地王潮遭遇信贷波动 下半年房企面临资金链紧绷风险

　　宽松货币政策和天量信贷催生了上半年楼市的疯狂，各地更诞生了逾200幅高总价地块，动辄数万的单价地王也有数十幅。然而这个盛宴，在下半年是否能延续？

　　“我们在2015年就判断，今年下半年市场会步入调整。”7月11日，广州一家大型房企内部人士对21世纪经济报道记者说，下半年调控政策和信贷会结构性收紧，防控风险是第一位的。

　　基于这一判断，该公司2015年下半年至今在销售上采取快速去化策略，在土地资源获取上，则几乎没有在公开土地市场拿高价地，而是把目光投向了并购和旧改。

　　这几乎是万科、保利、中海外、碧桂园、恒大等多家超大型公司的共同选择。

　　一旦2016年下半年市场调整销售下滑，开发贷和按揭贷款收紧，势必会影响房企的资金链，一些激进拿地的公司可能面临市场调整带来的压力。

　　二线地王潮

　　中原地产研究部统计数据显示：2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗。

　　前6个月，全国主要的50大城市合计土地出让金高达10243.7亿，历史首次突破万亿，而在2015年同期则只有6973.14亿。

　　值得注意的是，地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市。二线城市成为2016年地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等城市，具体来看，2016年上半年的219宗高总价地块中，武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗。

　　进入7月，地王潮仍在向更多的城市蔓延。7月前10天，全国单幅地块成交金额超过5亿的地块达到了29宗，其中溢价率超过50%的地王地块（叠加北京一宗高总价）合计达到了18宗地块，仍集中在二线城市，其中南京、杭州、郑州是地王出现的主要区域。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在热点城市出现了普遍性的、地价超过房价的现象。这种不理性不健康的拿地行为，导致房地产市场后续酝酿巨大风险。

　　事实上，地方政府已经注意到了土地市场过热的问题。苏州和南京均实施了土地拍卖的“熔断机制”，即为热门区域内将出让的土地设置最高限价，当竞价达到最高限价时，终止土地出让。业内人士预计，土地供应政策在下半年将进一步收缩。

　　信贷部分收紧

　　进入2016年二季度，房地产调控趋势出现了明显改变。

　　过去一年多的调控主要方向是去库存，各种宽松政策次第出台。但在系列刺激政策影响下，部分城市出现了非常明显的量价快速上涨现象，这迫使政策开始“因地制宜”，甚至一城一策。

　　光大证券分析师詹帝指出，信贷政策较年初的全面宽松有所收缩：2016年首4 月新增人民币贷款同比增4.6%达5.16万亿元人民币，M2货币供应同比增长12.8%。2016 年二季度末，货币供应及人民币贷款有所收缩。

　　住房信贷也随之收缩。6月21日下午，合肥在二线城市中率先出台住房限贷政策，实施认房又认贷，在维持首套房首付比例25%的同时，将二套房和三套房的首付比例分别提高至40%和60%，并自7 月1 日起正式执行。

　　7月9日，厦门市下发了住房信贷调控新政，对部分情况下购房按揭贷款和公积金贷款的首付比例进行了上调，以抑制投机性购房，该政策将于7月15日起施行。

　　中金公司分析师宁静鞭认为，厦门市此次对商业购房贷款和公积金贷款均作出调整，按揭信贷收紧，降杠杆抑投机，释放出政策转向信号有助于降低楼市热度，减少房地产市场泡沫。

　　这也是今年以来第3个非一线城市限贷，政策进入中性期。自3月一线城市出台楼市新政以来，4月廊坊、6月合肥、7月厦门均出现了收紧按揭信贷的措施，

　　由于行业周期进入了价量齐涨/价涨量缩阶段，近期各地城市信贷政策小幅调整说明调控政策已经从“友好期”逐步转向“中性期”，未来因城施策格局会更加明显，而市场呈现过热现象的武汉、郑州等城市未来调控概率加大。

　　张大伟也认为，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，“托底盖帽”开始出现，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧；未来房地产调控政策将不仅是分城施策，更多将会升级到一城一策。

　　去金融杠杆则是“盖帽”政策的主要特征，类似厦门、合肥这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。

　　不过，中信证券分析师陈聪指出，由于基准利率在短期很难提升，而经济增速略有放缓，也使得银行对不良率较低的个人贷款业务更加重视。按揭贷款利率还会在一段时间内维持在较低的水平。在按揭利率不收紧的情况下，楼市并不会因为行政调控而发生方向性的逆转。

　　他表示，房地产市场的先行指标在7月初发出了乐观信号：10大城市可销售面积为8100万平米，比年初下降了10.7%；楼市可能在2016年三季度走出短暂的调整期。预计全年的房屋销售速度将呈现N型走势，下半年仍有热销窗口。

　　资金链风险

　　当史无前例的地王潮迎面遇到信贷收缩，部分房企将面临资金链紧绷的风险。

　　倪鹏飞、丁如曦在中国社科院财经院《中国住房发展报告》中指出，房地产信贷增长波动较大，房企资金来源松紧失当交替频繁。2016年2月至5月，房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升，同比增速分别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4月至12月连续同比增幅为负。

　　另据国家统计局数据显示，今年1-5月份，房企到位资金53681亿元，同比增长16.8%，其中定金及预收款14840亿元，增长35.2%；个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。

　　其次，房企负债率创历史新高。中国房地产协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房企净负债率均值为96.09%，比2014年上升7.23个百分点。截至6月22日，今年房地产业发债规模超过4500亿元。

　　此外，三、四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险，尤其一些中小房企通过非正规金融融资面临违约风险。

　　上述报告预计，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。

　　前述大型房企内部人士认为，考虑到下半年房地产销量回落预期，楼市成交重回冷静，上半年占据房企资金来源半壁江山的个贷、定金＋预收款，将受到明显影响，进而影响房企的资金链。

　　张大伟认为，去年至今全国一二线城市出现地王潮的根本原因还是，资金充裕下的资产荒，其中有很多泡沫成分。对于一二线城市来说，未来一年房价上涨不超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将带来巨大风险。

　　以北京为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿。

　　从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右，而目前北京的房价销售均价在3.5万左右。

　　对于上述1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟也表示，房企的无止境扩张战略导致其在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。当企业扩张的盲动性与2016年下半年市场调整期相遇时，资金面的需求与市场流动性趋紧的矛盾将日益突出，这类房企容易出现资金链危机。