世邦魏理仕：写字楼需求活跃度降低 零售市场多业态积极调整

　　2016年7月6日，深圳 – 世邦魏理仕（CBRE）今日发布2016年第二季度深圳物业市场回顾。优质写字楼方面，疲软的实体经济及互联网金融行业整顿风使市场需求活跃度有所降低，但整体市场租金仍录得环比上涨。零售市场方面，餐饮业继续成为优质零售物业市场的需求主力。消费体验型及猎新需求的增长以及轨道交通的发展带来非核心区域居住氛围日渐浓厚，带动整体零售物业市场租金微幅增长。物流设施市场方面，市场整体面供不应求持续，现有物业转作其他用途以及不断增长的需求，共同推升租金稳步走高。高档住宅方面，受政策影响，成交量环比下跌，但凭借稀缺性以及多元化的购买需求推动，销售价格继续保持上涨态势。　　 

　　优质写字楼市场　　 

　　本季共三个总部型新项目共计19.9万平方米的新增供应交付使用，其中一个位于福田区，两个位于南山区。　　 

　　尽管新增设立企业依然保持稳定增长，但疲软的实体经济及互联网金融行业的整顿使整体市场需求活跃度有所降低，市场开始转向租户市场。一方面部分租赁投资公司开始缩减面积，租户的议价空间变大。另一方面，部分租金政策更为灵活的单一产权项目、价格敏感型的散售项目以及自身建筑品质有一定局限性的项目开始下调租金报价以吸引租户。至季末，共录得约9.8万平方米的净吸纳量，相比上几个季度下降明显。受新项目影响，整体市场空置率环比上升1.2个百分点至8.5%。聚焦行业，金融以及IT依然为主要租户来源。虽然季度净吸纳量环比有所下降，但在南山片区带动下平均租金仍环比上升1.2%至每月每平方米199.9元。　　 

　　未来六个月，福田中心区和南山区依然有大量的新增供应入市，市场供过于求的风险加大，在市场空置率被推高的同时，预计租金或面临微调。　　 

　　优质零售物业市场　　 

　　本季录得两个新项目入市，分别为位于福田下沙片区的京基滨河时代购物中心KKOne以及松岗首个购物中心联投东方Park，合计为市场带来超过14万平方米的新增供应。　　 

　　餐饮继续成为主力需求租户，餐饮品牌升级调整的同时亦看到新晋品牌扩张抢眼，KK One引入了大陆首家MR. J餐厅，而来自美国的The Coffee Bean&Tea Leaf香啡缤亦在金光华开出了华南首店。与此同时，快时尚品牌继续积极扩张，KK One集中引进了一众国内外快时尚品牌。为了凸显差异化竞争，设计师品牌继续受到业主热捧陆续亮相。此外，国际连锁以及生活体验业态的品牌在本季内表现亦较为活跃。受益于多元化品牌的扩张，以及业主方为实现优租户组合和差异化经营的积极配合，净吸纳量大幅增长达12万平方米以上，整体市场空置率环比上季度下降了1.1个百分点至5.6%。消费者体验型及猎新需求的增长以及轨道交通发展带来非核心区域居住氛围日渐浓厚，带动整体市场实现了稳定经营，经营较好的购物中心继续提升其首层租金报价，至季末，全市平均租金环比上涨0.3%至每天每平方米26.2元。　　 

　　未来六个月，市场新增供应依然可观，主要分布于龙岗、宝安、梅林等非核心和新兴区域。随着整体市场供应增加，对于优质租户的竞争将日益激烈，租金或将成为谈判筹码。预计整体市场的租金涨幅受限，空置率短期内将被推升。　　 

　　物流设施市场　　 

　　本季继续未见有新增供应入市，核心区域供不应求持续。受市场和收益推动，部分散仓业主将仓库转作运动场馆、体验中心等其他用途，其原本需求转至其他仓储设施，加剧整体市场供不应求态势。部分电商迫于在深圳无法寻得合适项目，需求外溢至深圳周边的惠州。如某电商企业在原租赁龙华部队仓储物业到期后转至惠阳扩租。　　 

　　来自零售与进出口方面的需求继续保持稳定，来自电商以及跨境电商的需求不断增长，使整体市场空置率继续走低，环比下降0.3个百分点至7.2%。仓储业主受到来自其他更高收益的商业用途租户的询价，续约时继续调高其租金报价，因此季内市场平均租金增长明显，同样本环比上涨2.8%报每月每平方米40.7元。　　 

　　未来六个月，预计依然无新项目入市。于六月初公布的对于跨境电商企业的专项扶持政策带来的大额度的财政补贴，将进一步推动来自跨境电商企业的仓储需求增加，预计市场平均租金将稳定增长，空置率保持较低水平，且部分需求外溢至周边城市。　　 

　　高档住宅市场　　 

　　本季，高档住宅市场有三个新项目入市，均位于南山，共计为市场带来超过1,600套新增供应，推盘量相比一季度增长明显，三个新项目销售均价均超过每平方米12万元。　　 

　　从成交量来看，受3.25新政影响，普通住宅与高档住宅成交量下跌明显。根据国土局的统计，2016年新房成交量4、5两月累计下跌50%；高档住宅成交量亦环比下跌约35%。虽然成交量持续下跌，但高档住宅的稀缺性以及多元化的购买需求推动高档住宅的价格继续增长，环比增长3.0%至每平方米98,714元。而普通住宅价格经历了4月份微跌后，5月份继续上涨。2016年5月深圳全市新房成交均价为每平方米55,817元，环比上涨11.9%。　　 

　　租赁市场方面，高档公寓的租金价格二季度增长放缓，环比仅增长0.6%至每月每平方米108.8元。主要原因为2015年下半年租金增长过快，导致租金高位运行，春节期间的人员流动减少了租赁需求，租金在年后面临空置的情况下有所调整。