银石孙韬：轻资产管理关键在于“轻”资产与资产“轻”

　　6月30日，由中国商业地产第一门户赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办，以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，围绕当下商业地产“轻资产”模式相关方向进行深入研究探讨的“2016中国商业地产模式创新论坛”，在成都恒大广场瑞吉酒店盛大召开。在本次论坛上，多位嘉宾就该主题分享经验、发表了各自的见解。

　　因为身兼四川银石商业经营管理有限公司董事总经理、深圳联丰硕商业地产基金管理企业董事副总经理两大职位，孙韬也拥有商管与基金的不同经验。他表示自己目前做的事就是“重轻结合”。就轻资产管理而言，他认为主要包含两层意思，即轻盈地运营资产与让资产流动起来轻盈起来。

四川银石商业经营管理有限公司董事总经理、深圳联丰硕商业地产基金管理企业董事副总经理 孙韬

　　轻资产管理关乎“能力”与“资源”

　　其一是轻盈地运营资产。它的关键词是不持有资产、享受资产带来的利益，核心是溢价或者高溢价。而溢价则要求管理方创造出别人创造不出来的价值，因此前提就是要有独特的能力。另外一层意思是资产轻，就是让资产流动起来，轻盈起来。核心点在于渠道、资源、政策和企业国际化水平，没有这些只空有想法就不会产生太大效用。如果说前者关乎能力，那么后者则关乎资源。在孙韬看来，最好的公司是把这两者结合起来，通过能力、品牌获得高溢价。

　　但正如孙韬所言：“站在岸上看别人游泳是学不会游泳这种技能的，要想建立信任，你要和别人一起游泳。”出于这个原因，他们成立了基金。“我们募集的资金是私募基金，是做商业地产的旧改基金，就是和开发商一起，风险共担，获得溢价，享受资本利得。”同时，孙韬所在的基金公司还试图和有渠道的公司合作，让资本流动起来。早在五年前他就曾参与过国内开发商关于REITS的大讨论，尽管大家一致认为REITS没有问题、市场没有问题、信用和风险也不会是太大的问题，但还需国家政策的支持。因此到目前为止，真正彻头彻尾的REITS项目其实不那么多。孙韬表示：“资产证券化不是企业可以决定的，是人民币是不是国际化，政府是不是愿意承受资产证券化带来的风险以及管控能力够不够的问题。”从这个意义上讲，轻资产应该更规范、更迅速。

高端对话二：商业地产轻资产模式的生存环境

　　专业运营创造价值 风险共担分享利益

　　事实上，在轻资产的管理上，银石团队不仅有理念坚持，在行动上也竭力在体现“能力”与“资源”的优势。

　　以339电视塔为例，由于年初华润万家的撤出，欢乐颂也随之告别成都。从华润手上接手这个项目，也让银石团队倍感压力，市场的质疑、运营的方向都必然要面对。但压力某种程度上也是动力，从去年年底到今年年初，银石团队对339电视塔重新进行了定位调整，在对商铺进行结构调整之后，他们发现，新的商铺存活率很高，甚至可以说表现不俗。比如国民老公近期还光顾的space酒吧。

　　据孙韬介绍，实际上这家酒吧在开业之初曾让团队经受了巨大的压力，毕竟它完全改变了项目原来的属性。原本339电视塔被寄予了“旅游标杆”的属性期待，但经过分析，银石团队认为，项目“不具备做成成都旅游地标的基本素质，只能做成具有旅游地标色彩的综合体，这是两个概念”。而此后space的爆火也在一定程度上印证了这个方向的正确性。

　　再比如银石广场，1.7万平米的卖场，纯零售品牌才87个。但仅6月18日一次促销，10个小时，营业额就获得近千万的好成绩。

　　所以，孙韬总结，做好轻资产管理只需要对市场的洞察力、判断力、应变能力和执行能力达到一定的针对性，“有一定的经验和能力的时候就可以做”。但至于能不能让资产轻起来，孙韬也坦言需要看实际的业务能力。一句话，专业运营创造价值，风险共担分享利益。