大悦城轻资产A面 大悦汇首入广州的商业“南”路

大悦城的华南步伐终于迈进广州。

4月20日，大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目签约轻资产管理输出协议，这标志着大悦城控股商业正式进驻广州。

据相关介绍，项目所处的黄埔区广州科学城片区是国家级战略开发区，目前已集聚有超百家世界500强企业，未来将形成百亿级企业强势聚集的产学研一体多功能现代新型城区。

此次签约涉及的商业物业由黄埔文化集团全资持有，体量约6万平方米，地下2层、地上4层，与地铁21号线神舟路站无缝衔接，15分钟直达天河核心区。

值得一提的是，据黄浦文化集团官微消息，这是大悦城在全国落地的首个全新产品线“大悦汇”项目，是大悦城控股商业落子广州的首个项目，也将是综合推进速度第一的轻资产项目，计划今年12月开业。

曾有相关人士表示，大悦城在“根据地”北京的西单大悦城、朝阳大悦城、祥云小镇等商业项目皆颇具代表性，但也期待其在进入南方市场后，做出适度调整、尝试不一样的打法。

或许此次全新产品线的推出，亦是大悦城商业的一次探索。

广州路径

2020年，《广州市黄埔区 广州开发区商业网点布局与发展规划(2020-2030)》发布，文件提及，规划期内建成8个高端商圈、新建63个社区商业中心、布局1400家品牌连锁便利店。

其中，科学城商圈是科技产业聚集核心功能下的商业配套，将服务100万以上本地及外来人口，商业面积将达50万平方米以上。规划期内将建成2-3家四星级以上（或相应标准）酒店、3个以上商业综合体、3个以上社区购物中心等。

去年4月，黄埔区、广州开发区在科学城会议中心举办商业项目集中签约活动，活动推出四大商业地标，分别为黄埔文化集团文化商业综合体、宝能文化广场、至泰商业广场和保利鱼珠港，其中三处位于科学城商圈。

2021年9月，《广州市黄埔区 广州开发区 广州高新区加快国际消费中心城市建设扶持办法》发布，提出支持高标准建设购物中心、支持优化升级现有购物中心、支持引进国外知名品牌在黄埔开设首店等内容，并从资金上提供百万至千万元的扶持。

过往报道显示，第一太平戴维斯广州公司董事张宸豪曾在公开活动中，就黄埔区的商业发展机会表达了观点：“未来十年到二十年，黄埔区将会成为广州东进的一个重点商圈聚集地。”

他认为，黄埔位于城市东进战略的核心圈层，交通便利、宜业宜居，已吸引很多中高收入人群流入，市场消费能力潜力巨大，未来借助城市更新的东风，将成为广州高端服务业发展的活力中心。

利好之下，黄埔区也吸引来华润、大悦城、星河、龙湖、万科等知名房企和商业管理公司进行项目对接，洽谈导入各类商业业态。

轻资产目标

此次落子广州，标志着大悦城控股商业真正完成了四大一线城市的战略版图布局。

目前，大悦城控股商业在华南区域已经布局深圳宝安大悦城、厦门集美大悦城、三亚大悦城三个重资产项目，并拥有深圳光明云景悦街、中粮亚龙湾滨海世界等多个商业项目。

根据不久前发布的大悦城控股年度报告，2021年，19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人，较2020年提升29.75%，会员消费占比达32.1%。

2021全年大悦城获取商业项目6个，包括重资产1个、轻资产5个。全年落地轻资产合作项目7个，其中5个项目已于报告期内达成合作协议签署，另外2个项目近期签约。

报告期末，大悦城以轻资产模式运营管理4个大悦城项目，位于天津、昆明、鞍山、长沙；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个，位于无锡、天津、绍兴等城市。

随着轻资产管理项目增多，大悦城管理输出收入规模增加。2021年，购物中心及写字楼轻资产项目管理输出收入1.9亿元，占整体管理输出收入的63%。

同时，据大悦城消息，“十四五”期间，将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，以一二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张。

按照规划，大悦城将重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域，2022年轻资产商业项目拓展数量不低于7个。

商业“南路”

十年前，大悦城走出大本营南下深圳的新闻引起争相报道，这也是最早传出的华南首座“大悦城”项目。

后因规划审批、拆迁谈判等多重原因，进展并不顺利。原“定于2017年入市”的项目，遭疫情影响再次延期。根据大悦城控股2021年年报，预计该项目达到预定可使用状态日期为2024年12月。

在“施工困境”下，大悦城也遭受着自身和来自行业的变革。

2019年重组完成后，大悦城控股从以开发业务为主的传统房地产公司，转向了持有+销售，双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。

去年10月，天津西青大悦春风里正式签约，成为大悦城控股旗下第7个轻资产管理商业项目，也是首个轻资产管理输出的“大悦春风里”项目。

12月16日，大悦城控股与无锡市太湖新城发展集团正式达成合作，共同打造的新泽悦街在无锡正式落地，标志着大悦城控股正式启动社区型商业的轻资产管理输出。

随着大悦城在华南开业的首个全新产品线“大悦汇”项目落地，“大悦汇”产品定位还有待市场上的进一步公开明确。但在解决项目同质化、商业竞争差异化、“水土不服”等问题上，或许能通过实践获得更多经验。

据最新数据，大悦城商业标准产品线已开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目；其他非标准化产品在营项目（如成都鸿云悦街、杭州大悦城悦街、北京永丰悦界等）共6个。

2022年，还将迎来青岛即墨大悦春风里、无锡江南大悦城、绍兴国金大悦城、沈阳大悦城E馆、天津西青大悦春风里、石景山大悦城等项目接连启幕。

在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个，商业面积约178.8万平方米。