高铁栓：购物中心万变不离其宗 脱离消费者需求创新都将失败

    　编者按：80年代中后期，中国北京、上海、广州等一些大城市开始对购物中心进行探索，并由此萌芽，1996年，中国内地首个购物中心——天河城在广州开业。20年间中国商业地产凭借与品牌商新型合作模式，以及创新互动空间的呈现，迭代出不同主题的购物中心。20年20人，赢商网将梳理20年来不同行业20位代表性人物，拟呈现中国购物中心20年间的发展变化。同时，由赢商网主办的《风云巨变20年——中国购物中心高峰论坛》将于7月29日在上海浦东香格里拉酒店举办，高峰论坛将回顾中国购物中心的发展历史，总结中国购物中心近20年发展过程中的经验和教训，对未来中国购物中心持续、健康、快速发展具有一定的指导意义。

　　高铁栓，保利商业执行董事、浙江慈溪保利mall总经理。近二十年的商业零售实战经验，同时拥有品牌方、百货和购物中心从业经验的复合型专家。曾任百盛集团上海、扬州、大连城市总经理，上海新梅广场购物中心总经理（上海大悦城前身）、东莞北大资源商业管理有限公司（华南MALL）总经理等。熟谙不同类型的商业形态，对商业项目的各个阶段有着深刻理解，是国内商业地产领域主要代表人物之一。

　　六问标杆人物

　　问一：让自己最有成就感的是哪一个项目？

　　高铁栓：华南mall项目的重整。

　　东莞华南MALL是全国著名的烂尾项目，2012年我们5位同事组成了一个管理团队接手了华南MALL的重整工作。华南MALL前期的口号及定位是“立足珠三角，辐射全世界”。

　　实际上，这样的定位完全脱离了项目本身的所有基本条件，所以它失败了！做商业要明白一点，市场永远是对的，我们不要去妄想引导市场和创造商圈，而是应该去迎合市场。所以我们调整了项目的基本定位，把它从天上拉回到了地上，定位为“立足万江，辐射东莞”的终极目标，打造东莞特色商业的风向标，大众消费的聚集地。2014年1月重新调整后一期开业，2015年4月二期开业，2016年6月三期开业。华南MALL用了4年的时间彻底改变了面貌，实现了当初调整规划的战略目标！这是团队的力量！团队的骄傲！        

　　问二：如果时光可以重回，希望回到哪一时刻去做哪一件事？

　　高铁栓：如果回到20年前，我会拿起低音提琴加入到乐团去当一个乐队的演奏员，亨受音乐的纯洁及魅力，有机会更想登上指挥台圆一个乐队指挥的梦！

　　问三：如果给过去20年的自己打分（满分100分），会给多少分？

　　高铁栓：人的一生都应该不断的学习，我还有许多东西需要学，给自己打个70分应该是名符其实的。

　　问四：经历20年来，您认为做成一个项目必须要具备的条件有哪些？

　　高铁栓：我觉得分六个方面，首先，人才极其重要，团队极其重要！此话讲三遍；其次，开发商老板们要放手让职业经理人发挥专长踏实工作；第三，项目定位不要好高骛远一定要接地气，根据项目地的人文、地理、环境配备各种业态组合，尽可能以项目当地商家为主要招商对象；第四，商业项目要高度重视室内景观设计，因为“视觉”是购物中心吸引人的第一要素，这一点非常重要；第五，项目中要有当地唯一性的业态组合，要有新颖特色的商业品牌组合 ，相对准确的餐饮配比；最后，企划工作是项目营运中的重中之重，一次好的企划活动相当于一个大主力店的作用，必须高度重视。

　　问五：当下考虑最多的一件事情是什么？

　　高铁栓：商业地产无序的高速发展，政府这只无形的手能不能不要再伸出来助长这种无序？英勇的商业地产老板们能不能放慢你们今年18个开业项目明年20个开业项目迅速扩张的天真想法？

　　商业地产最需要解决的是人的问题，没有人才无法去谈发展，没有人才无法把目前已建成的商业项目扎扎实实的经营好，每一个商业地产老板要把培养自己的人才放到极其重要的高度去重视！      

　　问六：描述一下未来购物中心可能会出现哪些不可思议的新画面？

　　高铁栓：我认为商业就是商业，它是有传统的，任何一个商业项目都是为人民服务的，不管这世道怎么变，传统商业是万变不离其宗的，它要为老百姓的需求服务，当然这个“不可思议的画面”能为广大老百姓接受、能为他们服务，相信也是有它生存空间的，否则一切脱离市场、脱离老百姓需求的创新都会失败。

　　历史经典语录：

　　未来三到五年中国商业地产企业将会出现大并购、大整合的格局，一大批没有实力、没有管理能力、没有强大后续管理人才储备的公司将会被淘汰出局。