新三板挂牌不到两年 汉博商业估值为何能高达20亿元？

　　从2010年开始的高歌猛进，到2014年左右开始陷入低迷，目前，国内众多商业项目遭遇了前所未有的尴尬，项目经营情况两极化现象明显。一边是大量项目深陷招商困局；一边是之前开出来的购物中心因为更新迭代不及时，陷入了被消费者逐渐遗弃的困境。

　　然而，在这样的消费环境中，一家专注于商业管理的机构，却得到了资本市场的大力认可。8月11日，北京汉博商业管理股份有限公司（证券简称：汉博商业；证券代码：831576）发布公告，正式在新三板公开发行股票1144.02万股，发行价格为每股18.00元，募集资金2.06亿元，汉博商业的总股本由101309815股增至112750000股，估值超过20亿元。

　　据悉，这是汉博商业2016年年度完成的第二次增发。在此次募资中，国内规模最大的本土投资机构深圳创新投资集团（简称“深创投”）及关联机构领投1亿元，天风证券直投机构及楚商创投等机构跟投。而在2016年1月，汉博商业完成挂牌之后的首次增发，融资6300万元；6月，在全国中小企业股份转让系统正式发布的进入创新层企业的初始名单中，汉博商业也位列其中。

　　挖贝新三板研究院数据显示，2016年上半年，953家创新层企业有73家完成过增发募集资金，仅占创新层企业总数的39.14%。无疑，2016年上半年，汉博商业的资本市场表现位列商业管理服务领域机构第一名。

　　从成立十年后在2015年初成功挂牌新三板，创下了国内第一家商业管理企业在资本市场挂牌的记录；到进入第二个十年，又成功地从传统的场所端服务，延伸到商业消费的品牌端，打通商业消费两端。在商业服务之旅中，既服务“场所”又服务“品牌的”全业链服务商汉博商业缘何获得资本市场的持续青睐？

　　布局场所端：累计运营项目超20个 明年再有4个项目开业

　　商业项目投入巨大、回报周期过长，是行业难以避免的一大问题，即便是项目覆盖率很高的企业也面临着成本压力问题，在拿地方面越来越谨慎。

　　为商业地产服务十余年的汉博商业，恰恰看到了越发难做的商业市场中的机会。

　　“在电商的冲击下，依旧有众多实体店火爆的现象出现。人们对于实体消费的体验并非不需要，而是看项目怎么玩。”汉博商业董事长朱友军介绍。

　　据赢商网了解，截至2016年7月底，在场所端，虽然不涉猎开发，但是汉博商业却拥有一些项目的经营权，即通过包租、收购经营权等方式控制位于全国重点城市的若干商业项目。其第一个整租项目合肥漫乐城目前已实现顺利招商，即将于2017年开业。预计在2017年，将再有4个运营项目开业。可以说，通过输出管理提供服务的模式，汉博商业以轻资产的方式快速布局全国重点城市。

　　值得注意的是，具体到选择何类项目服务与运营，汉博商业也有一定的考虑。在选择上，其拥有严格的标准。比如，汉博商业自有的定制品牌“之心城”、“漫乐城”和“美里天地”就有明确的选址标准，并且编撰成册。这其中，漫乐城一般选择二线城市住宅密集区，之心城则一般在城市核心区，美里天地则主要在社区。

　　“若是选择收购项目经营权，一般会收购开业两三年、有租金增长空间的项目，我们入场后会继续提升其价值；若是做整租并购新项目则看重地段条件。”朱友军介绍。

　　汉博商业自持场所端三大产品线选址标准

　　控制这些项目如何玩好？朱友军指出，商业地产是需要持续投入的，一定意义上讲，不同于住宅，商业必须是有钱人的游戏。也就是说，商业项目需要通过不断的改善经营和项目的“内容”提升租金收益。

　　“这种收益，往往比写字楼的要高。以上海恒隆广场为例，2003-2010年期间，上海恒隆广场商业部分的租金翻了近5倍，而写字楼的租金仅增长了1倍。 初期写字楼的租金曾高于商业部分的租金，但后来者居上，且差距越来越大。”朱友军补充。

　　然而，在如今的商业市场环境中，众多商业项目多面临两方面尴尬：一是商业地产的金融渠道依旧没有打通；二则是为持续提升租金收益又遭遇不断更新的消费需求的挑战。

　　也就是说，如今做商业项目，既要保证租金能够持续增长，又要有资本和实力保证与时俱进地进行项目调整。很多项目的招商率从最开始的100%降至70%，究其原因，主要是不能继续满足年轻人的需要。

　　 8月8日，汉博商业整租项目合肥之心城迎来了安徽首家南京大牌档，开业当天人满为患

　　“商业消费始终是动态的事情。为了跟上主力消费人群也就是年轻人喜好的变化，我们做了很多关于业态的研究与探讨，也做了专业的排行榜，进行详细的分析，了解最前沿的东西”。朱友军告诉赢商网。

　　孵化品牌端：初步完成部分品牌孵化签约

　　赢商网大数据中心数据显示，目前中国约有5000个购物中心，供应量过剩和同质化严重已经成为普遍现象，在内容端狠下功夫，也就成了解决场所端难题的重要途径。而在内容端下功夫离不开偏体验、偏服务、具备带动人流到场效应的品牌，这类品牌到了成长的节点。

　　面对品牌成长提供的市场机会，进入2016年，汉博商业与儿童、医疗、文创、体育、院线等专业的公司合作成立合资公司，同时，并购了一家餐饮管理公司，将业务成功延伸至商业消费的品牌端。

　　汉博商业研究院数据显示，每年约有16000家新兴品牌出现，其中儿童、餐饮、娱乐、文创、医美、体育等业态的迭代率很高，代表了未来的趋势。汉博商业开始注重品牌端就是为了帮助这类新兴品牌快速成长、做大做强，同时提升自身在品牌端的影响力。

　　据朱友军透露，虽然启动时间不长，但汉博商业在品牌孵化上也取得了诸多成果。截至2016年7月底，赢商网了解到，汉博商业目前与某儿童游乐、某儿童游泳、某日式火锅等品牌完成签约，有10个左右的品牌项目已经孵化或正在孵化的过程中。下一步还将与众多汉博商业拥有经营权之外的购物中心进行大范围的战略合作，将孵化的品牌推送给“正在缺乏内容的购物中心”。

　　汉博商业品牌孵化关注品牌类别

　　对于孵化品牌业态的选择，朱友军告诉赢商网，汉博商业主要选择体验类、不受周期影响的业态，然后会为这些品牌做传统的选址之外的服务，即为其做好形象把控、后期推广，从前期到后期，从股权到债权融资，甚至到“互联网+”服务，形成闭环的系统服务。

　　而在时下已经无法逃避的“互联网+”时代，朱友军特意携手原京东高级副总裁、终身荣誉技术顾问李大学先生的磁云科技，成立了助推新兴品牌“互联网+”化的服务平台——汉云优品科技。

　　资本保障：估值高达20亿元 以三个平台打造消费商业生态圈

　　作为一家商业管理企业，汉博商业除了开创双向服务的新模式，还走在了资本市场的前沿：

　　2015年1月5日，汉博商业在全国股份转让系统正式挂牌，成为首家进入资本市场的商业管理机构；

　　2016年1月，完成首次增发，融资6300万元；

　　2016年8月11日，汉博商业完成融资2.06亿元，国内最大的本土投资机构深创投及关联机构领投1亿元，天风证券直投机构及楚商创投等机构跟投，估值已高达20亿元。

　　也就是说，得益于资本市场的资金优势，汉博商业在接管项目、孵化品牌两端都更具资本的保障。

　　此外，为了满足新兴品牌在成长中的资本需求，汉博商业还与金鼎投资、宝鼎投资等机构合作发起基金，为新兴品牌提供金融管理服务，把品牌从开创时期一直到成长期的资本通道全部解决。这些基金包括天使基金汉博金鼎、消费基金汉博宝鼎、“互联网+”基金大有投资，以及筹备中的并购基金；而为了助推更多的场所端解决资本困局，汉博商业也在筹措为商业项目提供债权基金以及资产证券化等解决方案。

　　总而言之，汉博商业围绕商业消费领域打造了商业消费服务技术、金融服务和B2B供应链三大平台，用专业技术服务平台做两端，场所当入口，品牌当内容，再用金融和互联网服务为其业务提供支撑，形成一个从场所到空间、再到金融、互联网的整个消费端的闭环，打造具有汉博商业特色的“商业消费生态圈”。

　　汉博商业打造的三大平台

　　朱友军补充，面对场所，汉博商业不只关注购物中心。

　　“目前市场上还有许多购物中心本身不是购物中心，而是由百货、家居市场、批发市场改造而成的，需要强大的定位能力、规划能力、工程管理能力及招商能力等全方位能力，汉博商业恰好具备独立的工程管理、规划部门，并且并购了包括深圳湃昂、北京万阙建筑设计以及北京天中工程在内的设计及工程公司，可以确保项目的落地实施。”