创、恒大。

　　一线暗潮汹涌

　　按照中原集团研究中心的监测数据，50个列入统计的大城市中，前5个月土地出让金合计已达到了7993.5亿元，比去年同期增加了55.8%。

　　虽然达到了近半的增幅，但观点地产新媒体对其中一线城市做出粗略计算后发现，这四大城市前五月土地成交金额为969.51亿元，仅占50城的约八分之一。

　　一线土地出让金占比不大的另一表现，则是地王个数偏少。据同策咨询研究部统计，前五月，北上广深等一线城市出现10个“总价地王”（按照总价40亿元以上的地块来计算），而二线城市（省会城市及计划单列市）对应是数字是29个。

　　一线的表现如此沉寂，但张宏伟对此则给出了“风平浪静假象背后实则暗潮汹涌”的评语。

　　在其看来，供地计划推出较晚，一定程度上导致今年一线城市土地出让节奏放缓，也就有所谓的“风平浪静”的假象，但这并不代表京沪深土地市场不再出现“地王”。

　　因为从市场预期看，这些“高压”的城市下半年势必进入调整期，开发商深知此时抢滩的重要性，必然暗中较劲厮杀，“地王“大战只是早晚的事情，上海周浦、顾村地王即是明证。

　　至于未来四大一线城市土地市场的命运，新城控股副总裁欧阳捷则对观点地产新媒体预测称：“面积相对去年会减少，但金额基本持平。”

　　欧阳捷分析指出，今年上海的成交面积同比略有减少，在成交单价大涨的当下，成交金额会有一定上升；北京和深圳可供地面积都非常有限，但大增的地价会拉平整体成交金额；至于广州，出现地王的概率不高，但周边土地供应较多，所以也不会出现大的波动。

　　值得一提的是，一线汹涌的暗潮中，我们屡屡看到了一个前“地产一哥”——绿地默默加码的痕迹，特别是在北京近70亿的大手笔。

　　观点地产新媒体了解，除了深圳外，绿地前五月共投入113亿元在北京、上海及广州拿下五宗地块，包括上海青浦及北京大兴两地王。

　　“绿地一线土储的不足已经对公司业绩造成了很大影响，积极补仓乃是必要之举，特别是当下要把北京打造成与上海一个量级的区域，重金下注也属正常。”

　　二线地王狂欢

　　如果说一线是沉寂，那么二线启幕的必定是一场以地王为主角的“盛宴”。

　　早前5月25日，中原地产发布报告显示，年初至5月23日，内地一共出现152宗“地王”，远高于2015年全年的95宗，其中南京、苏州、合肥等二线城市成为今年地王出现最多的区域。

　　在该报告中，中原对“地王”的定义是溢价率40%以上且单地块超过5亿人民币的地块。

　　上述报告总结称，今年全国总价最高的50宗土地交易中，二线城市占比达72%，仅南京就出现13宗，而一线城市合计仅有14宗。

　　同策咨询近日公布的数据则显示，1-5月，二线城市（省会城市及计划单列市）当中，出现29个“总价地王”（按照总价30亿元以上的地块来计算），其中南京13个、苏州7个、杭州3个、合肥1个、宁波1个、厦门1个、石家庄1个、武汉1个、天津1个。

　　同样，二线城市也有69个“楼板价地王”（按照1.5万元/平方米以上的标准计算）成交，其中，杭州15个、苏州15个、南京12个、无锡4个、福州3个、厦门2个。

　　对于二线的狂欢，中原方面指出，二线城市地王频繁出现，将影响二线城市楼市的稳定。中原地产首席分析师张大伟则表示，如果南京、合肥、厦门、苏州“二线四小龙”楼价没有约束性政策，很可能会爆发式上涨。

　　同策咨询研究部总监列出了地王的三条理由：“二线楼市已经过热，甚至无房可售”“多数地块地段不错”“政府有意控制土地出让”。

　　另一方面，深究上述地市火热行情，不难发现，更多集中在长三角或是中部核心二线，鲜有西部露脸的城市。

　　对此，欧阳捷对观点地产新媒体表示，根据相关跟踪数据，第三波地王潮或将以郑州为起点，并弥漫至开始萌动的西部，其中包括西安（目前不出地王，主要是大部分地块都是协议出让）、成都（主城其实已经供不应求，但出让的地块更多在周边远郊）、重庆等一些城市。

　　6月1日，一直被房企认为“卖不动”的郑州土地市场迎来两个地王的诞生，先是雅居乐以24128.63元/平方米刷新郑州单价地王，仅十来分钟后，荣盛地产刷新雅居乐的纪录。

　　8000亿大戏谁的胜利？

　　撇开一二线的强烈反差，综观中原给出的数据，在出让的近160宗宅地中，带有“国企”字号的占42%，排名第二的则是“闽系”房企。

　　在联手万科123亿杭州拿下“一小时”地王后，6月1日，信达力压绿都、金茂电建联合体，再次以58.05亿元总价、37248.58元/平楼板价，成为上海外环单价地王，而其今年年初还曾摘获新江湾城地王。

　　同样带着“国企”（央企）属性，金茂电建联合体上海滩不敌信达后，随即转战深圳，并以5.68万元/平楼面价制造龙华单价地王。

　　“央企不惜成本拿地王，扩充在一线或核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产整合与重组过程中增加话语权。”张宏伟表示。

　　闽系房企们的“地王”之主代表者则囊括融信、泰禾等。自年初重点布局杭州后，融信至今已经连下四城，其中不乏地王烙印。

　　5月20日，融信在8轮报价内，便以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价闪电拿下杭州热电厂地块，溢价率89.56%，成为拱墅区新晋单价地王。

　　表面看来，凭借着“多金”或是“勇气”，上述二者无疑是8000亿夺地大戏中最大的主角与“胜利者”。但“欲戴王冠，必承其重”，顶着地王的光环，也就必须承担相应的风险。

　　然而，细心琢磨“王”的盛宴背后，真正胜利者则是“三剑客”，即卖地方、地王的邻居以及二级市场的并购达人，例如融创、恒大。

　　无论在上海、南京还是杭州，每一个地王出炉后，周边项目“捂盘惜售”甚至类似于世茂华家池直接喊出涨价20%的现象层出不穷。

　　此外，相比保利、金茂们在公开土拍市场夺地大战，恒大、融创开启的二级市场“买买买”的并购潮似乎更为“理性”，未来溢价空间也充满想象。

　　这也就有了孙宏斌的那一番“南京、苏州、杭州的地价是不对的”的说法，“我从来没去过拍地现场，高价地不去拿，合理的地价就很坚决。我们有个预算，能拿就拿，不能拿就不拿。”

　　可是，不拿高价地的“并购狂人”大手笔下注44亿收购莱蒙沪深125万平项目，成功落地深圳这个房企必争城市。

　　“相较公开招拍挂，房企这样一对一的并购行为相对会理性很多，基本原则是买者不亏，卖家保本即可，未来也将出现越来越多如此案例。”