智能房产成就智慧城市 上海商业地产迎来发展新机遇

　　 6月28日，戴德梁行在上海举办“智慧城市：智能地产，成就智慧上海”2016 Think-in论坛，并在会上发布《城市科技：智能房地产成就智慧上海》双语研究报告，解读智慧城市发展，分享智慧城市的发展给上海商业地产带来的变化及机遇。

　　戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正，华东区董事总经理刘小华等出席本次论坛。活动特邀上海现代服务业联合会会长、原上海市副市长周禹鹏，上海市经济和信息化委员会等领导及其他多位来自不同行业的高管和专家参与了此次论坛，并发表演讲。本次论坛吸引了近300位来宾的出席。

　　戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正在会上进行致辞。他表示，面对不断上升的城市人口和经济密度，应通过全面推进智慧城市建设，实现资源运营效率的提升，从而帮助上海有效调配有限的资源，以满足城市发展方方面面的需求。对于上海政府和城市运营商来说，只有优化运用最新的房地产科技和最前沿的管理运营方法，才能使可开发土地日渐稀少的上海更集约高效地利用好空间资源，为十三五计划中更高层次的经济密度提供负荷能力；对于企业而言，如今在上海的经营无论是空间成本还是人力成本都十分高昂，而智能化地产将为商业地产的使用者提供更科学的分析工具和更高效的运营手段，从而减少资源浪费，提高财务回报；从地产商的发展来看，轻资产化的时代比拼的就是运营效率。如能通过智能化手段实现运营效率的全面提升，未来地产商通过资产运营获得的收益必将超过单单卖房子获得的收益。因此，智能地产对上海的城市运营能力、企业运营能力、以及地产行业运营能力的提升是不言而喻的。

　　上海现代服务业联合会会长、原上海市副市长周禹鹏在致辞中表示，城市的可持续性发展，一方面取决于资源的合理利用，另一方面则需要向智能化、智慧化迈进。上海要实现创新驱动发展和经济升级转型，切实推进和加快信息化和高科技与传统行业的深度融合就显得尤其重要。

　　上海市经济和信息化委员会领导在论坛上分享了《智慧上海、智慧城市的建设与发展》演讲，该领导认为，全面推进面向未来的智慧城市建设，既是上海抢占全球科技制高点和赢得发展先机的战略选择，也是上海加快实现“创新驱动发展、经济转型升级”的重要支撑，又是上海城市信息化迈向更高发展阶段的客观要求。同时，该领导还在会上分享了上海智慧城市建设实践和成效，分析了上海智慧城市建设面临的问题和挑战。 

　　上海智慧城市发展如火如荼  智能地产为未来发展重点

　　本次《城市科技：智能房地产成就智慧上海》研究报告（以下简称报告），由戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie撰写并发布。报告中，Shaun Brodie详细分析了智慧城市在全球及中国的发展历程。

　　从20世纪80年代智慧城市的概念开始兴起，到目前智慧城市在全球范围内迅速蔓延，智慧城市已经获得了快速发展。据戴德梁行研究部数据预估，到2025年，全球至少有88个完全功能智慧城市，亚洲智慧城市的数量将达到32座，欧洲会有31座，美洲则为25座。Shaun Brodie认为，智慧城市的快速发展源于全球城市化进程和信息科技的普遍应用。现今，全球城市化不断发展，城镇地区经济比重日益增加，城市资源日益短缺。联合国估算目前全球大约70%的温室气体排放量来自于城市。为了解决这些问题，城市需要变得更“聪明”。同时，信息科技的发展及应用，可以为全球城市化提供合适的技术及解决方案，从而有效分配资源，提高城市环境中的生活质量。

　　Shaun Brodie在报告中指出，到2013年为止，全国已有超过经由300个政府批准的各种形式的智慧城市发展规划。其中开发建设的智慧城市主要集中在东部沿海地区，中西部地区实施智慧城市发展规划的城市数量在不断增加。上海作为较早接纳智能城市发展理念的城市，已经成为国内的领导者之一。2012年启动的“iShanghai”免费WiFi计划，已经实现了上海大部分公共场所的全覆盖，成为上海市智慧城市建设重点之一；“智慧闵行”自启动之后，已在政务、社区、交通、教育、卫生、无线设施技术、电信媒体和通信（TMT）服务等领域取得显著成效，在2015年上海市经信委开展的上海市智慧城市发展水平评估中获得第一名。

　　“房地产是任何一个城市基础设施的重要组成部分，如果一个城市想要发展智能化，则需要将房地产行业置于前沿及中心位置，因为它承载了智慧城市发展计划。”戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie认为，上海在考虑实施智慧城市计划时，需要考虑其巨大的商业地产体量。当新的商业地产科技发挥最大作用时，商业地产可以达到提高效率、提升资产价值、增加可持续性的目的。

　　科技赋予写字楼“智能化芯片” 提高写字楼效率

　　报告中数据显示，2020年，上海甲级写字楼体量预计从现在的7,812,435平方米增长至14,529,853平方米，从未来供应占当前存量的比例来看，增长86%。戴德梁行企业服务部副总经理、全球企业客户总监李章南在“上海智慧办公——科技与工作效率”互动讨论环节，与IBM Watson物联网智慧不动产全球行业专家 Ryan Beesley，Cushman & Wakefield亚太区办公空间与战略部主管 Marc Emile Shamma’a和凯德中国杭州公司总经理王文豪，一同探讨了智能地产给上海智能写字楼的带来的变化及未来的可能性。

　　目前，楼宇信息模型（BIM）已经开始赋予上海部分写字楼“智能化芯片”。BIM能在办公楼建设团队的各小组之间传递电脑生成的信息模型，有效减少项目交接过程中信息和数据的丢失，以此提高工程效率；在项目交付后，BIM可以给予持有人全方位、多结构的信息和数据，协助项目的运营和维护的效率；另外，通过BIM这个高效运作平台，物业持有者和设备经理可以在任何时间任何地点获取供他们对物业运行进行重要决策的信息和数据。近期火热开园的上海迪士尼，其度假区主题乐园与配套设置在建设过程中就运用BIM技术，已对外开放的上海中心大厦，也将BIM引入上海中心的设计、施工、运营的全过程。

　　李章南认为，除在写字楼中运用BIM系统提高效率、维护物业外，写字楼也可使用整合工作空间管理系统（IWMS）达到降低成本、提高效率的目的。通过有效利用IWMS系统，微软在荷兰减少了30%的房地产成本，联合利华在全球减少40%的房地产足迹，阿尔卡特实现了每400个员工仅仅需要250个灵活的工作空间的举措。未来，随着越来越多的企业了解到整合办公空间和有效利用IWMS与科技能实现空间效率最大化，办公空间的展示和使用一定会出现更多的变化。

　　科技促进零售业智能化 提高购物中心资产价值

　　根据戴德梁行研究部数据预测，至2020年，上海市中心优质零售物业体量预计从现在的2,284,169平方米增长至3,455,932平方米，增幅预计高达51%。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民在“上海智慧商业— —科技与资产价值”互动讨论环节，诚邀IWD大中华区业务拓展总监 Paul Peronnin，利丰广场利程坊项目总监贝思明和美威控股总经理周彦儒一同分享了观点。

　　上海作为全国商业零售市场发展的导航，一直不断追求最新的科技，概念和管理方式。巨大增幅不仅预示着未来零售业愈加激烈的市场竞争，也要求更多的智能运用进入到零售行业，比如“大数据”分析。目前，许多购物中心已经开始采用“大数据”分析来保持或增加资产价值，“零售业大数据”主要包括销售数据、客户关系管理系统数据、消费者客流量数据及消费者行为数据。这些数据可以通过地理围栏技术获得，通过分析“大数据”，可以准确定位合适的零售商品与服务，优化智能购物中心的设计和整体空间，以达到吸引消费者，拉动销售、利润，同时提升该购物中心资产价值的目的。

　　江舒民认为，中国零售业的下一步发展方向是将传统的实体店和数字科技化的消费互动相结合，以此来实现良好的销售并帮助提高购物中心的资产价值。未来通过使用科技，实体店可以通过一件实体商品展示商品的大小、颜色等各方面属性，将不同颜色、体积的同款商品存储在店内或异地仓库，减少商品陈列空间，大大提高库存效率；此外，实体店可以利用智能手机应用程序为消费者提供全渠道购物体验，也可以采取增强现实场景效果来提升消费者的购物体验。他介绍目前火热的VR技术已经开始运用到零售业，用虚拟现实决定未来店铺的设计方案，这就是零售业开始“智能化”的一大表现。

　　物联网改变物流仓储能源消耗 促进环境可持续性发展

　　戴德梁行研究部数据预测，至2020年，上海甲级工业物流地产体量预计从现在的6,336,195平方米增长至7,340,462平方米，增长16%。戴德梁行中国区产业地产部主管苏智渊在“上海智慧物流— —科技与可持续性”互动讨论环节上，和通用电气中国区战略大客户总经理陈澍凡，同济大学经济与管理学院设施管理研究中心主任、复杂工程研究院副院长曹吉鸣及上海天地汇投资管理有限公司董事长暨创始人徐水波探讨了LED技术，最新的数据管理技术，以及物联网对产业和物流等方面的影响。

　　物联网通过IEEE802.15.4无线连接技术、云技术和应用程序连结流媒体信息和数据，当指令下达后，项目所有者或管理人员可以通过同一联通系统和楼宇控制技术，及时并且远程地向嵌入智慧仓储物业的工厂和机械设备发出调升、调降和开关的信号。运营者可以通过物联网管理软件总结分析指挥仓储空间产生的数据更好地了解管理效率，并通过物联网管理软件提供的降低能耗投资的工具来促进财物和环境上的回报。

　　苏智渊认为，合适的智慧物联网楼宇能源管理软件，可以保证仓储物业的环境和能源改良带来长期可持续的效益，以实现对智慧仓储设施长期稳定的监控和管理；同时，可以使包括仓储空间在内的设施在建筑环境方面更“智慧”，从而在能耗和降低成本方面更高效。

　　戴德梁行华东区董事总经理刘小华为本次论坛进行总结陈词。她表示，上海已经是一个智能城市发展的先驱，而现在，杨雄市长正引领上海进入一个由科技为导向的智慧城市新纪元。作为全球最具规模的房地产服务运营商之一，戴德梁行拥有广阔的平台和国际网络资源，我们很荣幸可以将智慧城市以及智能地产的全球领先经验带到上海，为政府在智慧城市相关的地产规划、产业落地、项目投融资模式等领域出谋划策。同时，我们也将继续以行业专家和实践先锋的角色，凭借新技术，比如由我们写字楼部首创的一站式移动应用App——E戴理（eBroker），为地产开发商和运营商提供智能地产的落地解决方案以及更多增值服务，为上海乃至长三角经济群的发展添砖加瓦。