欧阳捷：用数据说话 为商业地产良性发展鼓与呼

　　编者按：80年代中后期，中国北京、上海、广州等一些大城市开始对购物中心进行探索，并由此萌芽，1996年民企主导的首个购物中心——天河城在广州开业。20年间中国商业地产凭借与品牌商新型合作模式，以及创新互动空间的呈现，迭代出不同主题的购物中心。20年20人，赢商网将梳理20年来不同行业20位代表性人物，拟呈现中国购物中心20年间的发展变化。同时，由赢商网主办的《风云巨变20年——中国购物中心高峰论坛》将于7月底8月初举办，高峰论坛将回顾中国购物中心的发展历史，总结中国购物中心近20年发展过程中的经验和教训，对未来中国购物中心持续、健康、快速发展具有一定的指导意义。

　　欧阳捷，新城控股高级副总裁，专注于商业地产宏观面战略研判，前瞻解析、用数据说话，众多行业观点赢得市场验证。未来，欧阳捷将继续致力为营造商业地产的良好发展环境鼓与呼，为商业地产的良性发展鼓与呼，为商业地产企业长期发展鼓与呼。

　　六问标杆人物：

　　问一： 让自己最有成就感的是哪一件事？ 

　　欧阳捷：市场大势研判。这么多年，不但房地产行业外的人看不清市场变化，业内人士也说不清楚市场走势。

　　个人从事市场大势研判两年，主要成果与观点基本上都与市场契合，对市场的预判也得到了市场的检验。

　　问二：如果时光可以重回，希望回到哪一时刻去做哪一件事？

　　欧阳捷：回到大学时代，学习研究宏观经济与金融学。

　　问三：如果给过去20年的自己打分（满分100分），会给多少分？

　　欧阳捷：如果100分按5个纬度平均打分（不尽合理），或许是76分吧。

　　人生体验：12分，呆过在3个半行业（学校、政府、企业、农村），其中3个均超10年经历，体验多多，但经历仍觉不足。 

　　生活态度：18分，做人积极乐观，做事尽善尽美。

　　学习成长：16分，学而不倦，知而感悟，但所知甚少。

　　家庭生活：14分，离多聚少，贡献少，歉疚。

　　工作与朋友同事：16分，业绩合格，朋友无间，同事融洽。

　　问四：您对中国商业地产行业的最深感触是什么？

　　欧阳捷：在市场化与非市场化之间折腾，商业市场竞争激烈（远高于住宅市场），商业模式转型很难（二房东模式养成惰性），商业人才极为短缺（三四线城市更需要更短缺），商业运营步履艰难（回报难以覆盖贷款利息），品牌商家资源短缺（新兴品牌生命力不长、品牌难以下沉三四线城市），背后的逻辑在于政府对于商业规律的理解不足，商业规划无序化、供大于求，商业覆盖人口过少导致商业难以盈利甚至存活。

　　问五： 当下考虑最多的一件事情是什么？

　　欧阳捷：帮助更多的人更好地理解房地产市场发展趋势及其背后的逻辑，包括行业内人士、相关行业人士、购房者和潜在购房者，能够更好地把握市场机会、促进企业发展、做好本职工作、增加财富或者减少损失。

　　问六：描述一下未来购物中心可能会出现哪些不可思议的新画面？　 

　　欧阳捷：演出剧场，购物中心绝不仅仅是可以看电影，还可以演话剧、小品、芭蕾舞、歌舞剧，也可以布置艺术展览馆、美术画廊，当人们收入水平不断提高之后，文化艺术一定会变成人流的新V级发动机。

　　同理，体育也会成为购物中心的主力店，而不仅仅是儿童滑冰场，还可以有篮球场、足球场、乒乓球比赛、羽毛球大奖赛等等，购物中心的强大人流可以支援足够多的免费观众。

　　海洋沙滩，儿童的欢呼雀跃、恋人的自晒恩爱的最佳场景。

　　老年大学，随着受教育人口越来越多、越来越老，随着学龄儿童课堂负担的减少，在购物中心里，老年人不再只是陪伴在小朋友左右，而是各有各的玩法，却又不失照顾。

　　历史经典语录：

　　做商业地产应当遵循经济规律、商业经营规律、资本价值规律，商业是为人服务的，还要遵循人本主义、理解人性、满足特定人群的物质与精神需求，赢得市场机会。