华润置地启动大区调整 金融助力地产冲刺千亿军团

　　导读

　　长期以来，华润置地秉持“总部、大区、城市公司”的三级管控，大区权限极大，在大区辖内各城市精耕细作，此次大区的调整意在强化区域策略。

　　华润万科股权纷争之际，华润集团旗下的华润置地业务和区域变革也在紧锣密鼓地进行。

　　2014年，傅育宁执掌华润后，华润集团动作频频，而作为华润旗下最重要的板块之一，华润置地也正在经历大幅度的调整。

　　6月21日，21世纪经济报道记者获悉，华润置地旗下九大区将调整为六大区，同时也将带来管理团队的重整。

　　长期以来，华润置地秉持“总部、大区、城市公司”的三级管控，大区权限极大，在大区辖内各城市精耕细作，此次大区的调整意在强化区域策略。

　　2016年首五个月，华润置地及其附属公司合同销售额总额为428.6亿元人民币，

　　这意味着华润置地已完成全年960亿销售目标的44.65%，有望提前完成销售目标并向千亿挑战，成为第八个进入千亿军团的房企。

　　大区之变

　　在此次调整之前，华润置地共有北京、上海、深圳、福建、沈阳、山东、江苏、成都、武汉九个大区，其中北京大区将和山东大区合并、上海大区和江苏大区合并、深圳大区和福建大区合并，成都、沈阳、武汉大区不变。也即目前的九大区将调整为六大区。

　　此次大区调整的同时，也伴随着人事的调整。知情人士向21世纪经济报道透露，华润置地山东大区总经理张大为、沈阳大区总经理李欣（均为华润置地高级副总裁）同时升任置地联席总裁，但他们各自的分管区域还未定。这一调整预计最快将于6月底正式宣布。

　　目前，华润置地董事局副主席、总裁为唐勇。华润集团总经理助理吴向东分管华润置地业务。

　　在华润置地的三级管控模式下，主要依赖副总裁或助理总裁对于各区域公司进行大区分管，因而各区域公司第一负责人的授权非常大。这让各大区域公司都有着自己的风格，对于区域有着不同的经营策略。

　　接近华润的人士表示，此次大区调整其实谋划已久，只是在最近基本确定；华润意在加强区域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二线城市。

　　2015年年报显示，华润置地已布局53个城市，总土地储备面积达4126万平方米，其中 85%的土地位于一二线城市，基本完成从三四线城市回归一二线城市的战略转变。

　　从业绩来看，深圳大区销售额贡献率为27%，上海大区为10.2%，北京大区为9.3%，亦即一线城市贡献率接近50%。

　　过去几年，由于在城市布局上曾有过短暂的战略失误，华润置地在向千亿迈进的路途一度停滞。年报显示，华润置地2013年、2014年的销售额分别为663亿元和692亿元，增长幅度较小。

　　原招商局集团董事长傅育宁执掌华润之后，对华润置地提出了新的要求。2015年，华润置地销售额达851.5亿元，同比增长23%。

　　高盛高华报告显示，2015年华润置地新增的350亿元人民币权益土地储备有61%位于一线城市，一二线城市占整体土储比为10%及59%。

　　克而瑞分析师朱一鸣等认为，华润置地的拿地力度变化表明，房地产属于傅育宁眼中盈利性强、前景好的板块，尤其在央企间整合力度加强的大背景下，不排除“大刀阔斧”进行并购和改革的可能。

　　在近日的华万之争中，华润集团对深铁入股万科提出异议，有分析认为华润置地和万科存在整合的可能性。不过目前，华润集团并没有提出可行性方案。

　　金融助力地产

　　要实现进一步的“买买买”，进入千亿军团，资金是关键，而华润置地在这方面的优势远高于其他房企。

　　2015年，为增加土地储备，公司先后通过配股、发债、票据兑现、出售股票、短期融资等手段，在资本市场融资超过270亿元。

　　今年5月底，华润置地在中国银行间债券市场成功发行50亿元人民币中期票据，成为首家在中国债券市场公开发行熊猫债券（国际多边金融机构在华发行的人民币债券）的房企。

　　华润置地认为，熊猫债券的成功发行有效拓宽了低成本人民币融资渠道，对华润置地继续保持融资成本优势及进一步优化有息负债结构均具有重要意义。

　　另一方面，华润置地在总价较高的项目上，合作项目明显增加，通过与华发、九龙仓、华侨城、平安等“合体”来减轻资金压力。

　　而更重要的是产融结合。傅育宁4月初在华润集团内部讲话中提出，将加快建立产业基金，“集团已经决定组建大健康、商业地产、华创消费品、能源、微电子等9个产业基金。”

　　早在2月，华润置地深圳公司便与华润信托、吴骥年、吴霏兰、新丰乐及新丰宏就成立基金签订了合作协议。其中SPV出资1亿元，LP份额计划募集资金47.98亿元，募集资金将用于华润置地在珠海横琴自贸区的国际化商贸综合体“万象世界”，总建面100万平方米，预计总投资超过170亿元。

　　这是华润首次在商业地产开发中引入基金。克而瑞地产研究中心研究员朱一鸣、傅一辰指出，对于华润来说，市场上资金充裕、成本低，如果能采用引入基金、资产证券化等手段，将能“解放”华润沉淀的资金，投入到新的项目中，增加流动性。

　　在华润集团的金融板块中，还有银行、信托、基金等业务，能与房地产板块产生协同作用，这与恒大、绿地进入金融领域，形成“地产＋金融”的协同模式类似。随着金融板块的壮大，华润置地未来可能利用母公司其他板块的资源，向产业地产领域拓展和延伸。