李凌：商业活动的关键是市场 市场最大威胁已发生改变

　　“星起点 新生活”。2016年6月30日，复地商业“活力”产品线发布会隆重举行。发布会现场，复地商业战略合作伙伴结盟仪式成功举行，复地商业产品线品牌——“复地活力”（FORTE WOLI）也首次对外发布，标志复地商业开启品牌发展新纪元。

　　CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌在发布会上对2016年中国商业地产投资新趋势做了解读，李凌称，商业活动的关键是市场和流动性，市场最大威胁则由去年的房地产供给过剩转变为宏观经济和环境的问题。

CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌

　　观点一：商业活动的关键是市场和流动性

　　商业活动的核心关键是市场，市场行为里面从业和参加包括我们的客户，最重要的是有没有活力和市场。

　　结合整个房地产市场而言，最关键的一个词则是流动性，在过去的这几年，大家可以看到统一货币M2的增速，整个地产需要的资金尤其是大众交易，可以用万马奔腾来形容，这跟复地集团的“活力”也是相关的。

　　过去一段时间内，银行利率持续下行，住宅土地试产尤其是一二线城市明显带动了市场的复苏，一线城市包括北京、上海、深圳，二线城市苏州、杭州、南京、合肥等城市，一再刷新土地单价或者总价的成交记录，例如上海周浦土地价格已经高出商品房交易记录。

　　资金成本下降到历史低位，资产收益率肯定也需有继续下行的压力。金融危机后到市场开始，我们在中国有4万亿，投资一度变得比较热，2011年整个写字楼的收益率达到4%左右，过去4年到5年相对回到平稳的水平，基本在4.5%的水平，今年年初开始，因流动性等原因，收益率又开始下降，上半年的成交，上海达到了4.25%的水平，个别交易甚至低于4%了。

　　横向比较的话，在亚太区域，收益率相对于新加坡、香港还是略高了，但是跟纽约、伦敦比，其实是低于平均收益率。

　　观点二：投资者偏好核心型资产

　　在人民币贬值的趋势下，一线市场收购大宗商业比较活跃，第一季度接近八成的买家成了人民币买家，外资在市场上则比较困难，我们代表业主出售一些项目的过程中，基本上第一轮投标，能够进前五名的外资越来越少，整个市场的资金属性有了明显的变化。

　　结合实际问题和成立的基金已经的投资需求，机构投资者需要核心的资产和长期资金的匹配，一定更加活跃。从卖方而言，由于商业地产根据不同的区域、不同的市场、不同的产品退出机制相对复杂。因此，很多住宅项目的收益率比较低。

　　相对于流动性上升的驱动，房地产在二三线也出现了泡沫，像复地这样的开发商在全国性市场运作，也碰到了这样的挑战，英国房地产从中长期来看还是有投资价值和吸引力的，但是脱欧导致商业地产受影响，我们几个由国内机构和开发商在英国投资的项目全部都暂停了，可以说，这不只是一个国家的事情，很多中国投资者已经是全球投资者了。

　　今年上半年，我们做了2016年中国投资者调查，结果显示投资者比较偏好核心型的资产，这些资产管理模式相对比较简单，例如办公楼在非常好的一线城市，在比较好的位置，同时是高品质办公楼，它就是核心型资产，当然，一个商业有非常好的定位，在非常好的位置，又有非常好的品质也一流的团队管理也是核心型的资产。

　　观点三：市场威胁转变为宏观经济和环境的问题

　　很多投资者都关注到一个问题，市场最大威胁由去年的房地产供给过剩转变为宏观经济和环境的问题。

　　我们的投资意向调查有机构投资者，也有家庭投资者，取样比较丰富，可以表现出投资对市场是怎么看的。

　　综合亚太的比较，上海现在仍然是仅次于悉尼和东京的亚太第三大受欢迎城市，北京虽然投资交易也比较活跃，但是跟国际性的市场相比，因为有限的投资标的，北京市场化交易的产品跟上海还是有差距的，另外一些主要的二线城市还是能得到部分投资人的关注。另外，上海在整个中国的投资市场占比在过去几年是逐年攀升的，在整个中国市场占60%。

　　零售物业过去一年中整个市场趋于平稳，投资者对于投资商业、零售物业的意愿有一定的回升。但是从空置率和租金涨幅来看，有明显的资源优势和优秀的商管团队的企业，在市场的表现优势更加明显。

　　就整个中国而言，写字楼市场实际上还是进入高速建设时期，但是除了北上深，对办公楼的需求非常有限，在建设方面，二线城市地铁建设进入高峰期，2015年中四个一线城市地铁历程1500多公里，四个二线城市里程也是超过1000公里。

　　零售市场方面，门户城市京沪作为品牌性城市，仍是境外品牌入华的首选。