深潜文旅地产丨低调扩张文旅版图，万科闷声做大事？

近年来，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，万科的业务已经延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪业务、酒店度假、教育、农业、食品等领域。集团也从以往单纯的重资产开发，逐渐转向城市配套服务商，实现轻资产化运营转型。

尽管在发展多元化业务时尽量保持低调，但万科的文旅野心还是逐渐浮出了水面。

01、做文旅不心急，慢工出细活

万科布局文旅项目的时间较早，但前进的步伐比较稳健，也不特意给自己的文旅项目加标签。在文旅地产、冰雪业务和酒店度假等方面均有落子的万科，目前比较成熟的项目有杭州良渚文化村、吉林松花湖度假区、惠州双月湾度假村、云南抚仙湖度假区、三亚森林度假公园等等。

良渚文化村“玉鸟流苏”创意街区 图源：万科良渚文化村公众号

其中，最为出名的当属杭州良渚文化村。这里一开始只是由南都房地产集团于2000年启动开发的普通地产项目，2006年被万科收购之后，逐渐被开发成为一个集旅游、居住、度假、文化、商业、教育、养老医疗多重功能为一体的城市综合有机体。

依托5000年良渚文化遗址，良渚文化村自成景区；随着小镇的发展，这里又形成了健康的旅游生态，逐渐形成集聚效应。小镇以一条风情大道串联起各个主题村落组团，与各个住宅组团形成良好的开发节奏，整体物业价值也得到进一步提升。

宝剑锋从磨砺出。据悉，良渚文化村拿地后的第9年才开始逐步实现正现金流，11年后实现盈利，一开始的盈利主要靠房地产销售，后期引入的旅游、文创等产业逐渐成长起来，才扛起运营大旗。

2019年7月，良渚文化村附近的“良渚古城遗址”被列入《世界遗产名录》。浓厚的文化气息，让这里的良渚博物院、良渚文化艺术中心（俗称大屋顶）、美丽洲教堂、大雄寺等，都成为热门的游客打卡地。

王石评价称，良渚文化村充分展现了万科的企业理念，是万科的标杆项目，也是一个代表未来设计的作品。

安藤忠雄设计的“大屋顶” 图源：万科良渚文化村公众号

在良渚文化村有起色之后，万科“无意间”切入了冰雪赛道。这一缘分始于2010年吉林市政府通过原松花湖滑雪场招商，万科入场，2015年，滑雪场开始营业。目前，松花湖滑雪度假区已成为万科比较著名的文旅项目。

据披露，这个万科首个滑雪度假项目总投资达到400亿元。项目集山地度假、高山滑雪、赛事训练、户外运动、餐饮住宿、会展购物、教育营地、休闲娱乐等功能于一体。度假区内共有34条优质雪道，滑雪面积达175公顷，能同时容纳10000人滑雪，已连续五年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”。

在以上两个项目后，万科陆续又了落地三亚万科森林度假公园、惠州双月湾等项目，开始将眼光从东部转向西南具有潜力的地区，于2010年进入昆明市场，主要在昆明主城区发展，并在玉溪抚仙湖、大理和西双版纳等地布局了文旅项目。

值得注意的是，在良渚文化村、吉林松花湖等文旅地产项目当中，万科都采用了轻资产模式。一方面，万科成立投资基金，借助外部资本力量，通过轻资产化的运作方式来加快公司在商业地产领域的投资运作；另一方面，万科在合作项目中不控股，但仍然负责操盘，并使用万科的品牌、产品体系和手头丰富的资源。

轻资产化运行的前提是项目商业经营模式的成立，再通过高品质产品和服务，逐渐提高持有资产的经营效率，从而提升项目的价值。其核心不仅关于“配套”，更要对持有的资产进行合理的投资和运营。

万科组织架构 图源：万科官网截图

02、频繁调整集团架构，系为文旅铺路？

1988年进入房地产行业的万科，经过三十余年的发展，成为国内房地产公司中的佼佼者。多年来，万科一直依据其对行业大势的准确判断，来调整企业的组织架构、业务与战略。

在集团层面上，万科在2012年就开始着手布局非地产经营性业务，从住宅开发商向城市配套商转型。2017年，万科成立冰雪事业部；2018年，确立了BG（事业集团）和BU（事业单元）两个业务条线；2019年中期业绩报告中，万科首次将集团业务划分为5大BG和6大BU；2020年，又增至6大BG和8大BU。

2020年底，有报道称万科集团将成立新的酒店及度假事业部，并撤销冰雪事业部，冰雪事业部业务和团队并入新的事业部。2021年6月，为了全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，万科再次调整组织和管理，形成7大区域＋物业共8大BG，以及酒店与度假BU在内的7个事业单元。

不过，频繁的调整，既显示了万科对多元化业务发展的决心，也暴露出万科对某些业务的摇摆不定。

万科松花湖度假区·四季小镇 图源：松花湖度假区官网

据之前的公开资料显示，万科冰雪业务共有吉林松花湖、北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，在2019年11月至2020年1月末因疫情影响暂停营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客39万人次。

万科在2021年报中透露，加上2021-2022雪季新增受托管理运营内蒙古呼和浩特马鬃山滑雪场和北京顺义莲花山滑雪场，其目前在北京、吉林、内蒙古共运营5个滑雪场项目，累计管理雪道面积251公顷，雪道数量67条，雪道长度48公里。这些滑雪场在2021-2022雪季为万科带来了2.7亿元的营业收入，同比增加39%；接待91万人次，同比增加28%。

在酒店业务方面，万科在2020年成立酒店与度假事业部之后，全面整合集团下的酒店资产，目前持有29家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等城市和黄山、丽江等旅游目的地。去年，其持有的悦榕中国新开2家酒店，新签约7家酒店；自营的“有熊”品牌新签约5家酒店、“瞻云”品牌新开2家酒店，但无论是业务规模还是自有品牌知名度，都不算亮眼。

经营滑雪场的人都知道，冰雪产业项目具有投入多、周期长、融资压力大等问题，投资回报率往往较低，所以万科把冰雪事业部并入新成立的酒店及度假事业部，实际上也是对冰雪业务中度假酒店的部分与原先单独布局的酒店业务进行整合。

鉴于冰雪、度假、酒店三个业务之间有一定协同性，合并成立新事业部有助于壮大整体业务，因此这些业务的未来发展还是值得关注的。

图源：万科2021年报

03、强敌环伺下，保持平常心

实际上，万科对多元化业务态度“暧昧”，原因显而易见。2021年，万科实现营业收入4,528亿元，其中来自房地产开发及相关资产经营业务的营收占比95.0%，包括文旅业务在内的“其他业务”营收仅有30.3亿，还不到总营收的1%。

2019年，在成都的一场媒体交流会上，万科董事局主席郁亮曾坦言，万科从来不做文旅地产，包括现在万科所做的项目，都不叫文旅地产。对文旅地产的讳莫如深，也延续了万科一向谨慎的态度。

万科在2020年底宣布裁撤独立的冰雪事业部，虽然并不意味着抛弃冰雪生意，但的确有意在降低滑雪场的重要性，进军云南连续拿下多个项目就是佐证。

同时，在市场上，以北京冬奥会为契机，业内竞争对手对万科早就涉足的冰雪产业“虎视眈眈”。以融创为例，在2017年至今的4年时间里，融创在全国已开业运营9家雪场，包括3家室外雪场、6家室内雪场。6家室内雪场中，有5家落地南部城市，意图收割南方市场。

对万科来说，滑雪场“地位降低”并不意味着停止扩张。2022年延庆冬奥赛区投入运营，2023年万科包头室内滑雪场和崇礼瀚海梁滑雪度假区也将面向公众开放。到2023年，加上现有5家滑雪场，万科将拥有3家目的地大型滑雪度假区、4家城市近郊滑雪场和1家室内滑雪场。未来，万科可能还会将自己培养的冰雪、山地度假开发与管理人才，输送至各个新项目。

在外界看来，万科的文旅项目扩张速度不够快，在酒店发展方面太温吞，本该在冰雪赛道中捷足先登，却似乎没占到先行者的“便宜”。

归根结底，可能还是因为“速度和热点”并不是务实的万科所追求的东西。毕竟文旅项目盈利要经过漫长的回血和经营，是一个需要耐心的生意，若能将现存项目做好，已然是一种胜利。