购物中心20年 与令狐冲一起笑傲商业地产圈

　　7月29日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的“风云巨变20年——2016中国购物中心高峰论坛”在浦东香格里拉酒店隆重举办。

　　见证中国购物中心20年发展变迁

　　致敬扎根商业的元老级地产人

　　7月29日，近1000位商业地产人相聚浦东香格里拉酒店

　　共同见证中国商业地产发展20年

　　活动上，崇邦集团总裁郑秉泽、尚嘉国际股份董事王裕强、瑞安集团中国新天地商业执行总监谭佑华、广州天河城董事长总裁黄启宁、正佳企业集团总裁李穗生、上海鹏欣集团副总裁丁宏伟等众多开发商大佬悉数登台演讲或对话。

　　悠游堂执行董事陈笑凡、素型生活馆创始人林学波、大蔬无界创始人宋渊博等也将从品牌商角度见证购物中心20年。

　　“从大数据看购物中心20年发展变迁及开发运营新趋势”报告发布，6场主题演讲、2场重磅对话，观点碰撞，火花不断。

　　分享

　　首先，赢商（集团）控股有限公司董事长吴传鲲致开场欢迎辞，并作“从大数据看购物中心20年发展变迁及开发运营新趋势”报告发布。

　　吴传鲲

　　赢商（集团）控股有限公司董事长

　　从大数据看购物中心20年发展变迁及开发运营新趋势POINT

　　1996-2000年是中国购物中心扬帆起航阶段，广州天河城的诞生代表着中国首个真正意义上的购物中心出现，1999年上海港汇广场从开发开始导入购物中心开发运营理念，则成为中国购物中心真正起源。

　　2001年随着上海恒隆广场开业，而后上海正大广场、来福士广场相继开业，加速了中国购物中心归分化进程。

　　2005年北京CBD万达广场开业，代表万达第三代综合体产品模式开始成型。

　　2008年开始全国社会消费品零售总额突破10万亿大关，消费力升级导致商业升级，购物中心开始出现餐饮、休闲业态比例增加。

　　2011-2015年，购物中心进入了爆发式增长的阶段，2015年5万方以上的购物中心数量已超过4500家，可以说中国购物中心20年的发展相当于过年30年、40家甚至50年的发展。

　　也就是从这一年开始，购物中心增幅开始往下回落了，以后这个现象还会持续，进入存量时代。

　　随后，6场主题演讲逐一发表，话题围绕还将融入当下最热的IP活动、信息高科技等，为来宾带来一场思想盛宴。

　　欧阳捷

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁

　　资产证券化——重资产价值的衡量标准？POINT

　　1.越是持有一线城市的住宅升值越大，越是在一线城市它的房子资产越高。回过头来看住宅其实就是重资产；

　　2.重资产谁在持有？是买房者持有重资产；

　　3.在资产升值最快的年代，轻资产不会是最大受益者；

　　4.我们说开发商赚了钱，但开发商是通过加杠杆赚了钱；

　　5.商业开发商如果要获得升值，要像住宅开发商一样，要转向一二线城市，在一二线城市房价上涨速度是更快，也就是物业资产升值速度更快；

　　6.未来十年，热点一二线城市房价至少上涨一倍；

　　7.真正的REITS放开的话，相信商业地产会迎来新的高潮。因此在资产荒的年代，恐怕没有比资产证券化项目更稳定的好资产，借别人的钱做自己的事，我想这就是商业地产未来要做的事。

　　郑宏原

　　上海爱琴海购物公园副总经理

　　致敬都市--解读上海爱琴海购物公园POINT

　　1.上海爱情海购物公园定位文化、艺术、人文、生态，围绕文化、艺术、生态、科技、人文、健康、体验七个定位进行打造；

　　2.上海爱情海购物公园包含三大主力业态，24万方爱琴海购物公园，10万方红星·欧丽洛雅环球家居MALL，也是全国200多家店里面一号旗舰店，还有9万平米国际主题街区。

　　3.项目亮点：引进了冰雪主题乐园；上海唯一一家英超球迷体验中心，包括现场直播间，英超衍生商品售卖，英超主题餐厅，三人足球体验式场景；青少年马术俱乐部；国际轻医疗产业区；中国首座综合体项目3000平米艺术中心；

　　4.国际主题风情街区取名叫上海之眼风情街，在这个街区有三个主题：欧洲、日韩、港澳台，打造这样一个国际商业元素。

　　5.未来属于我们当中愿意精心雕琢作品之人。

　　黄启宁

　　广东天河城(集团)股份有限公司董事长、总裁

　　创新力量重塑商业——天河城20年发展动因POINT

　　1.天河城是90年代初广东省政府为推行流通业改革，决定成立新兴的大型的流通企业，引进国外新型零售企业模式，天河城开业之前，广州全部都是一些老百货业态，天河城当时是一种全新业态进入市场。

　　2.在这里我特别要向各位介绍一位老人，当时就是他在省里接过这个任务，做这个购物中心，他之前没有做过一天的商业，他为天河城选址，敲定设计方案，决定只租不售，他办主力店，那时候就决定要做电影院了，那是在1992年底的时候。

　　3.我们如何做创新呢？我们不可能推倒重来，只能在调整上花心思，做一些局部创新，引进休闲服务及体验店，增加电影院放映厅，逐步将餐饮比例提升，注重品牌搭配、营造区域品牌氛围。接下来还要根据调整定位，收窄细分目标市场的要求进行调整。

　　4.目前环境已经非常不同了，在现有情况下，我们首先是相对于竞争策略和细分市场做好精确定位；第二是对业态和品牌的调整要及时，并且要坚持不断地折腾；第三要不断营造个性化的亮点；第四个推广促销活动必须要围绕着定位服务与竞争；第五个要重视包括互联网在内的一切新技术；第六个重视经营团队的年轻化、专业化。

　　5.这是最好的时代。购物中的从业者都是在积极探索，努力创新中推动行业发展。

　　郑长江

　　北京环球悦时空文化科技有限公司总裁

　　IP创新购物中心运营POINT

　　1.IP是什么？传统认知它就是知识产权，而我认为一切心智创造皆为IP。包括音乐、文学和其他艺术作品，而更多是基于人的思考，价值幸得内容都称为IP知识财产。

　　2.IP生态圈从传统走向开放。IP价值逐渐被受到尊重和重视，源于它的四个点：第一是内容价值，本身优质内容会具有情感塑造。第二是营销价值，因为本身具有很强的知名度，它一定能够吸引一部分人群到达，因为更多的人是关注于情感化的故事。第三是粉丝价值，每一个IP背后都有固有人群。第四个是数据价值，未来可以转化为更多的商业价值。

　　3. 经营人群，因为体验消费才是人类发展追求的终极目标，这是我们希望能够传达的一种观念。我们想从IP出发，为购物中心注入新的极致化内容，比如引入超级IP，从外部对整个商业项目进行重塑包装，通过很好的内容不断吸引和引领。

　　4.我们希望通过IP+概念，融合文化、娱乐、休闲、商业，为购物中心营销工作创造新鲜价值。将IP引入更多场景化消费。

　　5. 做好IP+购物中心运营需要五项修炼。第一、丰富的明星IP资源；第二、持续的创意内容；第三、有机的运营管理；第四、高效的整合传播；第五、规模化渠道营销；通过以上几个内容，相信我们的购物中心，在跟IP的结合会有更多的创意点和新颖点。

　　6.IP将从内到外创新购物中心运营，更好的注重品牌化，更多从内容出发，在未来成为它生活的一部分，很多商业项目应该是从源头开始考虑整体IP化。IP定制是为购物中心再造一个全新的世界，它从内容，品牌生态和人格化塑造重新塑造了购物中心。

　　陈笑凡

　　上海悠游堂投资股份有限公司执行董事

　　商场儿童楼层调整的另一种思路POINT

　　1.从悠游堂近一两年以来和购物中心合作的经验和教训来看，购物中心提升家庭娱乐体验不等于引进大面积儿童游乐商。

　　2.商场在招商和开发过程中间，都会遇到一些现实困难和问题。引进成熟品牌，能够保证招商和开业，但是又希望引入新兴品牌有差异性，这两者之间往往是悖论的。另外，从新兴业态“室内娱乐”来讲，发展时间不到十年时间，这导致市面上大家可以选择的游乐设备受到很多制约。

　　3.购物中心越来越重视儿童游乐业态，大家都在大比例提升儿童游乐业态在商场中的占比。很大程度上导致消费者到哪里看到都是一样的东西，反而大大降低体验。

　　4.作为游乐业态本身属性带来一些困难，比如说在商场开业前期面向品牌的号召能力会比较弱一些，特别是一个城市可能同时有几个甚至十几个项目同时开业，大家的竞争也非常激烈。

　　5.我们在想，是不是有可能商场在设计开发之初就主动去投入做儿童主題区的设计开发，相当于商场把大的氛围，供需做一个相应的设计和开发；第二个是活泼的动线；第三是富有创意的装饰。这样做得结果就是场地具有童趣的同时，对成年顾客也有更多的可逛性。

　　碰撞

　　微论坛一：素型生活馆·创新与跨界组合，购物中心的机遇与蓝海

　　主持嘉宾：

　　派臣（上海）投资管理有限公司董事长 耿乃兴

　　对话嘉宾：

　　广州市素型信技术有限公司创始人 林学波

　　正荣集团商管总公司总经理 张子玉

　　绿地商业集团商业地产部总经理 王智明

　　月星集团董事局主席特别助理 刘明

　　上海龙盛商业发展有限公司总经理 汪帆

　　成都环球MALL总经理 朱志军

　　上海海鼎信息工程股份有限公司副总经理兼商业地产事业部总经理 宋杰

　　耿乃兴：

　　1.第一句话创新与跨界组合要不要做，大家都认为创新、跨界是必须要做的。

　　2. 有一个比喻，我们是剧院的经营者，我们不是剧团，也不会唱戏，创新跨界是必须要有的，但要有主题，通过商家的组合进行创新，进行跨界。

　　朱志军：

　　1.跨界和创新，在比例上度的掌握是关键。

　　2.创新跨界组合基于行业和社会发展两个方面，跨界实际上就是多元化。

　　3.购物中心出现招商难、运营难等问题，实际上是商业结构上的不合理以及地域发展的不平衡。

　　4. 有问题才有机遇，对购物中心的未来还是很有信心。

　　汪帆：

　　1.回归到购物中心的本质，购物中心的本质真正的核心价值在于资产。

　　2. 创新，只是营运商的一种手段。跨界，更多是一种资源整合。用一种资源整合方式去做跨界，反而是更实际一点。

　　3.未来的市场其实更加细分化，市场根据项目周围顾客的情况而去细分，开发商真正要做得，其实应该是从零开始起步，稳扎稳打的把自己的项目做好。

　　宋杰：

　　1.从购物中心增量来看，个人认为是很难说未来有蓝海了。因为从数据来看，中国很多区域购物中心保有量已经达到了平衡状态。

　　2.未来几年购物中心可能会由零售支撑转到餐饮、休闲娱乐业态。为什么餐饮这几年快速上升？这里面有创新在起作用。

　　3. 购物中心管理，大数据是从宏观视角上把握大的趋势，要做到真正的管理精细化，还是需要结合购物中心的小数据。

　　4.创新的确是购物中心未来经营下去的支点，而且在细化方面的确是一片真正的蓝海。

　　林学波：

　　1.购物中心还是按照传统的布局，可以肯定告诉大家必定是死路一条。购物中心蓝海和机遇在什么地方呢？首先大家要与时俱进，无论以前做得多么牛，今天还是按照过去方式刻舟求剑肯定不行。

　　2.跨界和创新在今天的确是一个方向，包括体验。但是如何在跨界、创新、体验基础上去提升自己的坪效这个很关键。

　　3.甲方和乙方，购物中心和零售商之间如何深度的零售。零售商赚不赚钱决定了购物中心的生死。

　　4.线上线下永远都不要割裂，只有融合才是唯一真正的出路。而且一定要跟线上最强大的那个体制去结合，借助线上副能体系来给线下带来流量。

　　张子玉：

　　1.整个商业在设立之初就坚持三个核心的东西，第一是社交，第二是场景，第三是智慧。这是正荣商业在未来购物中心一直坚持的。

　　2.创新是购物中心必须要坚持的，也是我们正荣商业在未来购物中心中一直坚持的。

　　王智明：

　　1.购物中心的根本就是叫商业物业的运营管理，既然是运作平台的，一定是要分析整个市场的变化。

　　2.我们现在所有的创新和跨界一定要分析好，目前整个市场的需求。如果把这个需求分析透了，那么我们所有的创新也就更符合实际。

　　刘明：

　　1.首先要要找准切入点，依据你的规划，把主力店、次主力店和各个零售单元基本到位，来构建一个城市王国。

　　2.第二个跨界就是资源的整合，而创新最终还是要落地，用实践验证你的创新最终是否成功。

　　微论坛二：购物中心存量市场新价值探讨

　　主持嘉宾：

　　喜悦滑冰场总裁 王品石

　　对话嘉宾：

　　香港崇邦集团总裁 郑秉泽

　　尚嘉国际股份有限公司董事 王裕强

　　瑞安集团中国新天地执行总监-商业谭佑华

　　正佳企业集团有限公司总裁 李穗生

　　上海鹏欣集团副总裁 丁宏伟

　　星禹多媒体娱乐开发股份有限公司总经理 谢宗耀

　　大蔬无界创始人 宋渊博

　　郑秉泽：

　　1.我看了这次高峰会主题是风云巨变，我个人来说，巨变是对的，存量只是其中一个现象，我们要提供个性化、差异化服务；

　　2.第二个是人才，商业广场其实跟广场没有什么关系的，商业广场和市场价值是由人做出来的，是营运做出来的；

　　3.第三个是创新，我们要竞争，我们要有自己的核心竞争力。当前这个巨变、存量，我估计要创新、差异化。创新是需要成本的，创新本身就是风险，创新就是做其他人没做过的事情，没做过的事情肯定有风险。创新核心竞争力最基本元素就是我们的持续创新。

　　4.怎么去创新，要有5P：第一个，你的市场在哪里？你的顾客是谁要首先搞清楚；第二个你的产品是什么？第三个是同样的产品，不同的定位有不同的结果；第四个就是人力，你加人要物有所值；第五个是推广宣传怎么做。

　　王裕强：

　　1.商业地产其实跟地产是没有什么关系，但是我们国内的人包括从政府来说，从土地批租开始，就一直把商业地产跟地产放在一起，所以造成今天所谓存量资产这么多；

　　2.很多人说购物中心同质化，那我不同意同质化这句话，全世界没有一个购物中心是一样的。同质化的问题不存在，但是给人一个同质化的印象怎么出来的呢？就是太多了。

　　3.很多人说购物中心要有体验，百货公司今天的经营不成功最大问题不是缺乏体验，而是不能自主经营，这就是百货业未来不被看好的原因。

　　4.再讲到存量，购物中心就是应该长期拥有，长期经营，如果没有这两个长期不会成功的。我在恒隆地产工作了20年，我在恒隆广场跟港汇广场都工作过，过去三年我去了协信地产，今年我又到了尚嘉中心，我也在这儿明确告诉大家一个信息，所有的品牌今年明年将会关不会开。当然我们也看到中国在这个过程当中，有很多品牌不开店的现状之后，也有很多品牌在涌现。

　　5.我们的购物中心一定要接地气，如果不接地气，靠你孤芳自赏，没有消费者是不会长久的。

　　谭佑华：

　　1.刚才提到两点我想回应一下，第一点是太平洋百货，在商业存量怎么办情况下，公司考虑到我们的资产怎么样保持增值，经过我们很多轮反复探讨，做了大量的研究才有这么一个结果；第二点，王总提到改用途，开发商这几年非常困扰的一个情况，改用途在北京有百货成功改成办公楼，但是除了上海、北京，我想在别的地方改办公，不一定是为了商业价值。如果开发商因此停止开发，转用途又不行，那又继续做他的商业地产，所以我非常同意郑老板提到的万变不离其中，还是要回到基本的层面，当然我们是需要以变应变。

　　2.如何以变应变呢？业态的组合，把餐饮和娱乐调高，根据定位进行组合；市场推广非常重要，刚才有讲到IP，IP确实是一个非常能工吸引眼球的一个东西，所以我们非常要善用IP为商场带来人流，而且IP可能还没到中国的，未来会带来一些新意；.现在我们非常注重用手机这么方便，我们想的东西都是围绕消费者方便的程度，所以在客服方面，我们就推行了用手机就能够加入到忠诚度计划；物业管理。

　　3.以上这四点就是基本的因素，开发商肯定要从这几个基本因素去改善，去增加自己的竞争力，才能够在这么残酷的竞争环境下，把目标消费者带到自己的购物中心消费，从而产生一定的收入，才能够达到保持甚至创造商业价值的目的。

　　李穗生：

　　1.做商业的目的是为了什么？其实我们就是在经营人心。你要创造顾客，而不是你要把人家的顾客怎么抢，因为你抢是抢不来的，你必须要让顾客自动自觉的过来。

　　2.我们要把购物中心变成一个社交场所，娱乐化的场所，如果你的市场营销有足够的能力，你还要变成一个话题的场所，这样才能跟旁人做出一个差异。

　　3.做购物中心是为了给所有广大消费群体提供一种服务，提供一种交易，提供一种话题，提供一个社交的场所，只要你这样去想，很多东西就可以大胆去做。

　　4.现在正佳正在做的是要把商业跟旅游、文化、社交场所整合在一起。做任何东西如果你回归本心，考虑消费者的立场，考虑到他可能的需求，那我们就往这个路子上走，会有很大空间可以做。

　　丁宏伟：

　　1.我把这两年对市场的感觉跟大家分享一下。一个是到购物中心或者综合体去的人多了，频次减少了，每次去消费提高了，但是品牌的信任度降低了。新开一个就去一个，忠诚度明显降低。

　　2.第二个，这两年消费者希望有更好的品牌，更好的个性。但这个个性也不是说我就一定要大牌，而是消费者越来越知道自己想要什么，或者我们要给消费者什么合适的产品，这个趋势非常明显。

　　3.第三，消费者的渠道越来越多了，不是说到百货公司，也不是说到购物中心，海淘，网购、淘宝、京东太多了，整个网络价格线和时间线都拉平了，渠道越来越多，这是我们对消费市场的感受。

　　4.我们是怎么来应对的呢？我们觉得商业的组合，这个组合原来是停留在购物中心业态之间的配比，但慢慢我们发现这个有问题，因为消费频次降低了，你再怎么丰富，他来的越来越少。后来我们做综合体之后突然有一个灵感，我们做得为什么一定是购物中心呢？我们为什么不做一个生活中心呢？

　　5.商业不要固定于就是购物，只要符合本身商业的特性和市场需求，我们觉得有机会都要试一下。现在的消费分两种，一种是随机性消费，还有一种是目的性消费。我们希望将来是随机性消费和依赖性消费，这是将来想在营运和服务商重点方向去做。

　　谢宗耀：

　　1.现在商业地产的项目越来越多，大家同样都面临着短兵相接了。那个时候我在做很多外地项目规划的时候，我同样面临这样的问题，就是商圈影响的范围非常局限。各自有各自的商圈在竞争，你怎么有办法把一个购物中心的影响力由区域级的，能不能升华到城市级的。

　　2.现在的购物中心容积率越来越多，也就是说，楼层越盖越高。一个购物中心要能够经营成功的话，高楼层的成功才是关键，一二三楼这个问题并不是很大。但是四五六以上的楼宇都是大家很痛苦的，因为好的品牌不愿意上去，坏的品牌你又不愿意要他，所以高楼层规划上面临着很多的痛苦。

　　3.一个购物中心的成功，决定性的就是人流数量够不够。一个15万平米的购物中心，在初期刚开业的时候，我想能达到1200-1500万已经很了不起了，一年的人流。那这些人来自于哪里？就来自于你的影响商圈范围里面的顾客。

　　4. 我想做购物中心的最重要的就是整合能力。我们常常发现很多很好的东西，那你把这个东西找到了以后，我们就算是一个城市里面的市长，那摆那里，怎么样结合才能满足客人。

　　5.影院公园跟别人的有什么不一样？它有两个关键字，一个是影院，一个是公园。这两者之间会对购物中心带来什么？其实我认为带来的是欢乐，一件欢乐的事情可以让顾客不断地来，你既然要创造一个欢乐的场所，基本上是重要的一环。那这些购物中心创造欢乐的气氛跟效果，我个人深把它称为叫做伪旅游。

　　宋渊博：

　　1.我们要做素食，所以要找很多食材，所以我就到了云南原生态，去看一看，后来我们发现原生态里面乔木、灌木、花草藤蔓各种微生物甚至都完全不一样。如果有其他外来生物的时候，每一个生物都在不同的生态里面生存发展下去，细分市场其实在自然界里面已经做得非常清晰。只要符合这个生态的，符合这个族群的，这个族群就到这边来，那个族群就到那边去，所以彼此间物种非常清晰，所以我很想谈道法自然。

　　2.我想从四个角度谈一谈怎么引进人流。第一个是体验，体验里面分三个部分，身体的健康里面还包含了眼睛看到的，耳朵听得到的，鼻子闻得到的，舌头尝得到的，身体感受到的，那个舒适是非常重要的;第二个是心情的愉悦;第三个叫做人本，我们谈到消费者，那我们有没有办法谈一谈，我们的员工、同仁，他有没有办法在工作环境里面，他是非常愉快的;最后有没有办法做到让世人满意，不仅顾客满意，同仁满意，供应商满意，我们的经营者合作伙伴满人，还能不能让世人满意，第四个叫生态。

　　3.他有没有办法乐此不疲不断地来，有没有办法共同的存在。因为我们是做素食餐饮，我可以做到自己一个生态，可能筷子是可以卖的，我做得餐具是可以卖的，代表中国食用品的东西。

　　王品石：

　　1.当一个房地产企业要转型做商业地产，不管主动还是被动，要把商业提高到很高的层面，因为我要做商业的时候，需要协调开发设计所有这些部门，如果集团整个负责商业的人，不是副总裁的人，是协调不了这么多部门的。

　　2.现在我发现有的购物中心开始说，实在干不了就改一下业态，不一定做商业。像今年干写字楼的不干写字楼了，改众创空间了。存量市场里面有优良资产，也有不良资产，优良资产可以继续延续我的优势，当不良资产就是看现在还得招商，招这个不来，我换其他的，这没从根本上解决问题。

　　3.我们做商业，其实就是研究人性，论语讲的天理暨人欲。从企业管理到实际销售都是在研究人性，因为只有研究人性，顺着它去变化。

　　4.那现在大家讲消费升级，还有就是弯道超车。解决一个需求，通过娱乐和社交进行互动从而转换成用户，这应该是大家注重的地方。什么叫体验？现在很多项目业主误认为就是所有不买东西的业态都叫体验，其实体验是存在于人心里的，不是描述业态的，是他的心里感受。

　　见证

　　中国首个购物中心主题展同期举办，本次展览是企业形象展示平台，企业、项目品牌集中展示，面向近千位商业地产精准高端客户群体，为各大企业提供最快捷、最高效的品牌产品推广展示平台。

　　笑傲江湖

　　见惯了购物中心的各种服饰品牌，却没有亲眼看上一场真正的时装秀，听多了时尚模特的名字，却没有一睹容颜。2016中国购物中心高峰论坛上，时尚创意的服饰走秀绝对是一大亮点。

　　此外，“令狐冲”来到现场，为活动献唱助阵，与商业地产人一起笑傲江湖。

　　荣誉

　　中国购物中心20周年奖、“金鼎奖”颁奖盛典于高层晚宴上隆重举行。用公正的评选记录市场的榜样，展示商业地产与品牌商家行业优秀成果。

　　颁奖现场，晚宴气氛达到高潮。

　　2016中国购物中心高峰论坛圆满结束！2016年8月中国商业地产百强峰会，上海再见！