轻资产“第一”战场：39个玩家，围猎100+mall

39个玩家入局，124个轻资产商业项目、1198.51万㎡商业体量，长三角城市群轻资产以数量、体量的绝对优势登顶全国城市群。

据不完全统计，截至目前，长三角城市群26个城市中，仅合肥、舟山、宣城、池州暂无轻资产商业项目露出，其余22城皆已插上轻资产红旗。

纵观上述124个轻资产项目拼凑而出的商业画布，各能级市场间差异分化，不同的“操盘手”打法，一如，品牌与管理壁垒“双高”的华润万象生活，区域深耕优势尽显的宝龙商业。

这种分化，叠加着规模与数量的扩张，以及高能玩家之于低效物业的重现分割，加速着长三角城市群商业轻资产的整合进程。

数据说明：

1、本文数据统计时间截至2022年7月；

2、仅统计3万㎡以上的购物中心，包含未开业项目。

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长三角轻资产名录

数量一骑绝尘，供需两端结构化增长

作为轻资产领域的第一大有效市场，长三角城市群轻资产数量一骑绝尘，占比45%，比第二大市场粤港澳大湾区高出两成。

另从档次、体量上，可知：长三角的大众化、中小型mall更偏好做轻资产。具体看，大众化档次轻资产项目最多，占比65%，中高档及以上mall仅占3%；

项目规模在5-10万㎡的中型购物中心数量最多，10万㎡以下的中小型购物中心占比近六成。

展开这份轻资产名录，从宏观市场到中观布局，均呈现出长三角独特之牌面。

• ● 供给市场：规模化市场已成，产品线集中度高

从城市布局看，长三角城市近七成轻资产项目分布于高线级城市，下沉市场仅占32%的规模。

具体到项目，从数量来看，67%的轻资产项目为连锁产品线，非产品线项目仅占33%。

若从产品线项目集中度来看，万达广场、爱琴海购物公园、吾悦广场、宝龙广场、万象城均榜上有名。

• ● 需求市场：低效物业体量大，下沉市场轻资产化程度深

若以面积计，长三角轻资产化程度（轻资产面积/区域内总商业面积）高达8.34%，意味着区域内轻资产运营的需求量庞大。

分线级来看，下沉市场的轻资产化程度，普遍高于高线城市。其中，商业五线城市的轻资产化程度最高，达24%，其次为三线城市达14%。而高线城市由于商业项目基数庞大，轻资产化程度基本都在10%以下。

究其原因，下沉市场早期商业发展基础薄弱，项目水平参差不齐，且近年筹开项目加速入市。一些经营状况不佳的项目，后期借助知名商业品牌成熟的运作能力，可活出一条向上差异化竞争的曲线。

供给端规模庞大、产品丰富；需求端低效物业堆积，亟待盘活。在轻资产领域，长三角城市群是名副其实的第一大有效市场。

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城市&商圈图鉴

高线城市规模制胜，商圈外成主战场

随着轻资产的逐渐渗透，长三角各线级城市之间，以及同一城市商圈内外的竞争格局悄然而变。

据赢商大数据统计，长三角轻资产商业项目体量排名前十的城市分别是上海、苏州、宁波、无锡、杭州、南京、泰州、铜陵、常州、湖州，以江浙沪城市为主，安徽仅1城入围。

• ●  高线城市规模制胜，低线城市后来居上

高线城市中，上海凭借21个轻资产项目、213.4万㎡的绝对优势，位列榜首；紧随其后的苏州、宁波，轻资产体量突破百万大关，项目数均在10个以上，表现亮眼。

无锡、杭州分别居于4、5位，其中无锡轻资产体量93.7万㎡，距百万阵营一步之遥。

上述高线城市中，轻资产项目主要为已开业项目，且大体量较多，10万㎡以上项目占比过半，其中不乏优质产品线系列。华润万象城系列，无疑是其中典型样本。

与此同时，万达广场、爱琴海购物公园、印力印象城、王府井购物中心、大悦城、吾悦广场等产品线同样偏好在长三角高线城市落位大体量轻资产项目。

高线城市大佬云集，下沉市场则是热闹升级。

在上述TOP10榜单（体量）中，商业三线城市泰州、湖州轻资产项目规模分别超60万㎡、45万㎡；而商业五线城市的铜陵，凭借1个待入市的47万㎡超大体量轻资产商业综合体脱颖而出。

另从轻资产化程度看，铜陵、湖州、泰州位列长三角城市群轻资产化前三，轻资产化程度均在两成以上，铜陵达到惊人的40%。

具体看，这些低线城市的轻资产项目多于2018年后扎堆布局，且逐渐有大体量筹开项目入市：新城控股拟接手运营铜陵北斗星城，2023年将推出47万㎡的吾悦广场；银泰与湖州德清政府合作，拟运营的德清银泰城，商业体量26万㎡。

• ●  商圈内外：5成项目在圈外，商业“氛围感”非必要条件

具体到项目落位，长三角城市群轻资产项目落位在商圈内外的比例，各占一半。

相比而言，粤港澳大湾区仅14%的轻资产项目处于非商圈地段，从侧面看出，浓厚的商业“氛围感”非长三角轻资产项目落位的“强制”必要条件。

可以看出，商圈外的低效物业更偏好运用轻资产模式进行存量盘活。

一方面，这些档次较低的中小型项目由于地理位置受限，招商能力不足，加上缺乏良好的运营能力，从而选择引入业内知名的运营商进行轻资产运作；

另一方面，轻资产运营商入局长三角，不过分追求商业“氛围感”，可能与成本控制有关。非商圈地段运营成本较低、经营风险更小，有助于轻资产项目的快速铺开。

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企业阵营

行业集中度高企，信息、品牌、管理壁垒成关键

以规模（体量）看，排名靠前的企业有万达商管、爱琴海、新城控股、华润万象生活、印力以及宝龙商业等。

• ●  华润万象生活：以品牌、管理优势扎根高线，制造明星mall

华润在长三角的轻资产布局，早期多选择与港资、私企合作开发；2021年开始与地区政府合作，背靠政府打造标杆。

从管理模式来看，高线城市项目普遍采用委托管理模式，而嘉兴南湖天地项目为管理输出模式。

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嘉兴南湖天地

图片来源：谷德设计网

目前，华润万象生活的在管项目主要来源于母公司委托，实现从单一的“内部运作”到拓展“外部生意”转变，是其规模扩张的关键一环。

基于此，其积极尝试合作开发与拓展第三方项目的方式，快速抢占市场份额。据华润万象生活披露的“十四五规划”，到2025年，预计外拓面积占50%。

外拓项目中，华润万象生活依然采用委托管理为主的模式，这是其主观选择的结果。

得益于母公司华润置地在中高端市场的资源禀赋优势，华润万象生活能够凭借其强大的品牌力及运营能力，运用委托管理模式进行轻资产操盘。

此模式下，华润万象生活对项目拥有更高的控制权，可以避免稀释自己的商业品牌，并强调内部发展战略一致性；同时，也有助于华润打造标杆mall，最大限度扩宽盈利上限。

杭州万象城

图片来源：华润万象生活官网

从客观层面来说，考虑到委托管理模式所具有的高品牌壁垒，高能级市场成为华润万象生活在长三角轻资产布局首选。

作为央企旗下子公司，华润万象生活的风控审核及内部审查十分严格，外拓项目对开发商资质要求较高，因此与政府以及优质的龙头企业合作亦为华润万象生活的首选。

凭借品牌优势及管理优势的华润万象生活，深耕高能级市场，轻资产操盘树立标杆，华润万象生活将继续在规模中寻求“质”的增长。

• ●  宝龙商业：区域资深玩家，凭信息优势“霸屏”下沉市场

作为长三角城市群的资深玩家，宝龙商业轻资产项目多落位下沉市场。

以12个非母公司项目看，位于商业三线城市的占比高达59%。其中5个项目为宝龙商业管理，7个为宝龙星汇管理。

按管理模式划分，以整租和咨询顾问模式为主，其中咨询顾问项目均为宝龙星汇管理。仅2个项目为委托管理模式。

作为首家在港交所上市的轻资产商业管理运营服务商，宝龙商业的轻资产扩张与上市进程密不可分。

2017年以前，宝龙商业主要运营母公司宝龙地产委托管理的商业项目，至2017年首次以委托管理模式运营第三方项目，这也是上市前的唯一一个轻资产购物中心项目。

2019年12月赴港上市后，宝龙商业于次年收购浙江星汇60%股份——这也是宝龙商业上市后的首宗收购，一次性将星汇旗下5个轻资产项目收入囊中。同年，宝龙商业积极外拓，以整租模式管理3个轻资产项目。至此，宝龙商业外拓的轻资产购物中心增至8个。

通过并购扩容轻资产，宝龙商业一方面可以增强业绩表现，另一方面可通过规模扩张进一步增强其在长三角的品牌影响力，同时捕捉到更多的市场信息。对于轻资产公司来说，打破信息壁垒是破局关键。具备信息优势，方能先人一步快速打通区域市场，成为一方“霸主”。

管理模式的多样选择，也有助于宝龙商业轻资产项目的快速铺开：

*整租模式有利于压缩培育周期、加快回流速度；

*咨询顾问模式则有效减少资金投入，相较于其他模式来说更“轻”，意味着可以不投入任何资金只负责商业运营，从而加速扩张进程。

同时，宝龙商业外拓项目集中在三线城市及以下的下沉市场，且主要选择体量较小、位于商圈外的项目，这类项目相对来说收费低廉、租金成本较低，可以减轻运营风险。

这样做，一来能够尽快回收成本、降低资金与经营风险，二来可快速实现门店数量扩张，提高品牌渗透率、扩大品牌的商业影响力。

​结语

回看长三角轻资产图鉴，城市线级分化，叠加着不同资源禀赋的运营商，呈现出两派镜像：高线城市轻资产以“质“取胜，规模为王；低线级城市轻资产以“量”扩容，渗透率高。

而随着行业的不断洗牌，长三角城市群的轻资产竞争格局还将继续分化、重组。高能级市场如何在规模中增长，下沉市场能否以质转身。机会不少，答案待定。