万达轻资产九年：站在岔路口，底牌“摊开”了

倒计时1个月，万达商管再次冲刺港股IPO，又要有新结果了。

美元债被投资者追捧，资本负债率稳定在51%，纯轻资产模式快跑……一个个积极信号的叠加，不由让人对“新结果”保持着乐观预判。

虽变化随时可能发生，但万达商管在业绩快报中拿出的轻资产底牌，以及“高调而为”的轻资产扩张动作，依旧是多数玩家可望不可及的目标与想往。

#1

万达商管的轻资产底牌

作为全球规模第一的商业地产企业，万达商管踏入轻资产生意场至今九年。

据官方业绩快报，2022年万达商管新开业55座万达广场，成为去年唯一一个开业量在20个以上的企业。其中，据赢商大数据不完全统计，轻资产项目接近40个。

• 拉长时间轴看，疫情三年，是万达商管轻资产快速发力的三年。以冲刺IPO为阶段性大目标，万达商管不断南征北拓，多种方式接管第三方轻资产项目。势头之迅猛，行业内外惊叹。

• 在城市布局上，据赢商大数据统计，万达商管自持项目在商业高线级城市（商业二线及以上）数量更为集中，而下沉市场（商业三线及以下）则是轻资产项目占比更高。

这主要是因为万达商管在下沉市场拥有更明显的品牌效应，再加之下沉市场的总体项目数量更多，提供了更多的可选标的。

• 扩张方式上，接管区位及物业条件良好的低效物业，并重新改造输出管理服务，实现更高质量的规模扩张。

2022年，万达商管实施了一系列动作：2月份接管山西田森集团商业项目，3月与鑫苑集团展开合作，4月与建业集团战略合作，5月接手北京蓝色港湾，9月接管奥克斯广场……

据不完全统计，万达商管2022年开业的轻资产项目中，有9个为存量项目，占总轻资产项目数的两成以上。

这些存量轻资产项目71%分布在高能级市场，且集中在商业一线及准一线城市；相较之下，非存量轻资产项目仅有42%位于高能级市场，且有超过26%的项目分布在商业五线城市。

良好的区位、地段条件，是万达商管选中这些存量项目的前提。而之于业主方，它们看中的则是万达商管稳定、强势的运营能力。

按照赢商大数据监测，万达商管接手的存量轻资产项目，改造运营后的客流表现与自持项目水平相近，远高于非存量轻资产项目。2023年2月，自持项目与存量轻资产项目客流指数2.4万人，普通轻资产项目1.8万人。

不难看出，万达商管通过接管存量项目，保持在高线级城市高频露出。一方面带动轻资产项目总体质量的提升，以追求更高的租金回报；另一方面，这些旧改出街的爆款项目，是维持万达商管品牌影响力、溢价的有形广告牌。

毕竟规模快跑的它，也不得不面临着平均收益降低的烦恼。

2021年6月21日，评级机构中诚信在出具的大连万达2021年度跟踪评级报告中指出，由于新开业项目区位能级有所下沉，物业结构性变化导致万达商管平均租金水平有所下降。

如何通过高效运营战术，来稳定甚至于提升收益基准，是摆在万达商管面前的关键任务。

#2

万达商管的轻资产运营图谱

虽获取万达商管所有第三方轻资产项目资料有难度，但在不完全统计的样本中，典型代表案例不在少数。透过它们，可窥见万达商管运营战术偏好，以及未来的增长潜力点。

1 深圳龙岗万达广场：砸重金改造，首个第四代万达广场来了

龙岗万达广场位于深圳龙岗区中心地段，原为华南城旧有批发市场。地上6层、地下2层，总面积30.5万平方米。2020年启动改造，2021年9月开业。

该项目的合作方式是，物业仍归华南城集团所有，万达商管集团负责改造设计、招商和运营，租金收益双方分成。

如何把一个原本定位成仓储、展示、商业零售的老场子，改成引领潮流的城市“微旅游”目的地？万达商管投入了重金对其进行改造，以打造全国首个第四代万达广场样本。

项目改造前  图片来源：深圳龙岗万达广场

项目改造前  图片来源：深圳龙岗万达广场

项目改造后  图片来源：深圳龙岗万达广场

项目改造后  图片来源：深圳龙岗万达广场

基于新消费趋势，万达商管从场景创新、科技创新、内容创新三大方面对上述项目迭代升级，打造以“体验”为核心的生活中心，并引进450+特色品牌。开业三个月，累计客流超过800万人次，总销售达到6.5亿元，刷爆全深圳人的朋友圈。

其中，在2021年十一小长假期间，龙岗万达吸引客流超100万人次，累计销售额破1.1亿元，产生全国销冠品牌35个，省级销冠品牌56个，市级销冠品牌78个。

龙岗万达之后，万达商管已在郑州、天津开始布局第四代万达广场，并向全国开始铺开。这种不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%的产品可否持续，有待观察。

此外，类似龙岗万达这样投入重金改造的轻资产，可能只出现在核心城市、标杆项目里，不具备规模复制的意义。

2 北京SOLANA蓝色港湾：调整进行中，转型基调品位商业综合体

2022年4月，万达商管接管了北京SOLANA蓝色港湾，业主方仍是蓝色港湾有限公司，运营方则为北京亮马万达广场商业管理有限公司。

北京SOLANA蓝色港湾，2008年12月开业，有独特的水岸自然景观、错落有致的欧式小镇建筑、国际化的品牌组合。连续举办了14届的灯光节，是其出圈的营销活动。

据蓝港提供一份数据，2014-2017年是项目高客流的时光。期间，年客流从1200万人提升至1800万人，平均年增长客流达150万人。

图片来源：赢商网

然而，在2017年之后，SOLANA蓝色港湾的客流增长逐渐放缓，甚至出现流失。2018年客流量仅比上一年增加了100万人，2019年与2018年基本持平，2020年则跌至1550万人。

客流放缓，出现在项目大幅度调整阶段。资料显示，其分别于2012年和2017-2018年下半年进行过两次调整，涉及活力城、儿童城以及餐饮、珠宝等业态。

可调改过后，并未出现预期向好的态势，最终交手万达商管以希望导入优质资源，提升整个项目的运营水平和收益。

据媒体走访，目前，SOLANA蓝色港湾已经完成了亮马河景观带配套升级、铜球广场风情化改造、儿童城G层改造、停车场地坪升级、洗手间母婴室升级、风情外摆升级等近20项改造。

SOLANA蓝色港湾品牌升级图片来源：赢商网

品牌调整方面，据赢商网去年3月、9月两次踩盘，商场内各业态品牌数量均有一定下滑。

因疫情影响，万达商管接手后SOLANA蓝色港湾客流并未出现大幅上涨。但有接近万达商管的内部人士向媒体透露，万达商管团将以“品位商业综合体”定位，持续提升项目文化调性，满足中产消费者的精神生活与物质生活需求。

调改出街还需时日，但战略意义已出。接管SOLANA蓝色港湾前，万达商管在北京布局了10个项目，均为自持，多落在非主流商圈及城郊。以轻资产方式，其成功实现了从郊区转向城市核心区域的进阶。

图片来源：赢商网

另值一提的是，在与蓝色港湾的合作中，2016年被蓝色港湾接手的五棵松卓展购物中心，亦委托万达团队进行改造并轻资产运营，新命名北京五棵松万达广场。

3 长沙银盆岭万达广场：万达重回长沙之作，接管效果已经显现

从2013年开始进入长沙，再到围绕着长株潭深耕，往外延伸，万达商管成了布局湖南项目数量最多、规模最大的商企。

2022年，接手运营奥克斯广场，是其十年后杀回长沙的取巧之道。

图片来源：赢商网

长沙银盆岭万达广场，原为长沙奥克斯广场，位于长沙滨江新城板块核心、银盆路与岳麓大道交汇，2013年开业，整体商业面积约20万㎡，商业面积12.2万㎡，由地上6层及地下2层组成。

原项目开业之初，平和堂、华润万家、国美电器、韩国CGV影城等先后进驻。但在疫情冲击下，平和堂因公司战略调整部署，奥克斯店终止营业，与此同时整个奥克斯广场的吸客能力也在逐步下滑，业绩不尽如人意。

赢商网于2022年5月和12月，对长沙银盆岭万达广场进行了实地走访踩盘，发现：万达商管接管后，长沙银盆岭万达广场餐饮、儿童亲子、生活服务进驻品牌数量大增，零售、文体娱品牌亦有一定程度的提升。

从商业逻辑上来说，零售由于是坪效最高的业态，在调改中常常需要稳步提升数量及质量。另从增加的进驻品牌名单来看，区域品牌提升明显。

另据赢商大数据的客流监测显示，万达商管接管后，长沙银盆岭万达广场客流有小幅度上涨。

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作为轻资产战略转型最彻底、规模追求极致的王者，万达商管对于轻资产项目的择优标准，已然而出：

• *重金改造核心城市标杆项目

• *接管小有规模企业的项目合作

• *在下沉市场快速拓展

市场驱动下，许多不擅长商业运营的企业逐渐退出，但持有资产暂无法变现，寻求轻资产方式运营，使之业绩重回正向，是理性选择。

而万达商管与这样小有规模的企业合作，可以获得区位条件良好、硬件条件占优的项目，通过调改新生、业绩回升等亮点，不断提升品牌议价空间，以拓展区域。

但，项目的增长是有边界的。

一是，在全国范围内，区位价值与运营价值都匹配的项目可能真的没有那么多；二是竞争者不断进局，特别是在城市核心的重点项目，常常会有多方抢食，这也就意味着商务条款的折让可能更激烈。

当然，这个问题，针对的不只是万达商管。如果万达都趟不过，叠加在其他规模玩家身上的压力，可能会倍数放大。究竟谁能笑到最后，且行且看。