第一太平戴维斯发布2016年二季度上海市场总结

　　上海甲级写字楼市场

　　­ 2016年第二季度，核心商务区迎来2个写字楼项目入市，季度新增供应34万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至684万平方米。

　　上海中心，浦东新区

　　 世纪汇一期，浦东新区

　　­ 本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量达19万平方米，其中浦西呈现负吸纳，浦东新近入市项目吸纳强势。

　　­ 受新增供应影响，本季度核心商务区甲级写字楼空置率升至7.6%，环比上升1.9个百分点。

　　­ 本季度核心商务区甲级写字楼平均租金维持平稳，为每平方米每天人民币8.65元。

　　­ 2016第二季度，非核心商务区迎来2个写字楼项目入市，季度新增供应11.8万平方米，存量升至216万平方米。

　　东方渔人码头，杨浦区

　　虹桥万科中心二期，闵行区

　　­ 本季度非核心商务区空置率环比小幅下降0.1个百分点，达30.3%；平均租金环比小幅上升0.3%，达每平方米每天人民币5.40元。

　　展望

　　­ 2016下半年，核心商务区预计有约60万平方米新增供应入市，其中约90%的供应量位于浦西。

　　­ 2016下半年，非核心商务区预计有约120万平方米可租售新增供应入市，其中约40%的供应量位于虹桥交通枢纽。

　　­ 随着上海中心的入市，陆家嘴商务区供不应求的情况将稍有缓解，未来租金的涨幅也将趋缓。但纵观整体市场，陆家嘴仍将是全市最坚挺的商区之一。

　　­ 面对全市范围的供应放量，浦东与浦西的吸纳情况出现分化，其中浦西次级商务区空置率上升的程度预计将最为明显。

　　­ 非核心商务区的未来项目中，部分业主将倾向采用租售结合的灵活模式，以提高去化能力。

　　上海零售市场

　　­ 2016年前两个月上海零售总额同比上升7.1%，增速较去年同期降低0.9个百分点。

　　­ 三个新项目于第二季度试营业，市场迎来162,000平方米新增供应。

　　­ 核心商圈购物中心首层租金季度环比上涨0.2%，至每平方米每天人民币48.9元；非核心商圈环比上涨0.1%，至每平方米每天人民币16.8元。

　　­ 核心及非核心商圈购物中心空置率均上升0.5个百分点分别6.2%和9.5%。

　　­ 上海迪士尼度假区正式开园，过夜游客带来的消费支出有望为零售市场带来新的增长动力。

　　展望

　　­ 预计将有84万平方米新增供应在下半年入市。

　　­ 越来越多项目考虑放宽优惠条件以争取较高入驻率，全市平均租金将因此走低，但指数（基于同项目租金变化计算）仍将保持稳定。 

　　­ 虽然供应压力持续，但市场有望从旅游、文化等项目打造中获取新的前进动力。

　　上海住宅租赁市场

　　­ 二季度，共计两个服务式公寓项目入市，分别为逸兰卢湾服务式公寓（182套）和碧云钻石服务式公寓（280套）。

　　­ 二季度，全市服务式公寓平均租金高出小业主公寓约30%（差价约48.6元/平方米/月），达到每平方米每月人民币224.6元，同比上涨4.6%。 

　　­ 全市小业主公寓平均租金达到每平方米每月人民币180.7元，同比上涨8.4%，仅次于2012年第三季度9.3%的历史最大涨幅。

　　­ 全市别墅租赁平均租金环比上涨0.5%至每平方米每月人民币153.0元。

　　­ 本季度别墅空置率最低（5.0%，环比上涨1.2个百分点），服务式公寓和小业主公寓空置率分别为9.0%和11.4%。

　　展望

　　­ 预计第三季度将迎来一个全新服务式公寓项目开业入市，即逸兰森兰服务式公寓（188套），项目包含三栋公寓楼。

　　­ 如今市场出现一种新型服务式公寓。这类产品的租金相对传统服务式公寓更低，且租期和服务（如保安、打扫和房屋维护）均相对灵活。对于无力在沪购置房产的国内外群体而言，或更愿意租下这类相对经济的服务式公寓。

　　­ 国内外籍人士数量继续减少，取而代之的是迁往其他亚洲国家或选择回国。另一方面，大量国内企业主来沪，从而使租赁需求增长。

　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　­ 二季度，上海新建商品住宅新增供应环比回升，共计约330万平方米，环比增长128.8%，同比上升15.3%。

　　­ 受到3月份出台的“沪九条”新政影响，二季度，一手商品住宅成交量同比下降24.8%，共计约320万平方米。

　　­ 二季度，一手商品住宅成交价格环比继续上涨2.7%，成交均价达人民币每平方米35,500元。

　　一手高端公寓市场

　　­ 二季度，一手高端公寓供应共计约31.6万平方米（1,585套），相较今年一季度无新增供应。

　　­ 本季度一手高端公寓成交量共计约18.5万平方米（826套），环比减少28.0%，同比增长2.3%。

　　­ 一手高端公寓成交均价环比继续上涨2.8%至人民币每平方米84,200元。

　　住宅用地市场

　　­ 本季度共计成交12幅含住宅性质的土地，共计约120万平方米可建面积，其中4月份无宅地供应。

　　­ 成交宅地平均成交楼板价显著上涨至人民币每平方米28,700元，环比涨幅达48.4%。自2015年以来，上海宅地市场活跃，开发商争相拿地，从而使地价上涨势头明显。

　　­ 宅地竞拍竞争激烈，成交宅地平均溢价率自今年一季度的93.8%上升至本季度194.4%。

　　展望

　　­ 预计年内上海楼市限购等调控政策仍将延续。

　　­ “沪九条”对楼市情绪影响开始淡出，加之近期市场供应相对充足，预计下半年楼市成交量将逐渐回暖。

　　­ 根据最新的一份胡润报告显示，中国目前拥有全球最多亿万富豪。未来数十年，预计市场上将出现更多“新贵”购置顶级豪宅，这些“新贵”中不乏从事高新技术产业、互联网产业，以及文化娱乐等行业。

　　­ 当前“面粉（地价）”已然贵过“面包（房价）”，开发商须将项目精准定位或开发高端产品以获利，因此未来将使房价面临上行压力，同时也对购房者的支付能力进一步提出了挑战。

　　上海投资市场

　　­ 二季度共达成五宗主要交易，交易金额共计人民币73亿元，同比下降32%。

　　­ 上半年境内买家异常活跃，占交易总金额92%。

　　­ 投资市场抢购潮推升资产价格，进而激励更多业主考虑出售所持资产，为市场带来更多投资机会。

　　­ 外环外成交的纯住宅用地楼面价逼平甚至超过周边在售住宅价格，土地价格已充分反应房价。

　　­ 保监会发布有关大额不动产年产投资披露准则及内控专项检查通知，旨在加强风险控制和交易透明度；此外，险资投资基础设施管理办法正式出台，促进险资参与PPP项目投资。

　　展望

　　­ 回报率持续下行，国际投资者交易活动料将放缓。

　　­ 不动产用途转换更灵活的政策和市场环境有望鼓励投资者更多关注楼龄较长的非传统资产类投资机会。

　　­ 更多开发商尝试分拆部分资产实现资产证券化或房地产投资信托基金，释放资产价值，改善现金流。