招商积余“瘦身” 瞄准69亿历史遗留重资产

作者/冯嘉炜

受历史因素影响，招商积余是一家业内少有的带有“尾盘”的物业公司。

而重组转型以来，经历了股价腰斩、毛利率连年下滑，历史遗留的一系列重资产已对业绩形成拖累。

1月26日，招商局积余产业运营服务股份有限公司称，拟将直接及间接持有的三家下属企业100%股权转让给控股股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司下属企业，转让价合计人民币7.78亿元，主要资产为散布于赣州、苏州、深圳的自持物业。

2020年业绩会上，招商积余董事长聂黎明回应轻重资产分离计划时指，公司已成立专项工作小组，多维度对资产进行盘点、梳理，以及轻重分离的研究。

如今，计划似乎已开始实施。

轻重剥离

2019年，招商局集团、航空工业集团落实国企改革部署，将招商物业与中航物业进行整合，更名“招商积余”上市。

和商业史上的许多重大变革一样，招商积余的重组也伴随着管理团队的更迭。目前招商积余董监高团队中除副总经理赵肖外，再无中航系老臣，主要为招商系派出的高管。

尤其是2021年1月25日，曾任招商局物流集团总经理助理的陈海照履新招商积余总经理，取代曾任中航物业总经理的石正林。有外界声音认为，这是招商物业、中航物业完成整合的重要标志。

但和人事变动相比，资产处置却显得有些迟滞。作为物管企业，招商积余的财报中重资产业务仍占据不少篇幅。

截至2021年6月30日，招商积余投资性房地产资产值为68.88亿元，占总资产42.1%，比2020年末仅略微减少0.19%。而这部分投资性房地产并未带来资产升值，2021上半年公允价值变动损益为负，亏损约80万元。

半年报还显示，招商积余重组后遗留的房地产开发业务期内仅实现营业收入7188万元，占总营收1.50%，较上年同期减少2379万元，下降24.86%。

这批遗留项目大部分都曾隶属中航地产，其中衡阳中航城市花园项目尚有近50万平方米土储，天津九方城市广场项目只完成地下部分施工。

对招商积余净利润影响达10%以上的9家主要控股参股公司中，招商九方商业管理（深圳）有限公司、衡阳中航地产有限公司、龙岩紫金中航房地产开发有限公司三家净利润为负，分别为-257,732元、-17,982,680.39元、-68,572,164.49元，而这三家子公司同属中航系。

优劣参差的投资性房地产或许不能一概论之为“负资产”，但在一定程度上确实拖慢了轻资产转型的进程。

招商积余最近剥离的中航城投资、昆山中航、赣州九方正是中航系资产包的一部分，涉及投资性房地产账面价值约15亿元，存货价值约1.4亿元。

招商积余表示，本次“瘦身”成功后，后续轻重剥离有望加速落地。

此外，受让方深圳招商地产、苏州招商地产、珠海依云地产均为招商积余控股股东招商蛇口的全资下属企业，集团内部的轻重再分配，也让招商积余的业务布局线更为明晰。

售购之间

剥离重资产或许能为招商积余的变革廓清阻碍，但前进的动力终究来自轻资产业务增长。

2021年12月，招商积余与上海航空工业（集团）有限公司签署了《产权交易合同》，以5362万元收购上海航空工业集团物业管理有限公司（以下简称“上航物业”）100%股权。

招商积余彼时表示，上航物业整体运作管理规范，符合公司收并购战略方向。通过本次收购，可以奠定招商积余在央企剥离“非主业、非优势业务”收并购市场的影响力，是推进收并购战略的重要举措。

当月30日，招商积余再次宣布斥资2.3亿元受让南航集团持有南航物业95%股权。连续两次收购航空物业，招商积余的非住业务规模进一步扩大。

2021年上半年，招商积余的基础物业管理营收中，住宅板块营收11.12亿元，毛利率6.03%，非住宅板块营收24.74亿元，毛利率12.79%。

专业化门槛较高的航空物业，或许存在招商积余所急需的利润空间。

半年报显示，招商积余2021上半年毛利率13.54%，创下近五年新低，2017年-2020年的中期毛利率分别为20.65%、22.66%、20.47%、13.83%。

作为对比，观点指数研究院以51家上市物企为样本，统计其2021上半年平均毛利率为30.63%，其中以商管为特色的企业相对较高，局限于住宅的企业则相对较低。

招商积余盈利能力走弱还体现在股价。

2019年底完成重组后，招商积余一跃成为A股市场最大上市物企，公司股价也一路走高，2020年8月31日创下38.57元纪录，但随后一路阴跌，2021年11月30日跌至11.1元。

但在股市中，低位有时也被视作机会所在。

而招商积余去重存轻的连番举动亦受到多方关注，仅1月27日，华泰证券、兴业证券、中信证券、中金公司均对其发布研报。

其中，华泰证券维持招商积余买入评级，目标价位22.78元。截至报告日，公司最新收盘价为17.97元，较目标价有26.77%的上行空间。华泰证券预测，招商积余2021年归母净利润5.16亿元，同比增长18.61%。

综合近一个月招商积余所获13份券商研报统计，各方给出的目标均价为22.95元。

似乎自物业上市大潮涌起之后，众多物企在二级市场的第一要务都是向投资者自证“轻资产”属性，招商积余“借壳”上市三年后，对这项任务终于有了阶段性进展。