“复活”的复地：收购云南仙湖山水项目 扩充产城融合版图

　　即使是现在讨论起复星系的地产业务，依然还有那个曾经在2004年港交所上市筹资17亿港元复地的身影。

　　2011年退市的那个晚上，复地股票代码02337.HK被刻在复星地产业务历史上。

　　有人对此表现出感叹与震惊，并以“悲壮退市”、“复地式退市”来形容这个轰动一时的新闻。

　　复地在资本市场落幕，在十年后的今天看来，仍能听到不少惋惜的声音。

　　如今，在复地官网上，2011年被定义为“复地开启发展新里程”。随后复星重组上市公司豫园股份，注入复地资产，复地产业发展集团在2018年成立，战略、定位、业务及管理模式上做了全新的调整。

　　依托复星的生态资源和豫园的产城融合战略，产发板块逐渐走上正轨，复地亦承接了不少产城融合项目。

　　不仅仅是传统住宅销售，对于产业孵化和引进成了复地当下发展的重要出路。

　　在复地的产城融合版图里，现在又多了一个重要项目——延续复星系“买买买”投资模式，复地这次盯上了云南仙湖山水项目。

　　9月29日，豫园股份公告称，拟收购澄江益邦100%股权及承接债权，由此获得云南仙湖山水国际休闲旅游度假园项目开发权，收购股权及债权转让对价合计约19.2亿元。

　　据观点地产新媒体获悉，豫园股份全资子公司上海复地产业发展集团有限公司（简称“复地集团”）拟以“股+债”方式收购上述标的，其中股权转让对价为11.84亿元。

　　值得一提的是，该项目起初由浙商投资企业昆明益邦投资有限公司与中航里城联手投资开发，尔后经手保利以及融创，再到复地。

　　一年多时间里，云南仙湖山水项目三度易主。

　　从中航、融创到复地

　　在云南，号称打造文旅项目的开发商俯拾即是，而抚仙湖作为云南玉溪的著名景点，开发价值依然受当地政府及开发商重视。

　　规划建设周期为5年的仙湖山水项目，是2009年云南玉溪旅游产业发展大会签约的重点招商引资项目。次年4月，昆明益邦投资有限公司成立了澄江益邦，欲获得仙湖山水项目的开发资格。

　　无疑，仙湖山水项目是一个“超级大盘”，规划用地面积5289.72亩，预计总投资120亿元，项目分为湖滨生态公园、小镇文化体验与酒店区、休闲度假社区、幸福安居社区四大功能片区。

　　昆明益邦于2002年8月成立，是一家综合性浙商投资企业，为响应国家西部大开发号召进入云南市场，相继收购了昆明多家破产企业，整合不良资产，并投资兴建“沃尔特商业城”，参与昆明多个城中村改造项目。

　　直到2013年9月，澄江益邦与澄江县人民政府正式签订了项目合作协议，取得了仙湖山水项目开发权。

　　随后，项目并没有进入实质性开发阶段，而是经历了土地一级开发整理、建筑回迁安置房等前期工作中。

　　仅凭昆明益邦一己之力并不足以撬动如此大体量的项目，一年后，澄江益邦注册资本从5000万变为5亿，引入中航里城作为法人股东，中航里城认缴出资3.15亿，昆明益邦则出资1.85亿，二者股权比例为63：37。

　　彼时市场消息称，中航里城与昆明益邦联合拟投资约200亿元打造仙湖山水项目。2016年当地媒体报道称，中航里城与昆明益邦正洽谈，预计将于10月正式签约接手合作仙湖山水项目。

　　该项目共4宗目标地块，澄江益邦2017年6月通过招拍挂以1.505亿元取得目标地块一面积约326亩的使用权，该地块土地出让金、契税已缴清。除此之外，澄江益邦已取得一级社会投资人资格的面积约496.8亩及768亩土地。

　　值得注意的是，去年5月27日，澄江益邦股权结构里中航里城显示已退出，保利发展控股子公司保利里城有限公司代替中航里城。

　　有媒体就是否退出仙湖山水项目一事致电中航里城相关人员，对方亦讳莫如深。

　　一天过后，澄江益邦股东结构再次发生变更，云南融创持股51%的昆明融汉房地产开发有限公司接盘。

　　从2009年签约算起，仙湖山水项目经过10年发展，依然进程缓慢，而澄江益邦的股东结构频频更换，亦可看出项目开发的复杂程度，同时业绩表现仍有待改善。

　　经审计，截至2020年4月末，澄江益邦总资产11.16亿元，总负债8.01亿元，净资产总额3.16亿元，今年首4月净利润-6016万元，2019年净利润-5405万元。

　　最初的浙商投资企业昆明益邦未能走到最后，中航里城、保利及融创的身影也只是昙花一现。

　　如今一纸公告，复地集团收购全部股权一事，或许能推动项目的实质发展，亦显示其开发的决心。

　　这次收购事项早在2017年便初见端倪，彼时复星集团董事长郭广昌曾到仙湖山水项目考察，是年8月，复星与玉溪签署战略合作框架协议，表示要加快立昌旅游小镇和路居小镇的规划设计和项目落地。

　　天眼查显示，2017年9月28日，复地旗下全资子公司澄江复城星邦房地产有限公司成立，注册资本3亿，澄江复城星邦已取得紧邻仙湖山水项目目标地块一的面积296亩的地块。

　　有消息指，立昌旅游小镇或为仙湖山水项目组成部分，而路居小镇则位于抚仙湖最南端，是复星有意介入的第二个抚仙湖旅游项目，该项目规划总面积1800亩，投资额50亿元。

　　豫园股份则表示，通过本次交易，将新增玉溪仙湖山水项目地块，扩充优质稀缺土地储备，符合公司持续打造复合功能地产业务战略。未来，豫园股份不排除引入战略合作伙伴，共同开发项目，提升项目效益。

　　事实上，复星系在云南的开发历史较久，2016年入滇的第一个项目是法国地中海丽江度假小镇，占地3000亩，总投资30亿元。

　　此外，复星旗下控股公司参与西双版纳景洪三达山热带雨林恢复改造项目，同时复星集团曾奔赴云南丽江泸沽湖、迪庆香格里拉等地考察，与云南城投集团在招商引资、酒店及旅游业等方面进行合作。

　　活着的复地

　　作为曾经上海开发商中的“领头羊”，在2011年退市前，复地集团首次突破百亿销售大关。

　　成立于上个世纪90年代中后期，复地集团最初以上海为中心从事房地产开发。2001至2004年，被人们看作是复地集团香港上市筹备期，该时段复地集团完成股份制改造，地产版图扩张至环渤海经济圈。

　　复地集团曾以1.13亿及4000万的价格收购北京康堡房地产开发有限公司69%的股权和北京西单佳慧房地产开发有限公司全部股权，以此获得北京近20万平方米的两个项目。

　　2004年亦是复地发展史上重要的一年，该年2月6日完成H股上市，是当时为数不多港股上市的民企之一。

　　随后，复地开始实施全国化战略和规模化布局，进入武汉、南京、杭州、重庆、天津等城市。

　　成功上市后，并非就此高枕无忧。虽然香港上市，但复地集团是内地注册的公司，导致其海外融资能力不高，且受制于关联交易的规定，复星无法为复地集团注入资产，融资渠道受阻。

　　可以得到印证的是，2010年8月，复地集团拟向复星高科技发行新内资股，认购价定为每股2.26港元，涉资8.8亿港元，但由于表决赞成票数未达三分之二，内资股增发方案最终未获通过，股权融资宣告失败。

　　据观点地产新媒体了解，在2007年8月，复地集团就曾透露筹备回归A股计划，且已提交上市资料，但具体时间表要等待证监会审批。

　　只是未等靴子落地，2011年初，复地集团宣布私有化计划，于该年5月13日，复星国际22亿港元实现了对复地的私有化，历时7年上市之路也走到了终点。

　　援引业内人士的看法，复地退市的主要原因，看似可归结为突破监管限制、解决融资难题、打通股东注资阻碍、减少管理成本，更为重要的原因或许是战略转变。

　　复地资产逐渐注入到豫园股份后，“改头换面”的豫园股份正扮演着重要角色，那个以地产开发为主业的复地集团渐渐鲜有提及。

　　豫园股份的定位是以“产业运营+产业投资”双轮驱动，将黄金珠宝时尚、商业零售、房地产等概括为主营业务，通过“蜂巢城市”理念，以产城融合模式，发展复合功能地产的多元化企业。

　　今年上半年，豫园股份通过公开招拍挂，新增长沙、上海、苏州、南京四个项目土地储备。目前，复合功能地产业务下，豫园股份设有复地产发集团、星泓产发以及云尚产发。

　　其中，复地产发针对健康、金融、智慧和文旅四个方向，星泓产发则针对智慧园区建设及聚焦产业赋能运营，云尚产发主抓项目商业定位，打造时尚批发、零售和生活聚集地。

　　离退市已经九个年头，复地集团没有赶上房地产黄金发展时期，而是选择另辟蹊径，走上一条与众不同的道路。

　　郭广昌早已不将“地产开发”挂在嘴边，退市后复地集团看似没有得到复星的大力支持，而复星的投资转向亦让人捉摸不透，今年披露的包括收购金徽酒、策源股份，增资化妆品公司等。

　　以复地为代表的地产业务发展迟缓已是板上钉钉，不论是转型多元化还是产城或产业融合，房地产高周转那套理论早已不适用于这家公司身，但可以肯定，复地依然活着。