英国“脱欧”后 中国在英楼市投资或现分化

　　在英国“脱欧”之后，中国投资者对于英国经济即将进入一个短暂调整期，是否一个房地产买入良机，尤为关注。

　　为此，戴德梁行首席经济学家、全球研究部主管Kevin Thorpe接受21世纪经济报道记者专访时指出，中国投资者或面临两难选择：首先，尽管近期英国社会会有波动，但英国经济的内在实力，英国文化的吸引力 和其良好的市场透明度长期仍对中国投资者具有吸引力，欧盟以外的国家如瑞士、挪威稳定繁荣的例子也能够给中国投资者以参考指标。

　　其次，英国脱欧的直接后果是英镑暴跌至30年来最低点：英镑兑美元最高时下跌了13%，兑欧元最高时下跌了8%。中国投资者敏锐地意识到币值的波动和随之 而来的买入机会。事实上，一些基金投资者具有更多的投机倾向，他们可能会希望藉“双降”和“摊平成本”来修正中期货币调整带来的盈利损失。

　　写字楼仍是首选

　　Kevin Thorpe认为，英国脱欧所造成的英镑贬值和某些资产类价格的可能下降，为中国投资者提供了极具吸引力的机会。

　　戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正指出，英国退欧才刚刚开始，目前对全球尤其是英国和欧盟的影响尚不确定，许多投资者仍在重新评估并重新 规划他们未来的投资战略。“我们预计在一个月后投资趋势将会逐渐明朗。预计2016年英国房地产的成交量将会比2015年同比下降25%，欧洲则会同比上 升10%”。

　　中国投资者瞄准的资产类别包括英国的住宅、酒店、写字楼和零售物业。由于外国货币购买力的上升带来的旅游业和零售业收入的增加也将促进一些零售物业增值。 基于过去10年的历史数据，戴德梁行预计中国赴英旅游人数将会增加10%-15%，英国旅游业将因此收入约1.46亿美元。

　　根据历史成交记录，写字楼投资仍将成为投资者首选。根据RCA（Real Capital Analytics）数据显示，2009-2016年，写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%。2016年上半年，英国房地产市场五个来自中国的 投资均为写字楼项目，总金额为14.4亿美元。

　　Kevin Thorpe指出，英国的租赁市场短期可能会出现停滞。一些位于伦敦的公司可能会选择把他们的运营部门迁往欧元区或其他区域。这将取决于英国脱欧之后与欧 盟签署的条款。但大举撤离伦敦的情况暂时不会出现，同时由于汇率原因，一些跨国公司还可以从员工成本降低中获益。

　　中国投资者陷入两难

　　戴德梁行对中国海外房地产投资者的调研结果显示，中国投资者正密切关注市场动态：激进投资者将寻找由于英镑的弱势和欧元的疲软而产生的良好投资机会，观望 型投资者则可能会选择按兵不动，密切关注事态发展，并等待事态平息之后再采取进一步的行动，保守、规避风险投资者会认为欧洲和英国目前处于高风险状态。

　　一个事实是，不论中国投资者还是英国本国投资者，在英镑走低的情况下已涉足英国房地产市场的投资者是不可能在此时寻求退出的。

　　Kevin Thorpe透露，目前尚没有任何证据表明英国房地产会被“甩卖”。“近期英镑跳水很有可能被视为是过度调整。除非有一些如基金期限到期或外币抵押贷款等问题的发生，这些投资者很可能希望在看到汇率反弹之后才会考虑退出”。

　　Kevin Thorpe指出，例如旅游和旅游零售支出，将是受益于一个弱势英镑的行业。此外，得益于价格优势，英国制造业也可能会有起色。但英镑贬值导致建筑材料价格的上涨，及可能的对劳动力输入的限制将会影响住宅和其他基础设施的建设。

　　中国在英投资逐年下降

　　据业内人士分析，近期英国商业地产海外投资放缓，部分原因在于英国脱欧给市场带来的不确定性。实际上，根据RCA数据显示，中国在英房地产投资总额从2014年的38.2亿美元下降到了2015年的22亿美元，2016年上半年中资在英投资额是14.4亿美元。

　　从资金来源地分析，中国在英国的主要投资买家90%来自上海和北京的银行和保险公司。在过去几年，包括中国人寿、平安保险、中国建行、中国银行、海航等公司都在英国投资了项目。

　　目前投资者正在对部署资金战略及对资金进行重新布局。然而，同股票或债券的比较，房地产是低流动资产，因此短期趋势不明朗。

　　比如，上述保险公司试图在伦敦寻找核心资产，但在脱欧之前的市场情况来看，很难达到他们对初始投资回报的要求，而现在的情况则有可能让这种投资成为可能。 此外，由于外国货币购买力的上升带来的旅游业和零售业收入的增加也将促进一些零售物业增值。目前仍很难判断长远来看是否会对工业地产造成任何影响，但可以 肯定的是将会对物流地产产生显著影响。